正大地產(chǎn)執(zhí)行總裁鄭華：如何重新定義地產(chǎn) 搭建服務(wù)IP

　　核心提示：過去幾年，鄭華走過了全球多個國家，他發(fā)現(xiàn)發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了分化，以往以開發(fā)商為主導(dǎo)的房地產(chǎn)模式正在不斷被打破.....

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　　過去幾年，鄭華走過了全球多個國家，他發(fā)現(xiàn)發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了分化，以往以開發(fā)商為主導(dǎo)的房地產(chǎn)模式正在不斷被打破，而共享服務(wù)體系的搭建成為一種時髦。與之相反，國內(nèi)房地產(chǎn)還停留在住宅開發(fā)時代，他一直在思考如何改變，來贏得未來行業(yè)劇變產(chǎn)生的彎道機會。

　　半年前，鄭華離開了工作已久的上海萬科，做為曾經(jīng)的上海萬科副總經(jīng)理兼產(chǎn)業(yè)公司總經(jīng)理，他是上海萬科轉(zhuǎn)型“城市服務(wù)配套商”計劃的重要推動者，并構(gòu)建了上海萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體系。隨后，他發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)無法定義真正的服務(wù)價值，因此選擇了新的一段職業(yè)發(fā)展。

　　“隨著房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)規(guī)模的飽和，未來房地產(chǎn)的核心競爭力將掌握在行業(yè)鏈條的兩端，一端是土地和資金，還有一端是增值和服務(wù)。未來土地稀缺，掌握土地就掌握了核心資源。如果有更好的融資渠道，做為資金密集行業(yè)也同樣具備優(yōu)勢。在行業(yè)鏈條的另一端，通過服務(wù)來重新定義地產(chǎn)，也將成為核心競爭力之一。”正大地產(chǎn)執(zhí)行總裁鄭華告訴第一財經(jīng)記者。

　　搭建服務(wù)IP

　　鄭華要打造的是從實業(yè)端來重新切入地產(chǎn)，通過服務(wù)注入到自己的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在鄭華的規(guī)劃里，他在內(nèi)容端口設(shè)置了8個能力服務(wù)，分別是數(shù)據(jù)、物流、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、文化、物業(yè)、咖啡、院線、餐飲，未來每一個服務(wù)端口正大集團都會通過入股形式進入，形成正大的服務(wù)體系。

　　“我們的核心是城市服務(wù)，我們的地產(chǎn)帶來持續(xù)現(xiàn)金流。”鄭華說。

　　同時，正大地產(chǎn)通過四個方面來落地自己的服務(wù)體系。首先，通過自己的土地儲備以及已經(jīng)有的商業(yè)綜合體進行前期落地，使得自己的內(nèi)容端和地產(chǎn)端可以進行對接，開始搭建初步的體系。“未來還將收購一些老舊的綜合體，對這些綜合體進行二次改造。”

　　此外，通過社區(qū)配套的模式打造更多社區(qū)商業(yè)，進一步進入到消費的終端，將正大自己的蔬菜、雞蛋等零售商品賣給消費者。伴隨著未來的體系成熟，正大還將同外部開發(fā)商進行合作，由正大提供服務(wù)支持，而開發(fā)商提供綜合體的模式來進行合作，實現(xiàn)自己的輕資產(chǎn)體系輸出。最后，正大還將在農(nóng)村進行“社區(qū)冰箱”打造，在各個農(nóng)村建立商務(wù)配套中心，讓農(nóng)村也可以享受到城市的消費選擇。

　　上述邏輯成立的基礎(chǔ)是依靠正大集團的資源背書和產(chǎn)業(yè)支持。記者從公開資料看到，正大集團目前以食品、零售、電訊三大事業(yè)為核心，同時涉足金融、地產(chǎn)、制藥、工業(yè)制造、國際貿(mào)易等10多個行業(yè)領(lǐng)域。其中正大雞蛋、豬肉、白羽雞、蝦產(chǎn)量全球排名皆在前兩位，上述內(nèi)容也給了正大在內(nèi)容端有自己的落地可能。

　　同時，正大在國內(nèi)有卜蜂蓮花、正大樂城等商業(yè)品牌，并在各地因為農(nóng)產(chǎn)品輸入原因有大量土地儲備，可以在地產(chǎn)端有落地可行性。

　　“我們因為有自己各個產(chǎn)業(yè)支持，將發(fā)揮協(xié)同效果，進一步降低我們的成本。比如我們可以參與菜市場改造，如果是普通的開發(fā)商去做一定會增加租金，因為他們的成本只能從租金賺回來。但是我們就可以改造后不增加租金，因為我們有自己的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)，如果改造后菜市場的流量大了，我們可以從自己的農(nóng)產(chǎn)品板塊賺回回報，這個就是我們的協(xié)同效果。”鄭華說。

　　成效待觀察

　　鄭華希望解決的是菜從哪里賣的問題，如果產(chǎn)品服務(wù)可以全方位更上，消費者一定會選擇更加方便實惠的方式進行購物，同時由于集團有更多的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，可以重新算出一張地產(chǎn)賬本。

　　“別的商業(yè)綜合體都是收租金，但是我們卻是賺服務(wù)的錢，前提是集團有更多的服務(wù)可以提供。”鄭華說。

　　不過，這里面依舊會面臨很多困難。服務(wù)地產(chǎn)概念并非正大地產(chǎn)首家出現(xiàn)，包括萬科、綠地、恒大等開發(fā)商都開始了自己的多元化布局，進行了多產(chǎn)業(yè)要素布局。以綠地為例，其就通過不斷多元化形成了大金融、大基建、大消費三大新業(yè)務(wù)，并因為這樣的多要素布局成功簽約多個城市配套開發(fā)項目，為自己的后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　“目前房企作為中國支柱產(chǎn)業(yè)的一個主體，已經(jīng)進入到了各個相關(guān)領(lǐng)域。隨著未來在中國房地產(chǎn)行業(yè)增量的市場空間變小，企業(yè)還將加強對于這些相關(guān)領(lǐng)域的探索來尋求新的業(yè)務(wù)增長點。”易居中國(企業(yè))CEO丁祖昱告訴記者。

　　雖然鄭華的服務(wù)體系有正大集團支持，但是其他開發(fā)商也會有自己的一個服務(wù)體系，因此在尋求合作的時候依舊會面臨很多問題。

　　“這個市場很大，如果大開發(fā)商愿意自己做也沒關(guān)系，還有很多商場是小的開發(fā)商在做，這些就是我們可以合作的基礎(chǔ)。”鄭華解釋道。

　　也有業(yè)界對此質(zhì)疑，認為發(fā)展產(chǎn)業(yè)協(xié)同需要集團各個部門協(xié)調(diào)，雖然正大有上述產(chǎn)業(yè)支持，但是協(xié)同效果究竟能發(fā)揮什么樣的效果，依舊需要時間去檢驗。

　　“我認為房地產(chǎn)分為四個階段，第一階段是產(chǎn)品地產(chǎn)，這個階段以住宅為主;第二階段是運營地產(chǎn)，這個階段以運營商業(yè)資產(chǎn)為主;第三個階段是服務(wù)地產(chǎn)，這個階段的核心是要求消費者為服務(wù)進行買單;未來還會是科技地產(chǎn)，科技改變更多的地產(chǎn)格局。目前這個行業(yè)大家都在探索，每家都有自己的優(yōu)缺點，更多的合作將成為未來發(fā)展的一個路徑。”鄭華說。

　　來自：第一財經(jīng) 羅韜（若牽涉版權(quán)問題請聯(lián)系管理員，謝謝！）