中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展年報(bào)

2016年，無(wú)論是政策環(huán)境層面，還是市場(chǎng)變化趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為政府、企業(yè)、資本關(guān)注的焦點(diǎn)，未來(lái)，以產(chǎn)業(yè)集聚為特征的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將著力探索發(fā)展模式、運(yùn)營(yíng)模式、招商模式的新變化和新趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。本文聚焦于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并分析與之密切相關(guān)的政策環(huán)境、土地市場(chǎng)、企業(yè)發(fā)展等內(nèi)容，旨在為行業(yè)提供借鑒。

 

一、政策環(huán)境。

 

1、十三五規(guī)劃：綠色、高端、智能、創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+等成為關(guān)鍵詞

 

2016年是“十三五”發(fā)展規(guī)劃元年，3月，第十二屆全國(guó)人大第四次會(huì)議批準(zhǔn)通過(guò)“十三五”規(guī)劃發(fā)展綱要，定調(diào)以基礎(chǔ)工業(yè)、新型制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)為主線，規(guī)劃我國(guó)未來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展藍(lán)圖。進(jìn)入到2016年下半年，各行業(yè)“十三五”規(guī)劃密集出臺(tái)，從出臺(tái)的規(guī)劃來(lái)看，綠色、高端、智能、創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+、轉(zhuǎn)型升級(jí)……成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞，這也預(yù)示著未來(lái)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展方向。

 

 

圖：2016年下半年出臺(tái)的重點(diǎn)行業(yè)“十三五”規(guī)劃 

 

2、區(qū)域支持：城市群、國(guó)家級(jí)新區(qū)、自貿(mào)區(qū)等區(qū)域政策范圍擴(kuò)大

 

2016年，中央在城市群、國(guó)家級(jí)新區(qū)、自貿(mào)區(qū)等方面已出臺(tái)多項(xiàng)支持政策。受利好政策驅(qū)動(dòng)，各區(qū)域范圍內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)等要素將加速集聚，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造向好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

 

 

圖：中央出臺(tái)促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展相關(guān)政策 

 

城市群成為區(qū)域發(fā)展重要增長(zhǎng)極，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。城市群的快速發(fā)展將持續(xù)利好所覆蓋的城市，利于通過(guò)整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)發(fā)展優(yōu)化區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成更多支撐區(qū)域發(fā)展的增長(zhǎng)極，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)化發(fā)展。

 

 

圖：18個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)列表 

 

國(guó)家級(jí)新區(qū)、自貿(mào)區(qū)鎖定創(chuàng)新，試點(diǎn)探索產(chǎn)業(yè)發(fā)展新航程。無(wú)論是國(guó)家級(jí)新區(qū)，還是自貿(mào)區(qū)，都是通過(guò)試點(diǎn)探索，一方面將加速該區(qū)域招商引資平臺(tái)的升級(jí)，促進(jìn)高端高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展；另一方面也可通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

 

3、關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)用地規(guī)范化、特色小鎮(zhèn)明朗化、軍民融合再加碼

 

產(chǎn)業(yè)用地：新興產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展空間大

 

2016年11月，國(guó)土資源部印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》，系統(tǒng)梳理了目前現(xiàn)行各項(xiàng)支持新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式發(fā)展的用地政策，為新產(chǎn)業(yè)用地提供了“政策工具包”和使用說(shuō)明書(shū)。但《指引》只是從頂層設(shè)計(jì)層面，發(fā)揮引導(dǎo)、督促的作用，各級(jí)地方政府盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則、解決產(chǎn)業(yè)用地政策的“最后一公里”才是政策落地的關(guān)鍵。

 

 

圖：《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》要點(diǎn)內(nèi)容 

 

特色小鎮(zhèn)：政策出臺(tái)密度加大，規(guī)避“千鎮(zhèn)一面”，打造特色產(chǎn)業(yè)

 

我國(guó)的特色小鎮(zhèn)，在近年中央和地方積極推進(jìn)下，正以燎原之勢(shì)在全國(guó)蔓延開(kāi)來(lái)。2014年10月，浙江省提出“特色小鎮(zhèn)”概念，2015年，浙江省提出重點(diǎn)建設(shè)100個(gè)特色小鎮(zhèn)，進(jìn)入2016年，特色小鎮(zhèn)在中央政策指引下呈現(xiàn)出全國(guó)遍地開(kāi)花的趨勢(shì)。特色小（城）鎮(zhèn)政策出臺(tái)密度加大，政策導(dǎo)向越發(fā)明確，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展迎來(lái)空前利好。

 

 

圖：2016年中央出臺(tái)的特色小（城）鎮(zhèn)相關(guān)政策

 

軍民融合：政策加碼，促進(jìn)國(guó)防科技與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)深度融合

 

政策加碼助推軍民融合繼續(xù)深化，促進(jìn)國(guó)防科技與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的深度融合。自2015年3月，軍民融合被提升到國(guó)家戰(zhàn)略層面之后，2016年重要的產(chǎn)業(yè)政策中都會(huì)提及軍民融合，而國(guó)內(nèi)的軍民融合基地和園區(qū)也呈風(fēng)起云涌之勢(shì)。未來(lái)，軍民融合將進(jìn)入政策紅利密集期，促進(jìn)民參軍、軍轉(zhuǎn)民，此外，通用航空、衛(wèi)星導(dǎo)航等數(shù)個(gè)萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)將被激發(fā)出全新的科技創(chuàng)新空間，值得重點(diǎn)關(guān)注。

 

 

圖：《“十三五”國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中軍民融合重點(diǎn)發(fā)展方向 

 

二、市場(chǎng)特征。

 

1、土地：土地供應(yīng)規(guī)模下降，投資熱度拉動(dòng)地價(jià)上漲

 

供求：整體供應(yīng)持續(xù)下降，成交回暖，投資熱度上升

 

 

圖：2011-2016年全國(guó)300城工業(yè)用地推出、成交及成交占比情況

 

價(jià)格：投資熱度上升拉動(dòng)地價(jià)上漲

 

 

圖：2011-2016年全國(guó)300城工業(yè)用地成交樓面均價(jià)、溢價(jià)率及土地出讓金情況 

 

2、企業(yè)：主體多元化、合縱連橫、輕重并舉成發(fā)展趨勢(shì)

 

市場(chǎng)主體多元化，跨界轉(zhuǎn)型尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

 

涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來(lái)越多元化。近年來(lái)，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。具體來(lái)看，2016年，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌房企，既有保利、中鐵、首創(chuàng)等央企或國(guó)企背景的地產(chǎn)企業(yè)，也有碧桂園、遠(yuǎn)洋、綠城等民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)；介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的制造業(yè)企業(yè)，有三一集團(tuán)、中集集團(tuán)、華立集團(tuán)、海爾集團(tuán)等企業(yè)；金融資本類企業(yè)有弘毅投資、華平資本、華融集團(tuán)、基匯資本等企業(yè)；電商等其他企業(yè)有京東、樂(lè)視、東百集團(tuán)、菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)等。上述企業(yè)多數(shù)為2016年首次介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也有部分企業(yè)在早年已經(jīng)布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，2016年加速深耕此領(lǐng)域。

 

 

圖：2016年新進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)化主體類型 

 

合縱連橫強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，行業(yè)加速深度整合

 

合縱連橫、深度整合，成為企業(yè)布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要方式。2016年，尤其是下半年，是近幾年來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)史上大規(guī)模收并購(gòu)最為集中的時(shí)間段之一，如華夏幸福收購(gòu)廊坊科技谷、中洲控股并購(gòu)華南城、中民投并購(gòu)億達(dá)、綠地并購(gòu)協(xié)信、綠城陽(yáng)光并購(gòu)中投發(fā)展、陽(yáng)光城收購(gòu)物產(chǎn)中大……無(wú)論是企業(yè)間的收并購(gòu)，還是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，各路重量級(jí)的央企、國(guó)企、民企適時(shí)調(diào)整自身的定位，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國(guó)資、民資的互利共贏，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的根本性創(chuàng)新和變革。

 

 

圖：2016年企業(yè)通過(guò)合縱連橫布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事件舉例 

 

運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)，輕重并舉引領(lǐng)發(fā)展

 

房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)模式越來(lái)越被重視，張江高科，億達(dá)中國(guó)、啟迪協(xié)信、天安數(shù)碼、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、海爾等各行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，紛紛將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式從重地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕重并舉，成為引領(lǐng)2016年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要模式。

 

億達(dá)中國(guó)：由重轉(zhuǎn)輕，輕重并行

 

2016年，億達(dá)中國(guó)積極向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其輕資產(chǎn)項(xiàng)目已增加至18個(gè)（截至2016年4月），分別位于上海、深圳、蘇州、杭州、長(zhǎng)沙等7個(gè)城市。億達(dá)中國(guó)實(shí)施“由重轉(zhuǎn)輕，輕重并行”戰(zhàn)略，一方面利于其彌補(bǔ)閑置園區(qū)、低效項(xiàng)目的改造、升級(jí)與盤(pán)活的短板；另一方面利于其構(gòu)建產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)、商務(wù)園區(qū)全面運(yùn)營(yíng)、資源充分整合的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利水平將進(jìn)一步提升，集團(tuán)整體盈利模式和盈利結(jié)構(gòu)將更加多元化，抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力將更強(qiáng)。

 

 

圖：億達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)輸出聚焦的兩大類項(xiàng)目

 

萬(wàn)科：生態(tài)型平臺(tái)、主題型孵化，輕資產(chǎn)道路進(jìn)行時(shí)

 

2016年5月，上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)園區(qū)ARVR產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立，這也是上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)首度將AR技術(shù)落地到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新兵，經(jīng)歷了兩年發(fā)展，上海萬(wàn)科逐漸形成了一套輕重結(jié)合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式：成立全國(guó)化的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司，輕重結(jié)合，重資產(chǎn)部分包括園區(qū)的銷售和出租；輕資產(chǎn)主打輕資產(chǎn)管理平臺(tái)“星商匯”和主題型孵化器，面向萬(wàn)科內(nèi)部以及外部的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，快速?gòu)?fù)制，通過(guò)輸出品牌和管理盈利。

 

 

圖：萬(wàn)科兩大輕資產(chǎn)項(xiàng)目

 

3、新風(fēng)向：特色小鎮(zhèn)打造產(chǎn)城融合新高度

 

2016年，特色小鎮(zhèn)、園區(qū)PPP、產(chǎn)業(yè)孵化、資產(chǎn)證券化成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題。下文將對(duì)特色小鎮(zhèn)進(jìn)行重點(diǎn)剖析。

 

企業(yè)發(fā)力產(chǎn)城融合，打造中國(guó)特色小鎮(zhèn)。在前文政策環(huán)境中，我們總結(jié)了2016年中央多次發(fā)文指導(dǎo)特色小鎮(zhèn)建設(shè)。在政策導(dǎo)向下，品牌企業(yè)紛紛將轉(zhuǎn)型的觸角伸向了特色小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商中，華夏幸福宣布三年打造百座特色小鎮(zhèn)、宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)要打造航空小鎮(zhèn)、孵化小鎮(zhèn)；品牌房企中，碧桂園發(fā)布科技小鎮(zhèn)戰(zhàn)略、時(shí)代地產(chǎn)千億布局“未來(lái)小鎮(zhèn)”、綠城未來(lái)5-10年要做出5-10個(gè)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)樣板；其他企業(yè)中，前海金控?cái)y手深圳地鐵打造前海深港基金小鎮(zhèn)……不同企業(yè)發(fā)力打造中國(guó)“特色小鎮(zhèn)”，力求尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

 

華夏幸福：三年打造百座特色小鎮(zhèn)

 

2016年11月，華夏幸福憑借著自身在產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)中積累的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)和成熟經(jīng)驗(yàn)，正式發(fā)布了特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。

 

 

圖：華夏幸福特色小鎮(zhèn)四大主題方向

 

華夏幸福特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)軟硬兼施。軟性要素方面，從尊重、利用和挖掘小鎮(zhèn)的自然環(huán)境、歷史文脈和民俗風(fēng)情，因地制宜塑造每一個(gè)小鎮(zhèn)的獨(dú)特風(fēng)情，提升特色小鎮(zhèn)的吸引力與生命力；堅(jiān)持全域化管理、智慧化運(yùn)營(yíng)，為特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)人口、旅游人口提供便利，打造智慧高效的現(xiàn)代化生活服務(wù)平臺(tái)，提升特色小鎮(zhèn)的運(yùn)行效率。硬件標(biāo)準(zhǔn)配置方面，則從產(chǎn)業(yè)中心、商業(yè)、公共服務(wù)、游樂(lè)空間四大類標(biāo)準(zhǔn)化功能進(jìn)行深挖。

 

 

圖：華夏幸福特色小鎮(zhèn)四大類標(biāo)準(zhǔn)化硬件配置

 

截至2016年末，華夏幸福在大廠、嘉善、香河等地打造的影視小鎮(zhèn)、人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)、機(jī)器人小鎮(zhèn)等已初具規(guī)模。此外，包括會(huì)展小鎮(zhèn)、足球小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)、葡萄小鎮(zhèn)等在內(nèi)的一系列特色主題小鎮(zhèn)，也都在有序推進(jìn)中。

 

三、趨勢(shì)展望。

 

1、政策：產(chǎn)業(yè)政策深化落地、精準(zhǔn)發(fā)力，創(chuàng)新發(fā)展引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)

 

2017年，是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，產(chǎn)業(yè)政策將圍繞加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，培育新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策深化落地、精準(zhǔn)發(fā)力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向中高端邁進(jìn)。

 

產(chǎn)業(yè)政策細(xì)化落地、精準(zhǔn)發(fā)力。經(jīng)歷了“十三五”規(guī)劃開(kāi)局之年，各行業(yè)紛紛出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)劃，2017年，各項(xiàng)政策規(guī)劃有待繼續(xù)深化落地。

 

創(chuàng)新發(fā)展引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向中高端邁進(jìn)。展望2017年，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略仍是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之源，產(chǎn)業(yè)政策將繼續(xù)著力突破重大關(guān)鍵、共性技術(shù)，超前部署前沿技術(shù)和基礎(chǔ)研究，創(chuàng)造新的市場(chǎng)需求，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)邁向數(shù)字化、智能化、綠色化。

 

完善財(cái)稅金融等支持政策，新興產(chǎn)業(yè)將加速崛起。展望2017年，在我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，將完善和改進(jìn)財(cái)稅金融等支持政策，以及增強(qiáng)制度內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制建設(shè)方面大力推進(jìn)。推動(dòng)實(shí)現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)人才、資金、市場(chǎng)等資源優(yōu)先配置，加強(qiáng)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造升級(jí)和融合，推進(jìn)完整的產(chǎn)業(yè)鏈體系，培育新興產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。

 

2、經(jīng)濟(jì)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境

 

2017年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)預(yù)期穩(wěn)中求進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度持續(xù)放緩的情況下，2016年，我國(guó)GDP和工業(yè)利潤(rùn)總額仍然實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。展望2017年，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)的主基調(diào)下，財(cái)政政策將更加積極有效，深化供給側(cè)改革，著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，將有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

 

3、企業(yè)：內(nèi)拼招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)，外看資源并購(gòu)整合

 

展望2017年，企業(yè)若想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)得一席之地，既要修煉好“內(nèi)功”——招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)，也要修煉好“外功”——資源并購(gòu)整合。

 

內(nèi)部發(fā)展，完成由“開(kāi)發(fā)商”向“運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)改變依靠土地買(mǎi)賣(mài)和物業(yè)出租的傳統(tǒng)模式，通過(guò)提升招商運(yùn)營(yíng)能力、孵化功能，以企業(yè)客戶需求為中心，營(yíng)造一個(gè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)，提供全方位、精準(zhǔn)化的服務(wù)，完成由“開(kāi)發(fā)商”向“運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提升企業(yè)品牌和服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

 

外部拓展，資源并購(gòu)整合將更為普遍。2016年，尤其下半年，出現(xiàn)了大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)案例。2017年，一方面，企業(yè)之間收并購(gòu)的步伐將繼續(xù)，行業(yè)集中度將再度提高；另一方面，企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)姻將會(huì)更為普遍，險(xiǎn)資企業(yè)、資產(chǎn)管理公司跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將更加頻繁。

 

 

文章來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院