近幾年來，隨著商業地產結構的不斷變化，商業地產逐漸升溫，城市綜合體建設成為當前城市建設的重點。在城市進程不斷加快的前提下，城市功能逐漸向多元化發展，城市綜合體成為各大城市發展的必然需要，從某種意義上來說，未來城市競爭必將是綜合體的競爭。因此，需要明確城市綜合體開發過程中存在問題，聯系實際情況，明確解決措施。本文將以城市綜合體開發中存在的問題為研究點，對解決措施進行詳細的分析。
城市綜合體作為一種新的房地產發展模式，在內地和沿海地區逐漸被推廣開來，并逐漸成為影響我國房地產建設和城市發展的重要形式，對我國城市發展進程有重要的影響。綜合體的發展形式是綜合了住宅和商業的新型地產開發模式，例如我國知名的新世界、萬達企業都采用的 是綜合體發展形式，對促進城市的進一步發展有重要的作用。
一、城市綜合體概念及成因。
1、城市綜合體概念。
城市綜合體起源于國外，同時被稱為HOPSCA，即hotel（酒店）、office（寫字樓）、park（公園），shopping mall（大型購物中心）、convention（會議中心、會展中心）、apartment（公寓）的首字母組成的縮寫。在我國城市綜合體發展形式始于20世紀80年代末90年代初。從現有的開發成果來看，城市綜合體是城市的商業發展中心，涉及到辦公、居住的一體化發展趨勢，在實踐中需要建立一種相互依存和互為發展的關系，進而形成一種相對完整的發展關系。
2、城市綜合體成因。
（1）理論依據。
由于城市綜合體涉及到多個影響因素，要想提升運行效率，需要重視城市構成要素，在功能設置過程中按照既定設計程序進行重建無論城市面積多大，都要在既定的區域內對整體設計方式進行重組。由于不同的區域中心收到限制，要從長級理淪對其進行解析，城市綜合體的發展主要是通過乘數效應推動其他部門的增長。
（2）應用基礎。
城市綜合體在整體發展過程中要想得到迅速的推廣，要了解城市土地的供給情況。如果土地的供給不合理會嚴重影響城市經濟發展水平。由于城市綜合體建設涉及到建筑內部多種功能要素，為了滿足高強度和綜合性的需要，需要順應時代發展趨勢，在經濟發展形式推動下，促進現代服務業的進一步發展。隨著現代服務業的不斷發展，城市綜合體建設規模逐漸擴大，聚集的一種空間載體也隨之出現變化。
二、我國城市綜合體開發存在的問題。
1、忽視了城市的承載力。
城市承載力是影響城市發展水平的關鍵性因素，其發展情況和城市所處的階段、經濟發展水平有一定的聯系。但是當前部分城市的發展水平超過了原有的發展布局，在設計過程中如果處理不當，將會造成資源過剩，甚至影響商業體系的進一步發展。
2、計劃不合理。
由于發展形式是在商業主導的情況下進行的，計劃設置不合理是關鍵性因素。在多種因素的影響下，無法帶動城市的進一步發展，甚至對城市其他發展領域造成不利影響。當前部分城市對規劃布局沒有進行詳細的分析，多是先筒歷綜合體后建立商業結構，導致綜合體的發展范圍受到嚴重的影響 。
3、同質化嚴重。
城市綜合體的功能類型和其所處的地域之間存在本質性的差異，城市外圍發展的創新性不足，任何城市的發展模式和整體趨勢呈現差距比較大趨勢，如果忽視了個性發展特征，會增加項目的運行風險，進而影響建設的合理性。
三、我國城市綜合體開發的建議。
針對當前城市綜合體開發過程中存在的種種問題，為了對其進行合理的發展，需要聯系實際情況，提出切實可行的發展建議，以下將對我國城市綜合體開發的建議進行系統的分析。
1、合理布局。
合理布局是建設過程中涉及到主要因素，無論是從哪個方面都要對投資項目進行具體化分析，由于綜合性項目投資涉及到影響因素比較多，因此在設計過程中需要按照因地制宜的方式對其進行合理化分析。其次在項目定位階段要掌握城市發展路徑、按照資源要求和其他發展形式間的差距，探究適當的開發模式。在商業定位過程中，需要根據本地的發展特色，對其進行科學的分析，禁止出現照搬其他城市的做法，保證布局的合理性。
2、提升開發商自身實力。
城市綜合體建設需要從多個方面人手，例如項目選址、地質因素及融資渠道等，在規劃建設過程中，各個單位要引起重視，經過各方面團隊的有效配合，最終確定切實可行的發展模式。由于綜合體開發需要大量的資金和人力投入，在實踐中需要對資源進行整合，同時搭建城市綜合體開發商業模式的全新平臺。開發商要不斷更顯思想觀念，僅僅跟隨時代發展趨勢，按照既定的發展要求和形式進行創新發展，保證項目的成功運營，同時每個參與者都積累了相關經驗，可以逐步提高自身實力。
3、強化整體設計工作。
在整體化建設過程中，要以城市居民為中心，按照既定的公共空間建設和內部建設需求，在結構設計過程中體現設計的合理性。其中包括建筑設計規劃、結構設計、空間設計及景觀設計等內容。此外，要對建設指標進行詳細的分析，按照以人為本的設計理念，加強城市綜合體項 目建設工作，在建設中留出一定的空間，保證協調環境和設計理念的有效性，突出以人為本的設計理念，進而實現效益的最大化。
四、結束語。
為了促進其一體化發展，需要積極借助內外交通網絡及周圍區域的有力因素，滿足多種發展要求，進而縮短生產成本，促進其可持續發展，在優化設計過程中，需要了解周邊地區的輻射影響，掌握擴散效應當前單一的住宅或者商業建設無法滿足人們的實際需求，因此需要將固定區域的公共服務功能分開進行分析，進而達到滿足實踐需求的目標。由于城市發展體系處于不斷變化的過程中，因此要重視城市品牌效應的影響 。
文章來源：飆馬商業地產
