隨著消費習慣和消費行為的改變，加之商業地產項目布局密度的不斷加大，各類商業設施的發展路線即將發生深刻變革。只有迎合市場、貼近生活、服務社會，商業地產才能在存量巨大并且增量市場競爭激烈的新環境下，成為消費市場的有效供應。從購物中心向生活方式中心、社會服務中心轉變正在成為行業發展的重要趨勢。強調生活化和社會化的購物中心將如何呈現社會屬性和服務功能？在此背景下，地產商和商業品牌該如何做出創新與改變？
中國正在從投資型經濟轉向消費型經濟
十多年來中國經濟一直呈現高速增長態勢，而在經濟驅動因素中，出口和投資成為絕對的主力，而在成熟市場消費拉動才是經濟增長的關鍵所在。數據上看，中國消費率甚至從2000年的63.5%下降到2010年的37%，就是說消費對中國經濟增長的貢獻不但沒有上升，反而在持續下降。而這種下降對經濟的可持續增長造成了非常大的壓力，中國經濟增長方式出現了巨大的偏差。值得高興的是，消費率在2015年終于實現了突破50%的可喜變化，這對商業地產開發和品牌經營都是一個利好消息。盡管如此，對比國際平均線62%水平，差距依然明顯，上升空間尚需打開。
在中國經濟增長遇到巨大挑戰和阻力的時候，我們都不得不去思考，接下來該如何拉動消費，這才是一種真正的可持續的經濟增長模式。
在消費型經濟階段，消費者是有消費意愿的，消費動力和潛能也是客觀存在的。他們需要“購物中心、品牌、服務”。目前中國商業地產發展正在由投資型經濟市場特征轉為消費型經濟市場特征。
過去房地產開發商一般是按照住宅房地產的產品邏輯進行商業地產開發，開發投資的功能遠遠大于商業屬性和社會服務屬性。
如今，商業地產和購物中心開發將從過去傳統的房地產投資方式，轉變為城市消費服務功能的提供者，投資目標也轉變為追求穩健并且遞增的資本性收益，從過去傳統售賣房地產轉變為給消費者和社會提供消費服務平臺。
購物中心、商業地產能夠借助眾多的物業、把更多的品牌與購物中心建立起一個橋梁，既解決品牌商開店選址問題，同時又可借助購物中心的優勢，對他們進行一些必要的運營輔導，購物中心運營者也需要對品牌租戶提出改善改良建議，讓他們與購物中心定位、與購物中心消費結合得更加緊密。
所以，從投資型經濟到消費型經濟轉型過程中，只要為消費者著想，消費者反過來一定會對購物中心產生一種擁護和依賴，這是一個最樸素的商業邏輯。
住宅房地產的開發理念是時候改變了
住宅房地產的開發理念履行了一種投資功能，更多的地產商充分意識到住宅一次性現金流的收取方式未來可能面臨風險和壓力。
商業地產項目提供的是社會功能服務平臺，只是需要房地產開發公司通過專業的開發技術來實現。從這個意義上看，房地產開發商注定要從過去追求現金流開始轉向注重資本性收益。雖然沒有辦法很快拿到現金流回報，但更多的優質商業地產公司是通過物業增值能力來實現公司市場價值的。香港公司尤其如此，他們均以持有經營型物業作為長期戰略性投資手段。與香港相比，我們還是相距甚遠，我們必須改變自己的認識。
關注資本性收益，這對于中國房地產開發商來說，無疑也是一條新的出路。
筆者常常想，一個住宅地產商往往為了設計一個小區戶型要花費許多的時間，但是在商業地產上，許多開發商卻并沒有考慮到消費者真正的需求在哪里，理論上并不完全是地產商觀念問題，而是打造產品的時候，自身的訴求與商業的訴求不太一致。
住宅與商業進行混合開發本身是一個重要的融合趨勢，它能賦予城市新的發展信號，給建筑一個生命，提供一個生活服務載體。當我們把商業與社會服務功能結合在一起的時候，那么在這個特定的片區要更好地服務商圈居民需求，購物中心理應對社會服務功能給予關注。
社會服務可能是接下來每一個地產商業項目，比如購物中心進行所謂創新的時候都需要思考的一個方。坦白而言，社會性的實質還是服務意識的具體體現，是把購物中心商業功能和社會發展功能結合在一起的服務集成。舉個例子來說，去圖書館看書，我們能不能把看書人群，除了看書之外的其他需求也滿足呢？比如健身。
如果商業地產項目都是站在自身的角度去做項目定位，用“我以為”規劃商業地產，這一點肯定是不接地氣的。所以接下來做商業設施開發的時候，建議地產商先牢牢抓住經營定位和服務定位，學會從后端往前端看問題。學會從如何穩住常客、提高消費黏性確定自身的項目定位。
服務定位指的是購物中心常客的忠誠度和滿意度，也就意味著首先要保證商場服務是他們所需要的。項目發展過程中，揣摩和研究購物中心消費的這部分客人他到底想要什么？他能不能經常來？應該把這些內容作為考慮商業項目定位的首要因素。
經營定位也是一個值得商業地產商考慮的問題，經營定位沒有高低貴賤之分，所以接下來地產商可能要在整個開發思路中，從過去的先做開發定位，后做經營定位、服務定位進行一個逆轉，要先做服務定位，經營定位，然后再根據經營定位和服務定位判斷自己的開發模式，能開發就開發，不能開發找到有能力的人開發，甚至放棄開發。
“有城有業有配套，宜居宜業宜商”
從全球范圍來看，各國商業地產均有自己的發展模式，比如美國注重空間發展要素，與時俱進的現代消費特征和生活方式，它強調引領型的消費模式。
澳洲則突出高消費黏性，注重生活功能全組合的做法。如果說從頻率上來講，澳洲的購物中心會比其他地區的購物中心消費者的關注頻率更高，消費黏性更足。
日本，所有的商業設施都要給消費者提供至高無上的精神上的滿足感，提供尊貴的服務感受，購物中心要從服務角度強化與消費者的連接。日本購物中心更注重從提高商品品質、服務水準與附加值角度運營自己的購物中心，這可能遠遠的比那些妄圖引進一些商圈并不需要的品牌，還要貼補很多的裝修來得要值。
再來看香港購物中心十年發展至今的變化，香港已經從我們過去理解的高端時尚向泛時尚化、泛生活化演變，同時強調持有型、經營型的商業物業做長期投資。
中國大陸購物中心通常以服務具有較強購買力的年輕和高端群體為取向，生活氣息非常薄弱，并且目前的商業地產偏向于追求土地開發收益，追求房地產現金流，這不是商業地產的發展邏輯。
在機會和挑戰并行的環境中，不少購物中心目前正在尋求創新發展的新路徑。而新商業設施的未來，從地產做到商業，都需要推進到城市配套和社會服務整合的高度。
2015年之前的商業房產存量非常巨大，如果開發商還用傳統的開發思想去進行購物中心的開發，那么這個困難將是巨大的。十年之前萬達能夠成功，是因為它抓住了很好的時機。
對于商業地產以及購物中心而言，都要強調歷史觀，而對購物中心行業而言，產品深化期已經到來了。
隨著社會消費的不斷變化，中國的零售業會產生新的業態，如果能夠抓住核心商圈的主力消費人群，讓他變成常客，這個購物中心和百貨店一定受到消費者的擁護。
“有城有業有配套，宜居宜業宜商”。這應該是中國零售業、商業地產與城市發展融合而形成的新格局。商業地產要與城市發展結合，與社會服務結合，以這樣的理念來打造商業項目，我們的商業將會逐步融入到社會發展當中。
比如一個地區有四五萬人口，原來買生活用品都要開車到七八公里之外的商業中心去買。在這樣的地區開發一個購物中心，如果用時尚定位，恐怕客流基數不夠，但如果用日常生活服務的定位，它有四五萬人等著你給它提供新的服務場所，就會有很強的發展支撐。
從過去的時尚生活轉向我們居家生活，從大型的購物中心模式轉向生活中心商業模式，這將是未來順理成章的一件事情。特別是在老齡化日益迫近的新環境下，他們不想奔波，他們需要便利的生活。
抓剛需+跨界社交型消費圈層+人無我有
中國消費行為的變化和消費選擇的偏好對購物中心和新興商業提出了新要求，可以將其理解為消費行為變化的主要表現方式：比如消費者隨意性大，奢侈品不再被炫耀，消費個性意識升溫，體驗和休閑意愿強烈等。
消費者的關注點和消費習慣，其實對購物中心未來方向已經做出了明確的提示。CBRE UK 調研機構曾經在2015年做了一項調研，羅列了16個因素，它分析了購物中心里消費者最重要的幾個關注點，最后可歸結為六個字，“商品、服務、場所”。從物質追求轉為商品融合精神消費，讓商品、服務、場所匹配消費者興奮度。
任何一個成功的商業地產項目，如果在這六個字當中牢牢的抓住了消費者的偏好，牢牢地服務好了自己核心商圈的消費人群，這對于購物中心來說就向成功邁進了一大步。
雖然生活剛需非常強勁，但生活水平品質要求卻比以前要高了，需要更多的品牌選擇。此外，物美價廉，這是每一個商業都要遵循的一個法則，同時還要具備足夠的生活便利性。
譬如，日本所有的百貨店地下一定是食品。食品實際上就是一個剛需，但是食品選擇的方向會非常多，并不是我們簡單的理解為坐在那個地方吃一頓飯，它也可以袋裝食品、本地特色食品等等。一定要抓住剛需，無論是區域型的、還是城市型、社區型的購物中心其實都需要把剛需做足。
雖然消費者隨意性大，但是組合性的消費將會在未來成為主流。在消費隨意性大的情況下，通過購物中心的組合讓它變得豐富多彩，對于購物中心擴大營業額會非常有幫助。社交型的消費、圈層型的消費也非常重要，比如咖啡廳跟服裝進行跨界的組合，因為消費者其實可能隨時都會有一種消費的沖動，或許在想喝一杯咖啡時就想來一點甜品，喝完咖啡吃完甜品還會逗留，逛更多的店等等。
購物中心要做到“舍”和“得”，在消費者當中會有一部分人或許會因為一個針線包的消費來到這個購物中心進行延展消費，如果這個地方沒有，消費者很有可能去的是另外一個購物中心。
新生活服務場所：家之外的第二生活空間
任何體驗都是基于消費者為中心的，或者以人為本的服務理念。商品、服務、場所是體驗的路徑，也是商業創新的一個重要路徑。
與時俱進的商業指的是什么？商業與藝術結合，消費與人文交融，滿足人民群眾日益增長的物質文化需要，任何商業邏輯都一定是最樸素的，返璞歸真注重環保的生活情懷，升華人的精神生活和精神消費內涵。
讓消費者和商業中心產生互動和共鳴，比如線上線下支付選擇的問題，要給他足夠多的支付方式；對消費者而言，選擇購物中心的概率就會大大增加。購物中心應在區域當中和商圈當中做最好的服務，抓住每一次消費者光顧的機會。
很多個性化的品牌開始升溫，個性化消費逐漸凸顯。作為購物中心來說，給消費者提供樂趣，享受到快樂，也能增強消費者的黏性。空間環境的塑造需要一個重要的直接載體，老百姓需要享受生活，這一點大家平等，無論是幾線城市。
尊重核心商圈的消費習慣，充分服務本地居民。比如英國考文特花園便是一個很好的例子，這里原來都是分散的獨立產權持有者，開發商通過整個片區的規劃，以歌劇院、集市為中心進行延展，讓人能夠深刻感覺到英國的歷史文化，本地人喜歡，外地游客也很青睞。
再比如，臺灣的金山老街，絕活就兩個，鴨肉攤和慈護宮，沒有豪華的裝修，也沒有什么國際品牌，但是你卻能看到臺灣地地道道的文化，這一點是非常吸引本地和外地游客的。
拋開自我遐想，回歸商業服務本質，這個邏輯對做好商業項目來說至關重要。
IT語言標簽化，商業地產進入了標簽時代
購物中心與電商不一樣的地方在于擁有實體零售店面，消費者可以通過購物中心的實際消費體驗，對實體零售產生直接的拉動和影響，它會通過顧客的反饋告訴品牌廠商你的店應該怎么做怎么調整，從這個意義上來說，購物中心可能會具有一個產品+的創造功能。相對于電商的平臺思維，購物中心產品與平臺思維的雙重屬性組合能力對實體商業形成了更大的優勢。
突出購物中心特色，對于強化消費者之間的吸引非常有幫助。如果一個購物中心有更多的標簽出現在目標人群的大腦當中，相信他們會逐漸成為購物中心的忠實粉絲。目前看，實體店有很多的優勢并沒有充分釋放出來，這需要我們站在服務消費者的角度，給消費者創造更多的便利。
文章來源：中購聯
