李嘉誠不準備玩地產(chǎn)了？香港樓市現(xiàn)5大隱憂

難道李嘉誠在香港也不準備玩地產(chǎn)了？他帶頭降價的消息讓人震撼。

其旗下長江實業(yè)在香港再次推出折價樓盤，買家若購買其旗下一新盤，長江實業(yè)將代繳全部買家印花稅（BSD）和從價印花稅（AVD），優(yōu)惠力度達到30%。

當然，也不奇怪，眾所周知其中一個背景是，此前的2016年11月，為打擊樓市炒作之風，香港特區(qū)政府規(guī)定非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價印花稅”，從此前的最高8.5%，一下子提高到15%。

香港高房價影響到市民生活、影響到經(jīng)濟競爭力，不打擊也不行。一打擊，又涉及如何高轉(zhuǎn)手問題。

1、房價貴絕全球。

降價刺激樓市是個因素。但更大的背景是，自2010年以來，香港一直是年供房負擔比例居全球首位的城市。

1月23日，美國研究機構(gòu)Demographia公布的《國際供房負擔能力報告》顯示，香港再次成為全球供房負擔比例最高的城市，供房負擔比例為18.1倍。這意味著如果不貸款的話，香港人需要不吃不喝18年，才可以買房。

其實，這個數(shù)據(jù)“杠桿游戲”持懷疑態(tài)度，這和我們京滬深，甚至和合肥比，也不算啥啊？

看到銀行業(yè)資深研究員付兵濤先生，前幾天的一篇文章，香港房價在亞洲金融危機之后曾經(jīng)持續(xù)下跌六七年時間，但從2003年年中開始持續(xù)上漲，目前私人住宅平均售價指數(shù)已經(jīng)是2003年的五倍，核心地段房價漲幅估計不會低于十倍。

根據(jù)上述報告，據(jù)說，截至去年第三季，香港的供房負擔比18.1倍，實際已經(jīng)較2015年的最高值19倍有所下降。要注意的是，與此同時，香港居民的收入增速雖然依舊可以，但和房價比真的太低。

2016年三季度，香港居民家庭月收入中位數(shù)2.6萬港幣，同比增長4%。是的，還不如內(nèi)地。

2、經(jīng)濟增速和租金漲幅偏低。

2016年我國經(jīng)濟增速創(chuàng)下多年來的新低，但依舊有近7個點，而香港只剩下2個點左右的增速。

2008年國際金融危機后，香港遭受重創(chuàng)，但2009年受內(nèi)地的支撐迅速回暖，一度單季度高達8個點的增速。但和內(nèi)地一樣，2012年后，逐漸走低，一直沒有超過3%，到了2016年更是只剩下2%左右。

租金漲幅也一樣，低到不可思議。畢竟，中低收入者在香港有個最起碼的床的權(quán)利還是有保障，這和內(nèi)地真不一樣。實在沒那個能力的，干嘛要租好的商品房。特別是看看李嘉誠帶頭降價的樓盤，哪是給一般人住的。

至于說收入，沒錯，上文寫過了雖然不低，但漲幅也比內(nèi)地低。更恐怖的是房價收入比實在是嚇人。

3、香港房價受內(nèi)地影響太大。

這個就不用說了，香港豪宅都是誰在買。資金南下推動香港樓價明顯，現(xiàn)在內(nèi)地經(jīng)濟壓力大，房價泡沫大，香港泡沫也大，一旦意外發(fā)生，后果可想而知。

很多人會說，內(nèi)地經(jīng)濟不好、房價泡沫大，不正有更多資金想離開出去。香港不也是個選項？對，這事實上也帶動了一段時間香港的樓市。但，先賣個關(guān)子，下一部分剛好要寫這個。

還有朋友說李嘉誠過去幾年的“撤離”行動有些偏早，2016年的刺激讓主要一二線城市房價瘋漲，他賣早了。這回香港的行動，是不是也多慮了？

首先，這個說法不夠嚴謹，上海世紀匯廣場可是2016年賣的，而且是天價。

高風險追漲，不是一個穩(wěn)健的老頭愛干的事情。何況，幾年前開始，李嘉誠先生似乎開始撤離，直到2016年，200億元人民幣拋售上海世紀匯廣場，數(shù)百億元級別的交易，如此大的體量，交易本身不是一件很容易的事情。有時候不是一時半會兒的事，而且大筆資金的進出也是個問題。資本管制你懂的。

更重要的是，嘉誠先生確實老了，他的兒子還是歪果仁，他們不太懂怎么和內(nèi)地相處。他知道，今天的中國已經(jīng)不再是他和他老朋友那個時代。中國的波動，不是他這樣一個已經(jīng)沒有太多背景的老頭可以左右的；他的后代，更明白成熟經(jīng)濟體的運作模式，也樂于和擅長于在那里建功立業(yè)。

所以，在內(nèi)地，減少物業(yè)持有，穩(wěn)住內(nèi)地1000多萬方的土地儲備。等待，靜觀其變，反正以前拿地也超級便宜，不需要介入太深，不需要繼續(xù)增加更多投資去開發(fā)。用最簡單的方式，持有而不迅速開發(fā)，不是更好嗎？

4、匯率和國運風險。

正如大家看到的，我國外匯儲備已經(jīng)跌破三萬億美元，資金出j管控越發(fā)嚴厲。這可能會導致兩個問題：

一是，較大體量資金正規(guī)渠道流到香港難度加大，實際成本提高。那么，這會影響香港樓市。正如上文所言，香港的樓市泡沫主要是內(nèi)地支撐的。

二是，h率和外h儲備壓力，背后昭示的是我國經(jīng)濟深陷麻煩，中美之間的博弈加劇，美國的復蘇和勢頭確實不錯。相對的，如果我們真的在下一輪中美博弈中略處下風，“杠桿游戲”（ID：ZhangYinyin0903）只是說，哪怕稍微有那么點不利，更不用說國運真的遇到坎坷。無論內(nèi)地還是香港，肯定都會一起受波折。

若此，房價絕對是首當其沖。

5、老齡化比大陸還夸張。

這一點或許是很多人想象不到的，可這是事實。

2015年，我國超過65歲的公民接近10%，香港竟然高達15%，準確說是15.1%。而同期，新加坡12%、韓國13%、美國14.8%。當然，不要和日本比，日本沒救了26%。香港這個老齡化率，起碼值得警惕。

至于說生育，香港總和生育率只有1.23%，遠低于2.1%的正常代際更替水平。當然，作為一個城市，香港可以吸引移民，但香港各種問題壓力也很大，目前比較保守。