兩個(gè)老王都說(shuō)要轉(zhuǎn)型 萬(wàn)達(dá)萬(wàn)科套路有何不同？

　　2016年，萬(wàn)達(dá)服務(wù)業(yè)收入、凈利潤(rùn)首次超過(guò)地產(chǎn)收益，提前一年實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型期的階段性目標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年萬(wàn)科共計(jì)拿地148宗，土地成交總金額1304.20億元，同比增長(zhǎng)50.23%，總建筑規(guī)劃面積2186.14萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)20.88%。

　　2016年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了逾10萬(wàn)億的銷售額，但在一片繁榮的背后，已然可以預(yù)見傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)見頂，轉(zhuǎn)型是每家房地產(chǎn)商都在探索的下一步規(guī)劃。業(yè)內(nèi)專家表示，目前的房企轉(zhuǎn)型是一種主動(dòng)的轉(zhuǎn)型策略，多半是通過(guò)住宅銷售獲得的資金，進(jìn)而可以積極鼓勵(lì)公司做新業(yè)務(wù)的開拓，最具代表性的就屬房企巨頭萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型模式了。

　　王健林迫切要摘掉“地產(chǎn)商”標(biāo)簽？

　　1月14日，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林稱“2016年對(duì)萬(wàn)達(dá)具有標(biāo)志意義。”王健林之所以這樣說(shuō)，是因?yàn)樵?016年，萬(wàn)達(dá)服務(wù)業(yè)收入、凈利潤(rùn)首次超過(guò)地產(chǎn)收益，萬(wàn)達(dá)提前一年實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型期的階段性目標(biāo)。

　　王健林坦言稱，他曾多次建議在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)的名字改了，不再做地產(chǎn)商。早在三四年前，萬(wàn)達(dá)就已逐漸轉(zhuǎn)型，陸續(xù)涉足影視、體育、金融等業(yè)務(wù)，并于去年初，王健林主動(dòng)下調(diào)房地產(chǎn)收入目標(biāo)，發(fā)力文化產(chǎn)業(yè)。

　　2016年總結(jié)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)的文化產(chǎn)業(yè)收入占萬(wàn)達(dá)集團(tuán)整體收入比重超過(guò)四分之一，已經(jīng)真正替代商業(yè)地產(chǎn)成為萬(wàn)達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)。相較于萬(wàn)達(dá)的大刀闊斧，另一房產(chǎn)巨頭萬(wàn)科就顯得有點(diǎn)不急不躁。

　　2016萬(wàn)科瘋狂拿地 有意布局多元產(chǎn)業(yè)

　　縱觀萬(wàn)科2016年的拿地情況，一直喊著地價(jià)太高、拿地謹(jǐn)慎的萬(wàn)科畫風(fēng)突變，9月之后開始在土地市場(chǎng)瘋狂掃貨，不免讓人聯(lián)想萬(wàn)科是否改變拿地策略，由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)向激進(jìn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年萬(wàn)科共計(jì)拿地148宗，土地成交總金額1304.20億元，同比增長(zhǎng)50.23%，總建筑規(guī)劃面積2186.14萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)20.88%；除看準(zhǔn)在一線城市及核心二線城市之外，萬(wàn)科2016年也拿了一些大連、南昌、佛山、揚(yáng)州等潛力二線城市的地塊。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，萬(wàn)科的研究一直是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，萬(wàn)科在沒有放松對(duì)重點(diǎn)城市爭(zhēng)奪的同時(shí)，也開始關(guān)注潛力二線城市，萬(wàn)科這個(gè)另辟蹊徑的舉動(dòng)或許將引領(lǐng)后續(xù)房企涌入潛力二線城市的地塊。

　　不過(guò)從土地存續(xù)比來(lái)看，近年萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備水平一直保持在其認(rèn)為合理的區(qū)間，存續(xù)比維持在2左右。截至2016年8月底，萬(wàn)科的土地存續(xù)比降至1.29左右，這也是其九月開始瘋狂掃貨的原因之一。

　　有消息指出，國(guó)家今年已經(jīng)明確提出了要降杠桿，調(diào)控政策短期內(nèi)也難以放松，此項(xiàng)調(diào)控政策下，萬(wàn)科“拿地不止追求性價(jià)比，已經(jīng)從剛需市場(chǎng)跳脫，轉(zhuǎn)而布局多元產(chǎn)業(yè)”。2016年底，萬(wàn)科高級(jí)副總裁、上海公司總經(jīng)理張海宣布“熱帶雨林”計(jì)劃，明確打造萬(wàn)科多元產(chǎn)業(yè)之間互相依賴、互相循環(huán)的生態(tài)。

　　另外，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、廣深區(qū)域首席執(zhí)行官?gòu)埣o(jì)文提出“八爪魚”計(jì)劃，都表明萬(wàn)科管理層不再只有住宅一種模式，而是多元化發(fā)展。

　　萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型還在緩慢掉頭

　　萬(wàn)科正歷經(jīng)由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的過(guò)程，在這個(gè)戰(zhàn)略方向上，萬(wàn)科已經(jīng)在緩慢地掉頭。值得關(guān)注的是，王石曾強(qiáng)調(diào)萬(wàn)科未來(lái)投資策略仍將堅(jiān)持“走正道、傍大款、合伙人策略”。

　　關(guān)于傍大款這一策略，王石說(shuō)，大型國(guó)有企業(yè)就是大款。1月12日，深圳地鐵集團(tuán)全部接手華潤(rùn)集團(tuán)股份，成為萬(wàn)科重要股東，深圳地鐵表示將支持萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)施運(yùn)營(yíng)和管理。對(duì)此，萬(wàn)科方面亦公開表示，“萬(wàn)科將和深圳地鐵一道，努力實(shí)踐‘軌道+物業(yè)’發(fā)展模式，在鞏固和發(fā)展既有業(yè)務(wù)的同時(shí)，加快向‘城市配套服務(wù)商’轉(zhuǎn)型。”也就是說(shuō)，圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，將是萬(wàn)科未來(lái)最重要的發(fā)展方向之一。

　　俗稱的萬(wàn)科“八爪魚”戰(zhàn)略就是“城市配套服務(wù)”業(yè)務(wù)，包括公寓租賃、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、教育等多項(xiàng)城市配套新業(yè)務(wù)。以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為例，萬(wàn)科三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月底，公司在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等城市開業(yè)運(yùn)營(yíng)了12個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目和42個(gè)日間照料中心。2017年1月1日，萬(wàn)科首家公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)PPP試點(diǎn)項(xiàng)目，正式接管福田區(qū)福利中心，目標(biāo)打造成為深圳乃至全國(guó)公辦民營(yíng)養(yǎng)老改革試點(diǎn)的范本。

　　未來(lái)2至3年，萬(wàn)科將深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外還將重點(diǎn)布局10個(gè)左右“三高”城市（老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高），機(jī)會(huì)進(jìn)入其他城市，構(gòu)建完善的城市業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。從轉(zhuǎn)型成效來(lái)看，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰表示，截至目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還沒有成功的模式，萬(wàn)科在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上已有很多實(shí)踐，但要真正成熟并且盈利，仍需時(shí)日。

　　萬(wàn)科稱橫向轉(zhuǎn)型不必急于求成

　　萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是成為世界首家大型房地產(chǎn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)企業(yè)的案例，如今距離這個(gè)目標(biāo)越來(lái)越近了。萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)相比，不同之處在于萬(wàn)科是在消費(fèi)地產(chǎn)、體驗(yàn)地產(chǎn)、新型消費(fèi)中心、社區(qū)智能化服務(wù)、度假物業(yè)等領(lǐng)域多頭出擊，而萬(wàn)達(dá)是在文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)突擊；萬(wàn)科的戰(zhàn)略是先奠定基礎(chǔ)，再厚積薄發(fā)，在業(yè)務(wù)上逐步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，屬于橫向拓展，而萬(wàn)達(dá)屬于縱向挖掘。兩者有戰(zhàn)略性的部署不同，看到成效的時(shí)間點(diǎn)自然不同。萬(wàn)科近乎瘋狂地拿地行為一度讓業(yè)內(nèi)人士產(chǎn)生質(zhì)疑，其轉(zhuǎn)型路線看似在有序進(jìn)行，實(shí)則在摸著石頭過(guò)河。

　　萬(wàn)科表示對(duì)于住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判是未來(lái)十年內(nèi)基本安全，這也意味著住宅業(yè)依舊是萬(wàn)科未來(lái)十年最大的業(yè)務(wù)，因?yàn)檫€有足夠的時(shí)間，所以萬(wàn)科轉(zhuǎn)型不會(huì)急于求成。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略下的新業(yè)務(wù)能夠?yàn)槠湮磥?lái)數(shù)年的爆發(fā)式增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)，不過(guò)，對(duì)于何時(shí)才能像萬(wàn)達(dá)一樣完成“轉(zhuǎn)型”的問題，或許只有時(shí)間才能給出答案。

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