產業地產與PPP模式密切結合推進的四點原因
產業地產如此迅猛發展并與PPP模式密切結合推進的主要原因有四點。第一、產業地產包括了住宅地產開發、商業地產開發和工業地產開發三種房地產開發業態（同時也包含了教育地產、養老地產、旅游地產等）；第二、產業地產是房地產轉型升級的必然趨勢，因為隨著供給側結構性改革、創新驅動、結構調整的產業發展方向的確定，傳統的住宅和商業地產必然面臨轉型，單純依靠土地增值而進行獲利的模式已經遠去，作為PPP模式一個重要參與力量傳統房地產開發企業，產業地產是一個很好的轉型方式；第三、產業地產可以采用PPP模式進行操作，而普通的住宅地產和商業地產不可以，因為以上兩類地產并不屬于基礎設施和公共服務類別，當然保障房建設和“三舊”改造類項目除外；第四、產業地產涵蓋了城市道路、地下管廊、橋梁、公園、體育場、公共服務設施等準經營性和非經營性項目，需要廣泛采用PPP模式，企業參與積極性高。可以說只要全流程完成了一個產業地產項目基本對于PPP類項目可以觸類旁通。
接下來我們以實操的角度來談一下產業地產類PPP項目開發中的重點-運營。近三年來PPP模式很火，但是關于PPP模式大家更多是從項目前期獲取、項目操作流程、項目融資、項目股權設計、項目公司組建、包括最近很火的資產證券化的角度探討。對于PPP模式關鍵的運營環節討論的少之又少，而PPP模式最為關鍵的也是運營，運營是一個PPP項目的核心所在，同時也是密切關系政府方、社會資本、金融機構的環節，如果一個PPP項目沒有運營作為保障，將會是一個徹頭徹尾失敗的PPP項目，很容易導致政府無法履行承諾、社會資本提前退出或者無法退出、金融機構無法獲得融資收益等風險。下面筆者從從近十年的產業地產運營經驗談一下產業地產項目PPP模式運營的一些心得。
一個產業地產項目的好壞取決于前期項目區域的選址，同時一個產業地產公司內在的基因往往決定了區域選址，比如華夏幸福這家公司就是從河北起家，借著京津冀一體化、“四萬億”、資產證券化等東風乘勢而上發展至全國各個主要經濟增長極區域。如果說區域選擇我們無法改變，那么一個園區或者片區的運營就要從土地獲取方式、園區的產業規劃、招商引資方法、招商傭金獲取方式（也就是資源補償性PPP模式）四大方面來進行統籌考慮。關于產業地產PPP模式運營中的土地問題，筆者會另開一篇文章就目前國內的土地政策法規、PPP模式出臺的法規、PPP模式自身的精神以及實際運營經驗進行分析。今天還是重點來談一下PPP模式的最關鍵環節-運營。
產業地產PPP模式運營-土地獲取
產地地產PPP模式開發的土地獲取都是成片獲取，土地開發面積從一平方公里至幾十平方公里不等。土地獲取的方式都是結合相關的產業開發與基礎設施開發而進行。單純的土地一級開發是不適用于PPP模式的，因為土地一級開發不涉及運營。但是可按照土地財政收支兩條線的方式進行，PPP模式運作產業地產可以通過土地一級開發之后土地收儲，土地掛牌，土地出讓，土地出讓金入財政性基金收入，政府正常進行PPP項目的付費支出。在五礦集團的產業地產PPP模式運營中，我們主要通過劃撥方式進行土地獲取，獲取的土地為裸地，一級開發二級開發都由企業主導投資完成并運營，但對于房地產項目的開發規模有嚴格界定，對于工業用地的開發也是嚴格按照產業規劃指引進行。如果土地方式不是通過劃撥方式獲得，那么企業大都是通過土地一二級聯動開發進行，采用的也是土地出讓收支兩條線進行。在這里有一個問題需要澄清，土地出讓金不能夠直接補貼給PPP運營企業，但是可以按照先出讓，出讓金入政府基金收入然后再補貼的方式進行，汕頭中信濱海新城依托于海灣隧道投資500億元的PPP產業地產開發即采用的是此類方式，與此同時中交集團與五礦集團也在汕頭進行了類似的開發。央企主導的產業地產類PPP項目大多依托于某項大型基礎設施建設而對周邊土地進行開發，從本質來講這種開發模式與港鐵的“軌道+物業”的開發模式有異曲同工之妙。與央企進行產業地產PPP模式開發不同的華夏幸福主要是通過為政府提供招商引資服務進行土地的獲取與再開發，實際上華夏幸福的土地獲取模式更接近于PPP模式中的資源補償性開發模式。我們來看一下白洋淀科技城的項目，華夏幸福與保定市合資成立項目公司，其中部分協議約定如下“就產業發展服務，甲方應向乙方支付產業發展服務費用。當年產業發展服務費的總額，按照委托區域內當年入區項目新增落地投資額的45%計算（不含銷售類住宅項目）”，從上述協議我們可以分析得出華夏幸福的土地獲得大部分通過產業服務的方式獲取。同時此條協議也成為目前華夏幸福PPP模式能夠成功的關鍵所在。
產業地產PPP模式運營-產業規劃
PPP模式最為關鍵的就是運營，那么我們在產業地產領域進行PPP模式開發運營過程中的核心就是產業規劃。一個產業地產項目沒有產業規劃，這個產業地產項目也注定失敗，失敗的原因是政府不支持，百姓有意見，社會資本苦苦掙扎無方向，因此產業地產PPP項目的核心在與產業規劃。上面我們也提到了華夏幸福的產業發展服務費用是按照新增落地投資額的45%進行計算的，為此華夏幸福在北京有500人規模的產業促進團隊和產業研究院來進行產業規劃，因為如果沒有詳實貼近實際的產業規劃就沒有華夏幸福全國攻城略地的布局。那么什么是產業規劃？產業規劃是指以“產業”為研究對象，研究產業內部各企業間相互作用關系、產業本身發展、產業間互動聯系以及空間區域中的分布等的一種園區規劃方法。目前，產業研究主要集中于細分市場研究和產業內細分產品研究兩方面。我們在營口產業新城和汕頭粵東總部新城中通過詳盡的城市產業調研、周邊城市產業調研，同時結合中國產業發展趨勢運用產業發展理論（比較典型的里昂惕夫產業關聯模型），根據技術趨勢導向繪制區域最優發展產業名錄和產業發展路徑，為地方政府的轉型升級貢獻企業的力量。這種做法完全符合PPP精神和理念，即發揮了企業在產業發展的優勢，同時為政府帶來了產業升級在效率和質量方面的實惠，同時企業投資又降低了政府的資金壓力，所以產業地產類PPP項目是最受地方政府歡迎的一類形式，預計2017年也將會呈現爆發式的增長。
產業地產PPP模式運營-產業招商
產業地產類PPP項目有了良好的產業規劃，如何進行產業的落地？通過招商引資。那么如何進行科學的有益額招商引資？通過產業鏈招商。通過10年的產業地產運營經驗，我們總結出招商引資不能靠關系，不能靠人脈，不能靠以損失地方政府利益和老百姓利益而去招商，也不能以環境、資源、人口代價的損失而進行招商。這種招商引資方式第一損害政府和百姓的利益，同時也是不可持續的產業發展模式，例如鋼鐵產業帶來的霧霾、代工產業帶來的血汗工廠、冶煉加工產業帶來的河流土壤污染。通過產業規劃我們定位區域發展理念，靠山就要“吃山”，靠水就要“吃水”，但是這吃要吃得香，吃了上頓還要有下頓，精細化發展，也就是中央提出的供給側結構性改革，精耕細作產業。通過產業規劃合理定位，從產業鏈發展的角度進行產業匹配招商，補短板，筑巢引鳳，產業引進質量，發展模式都是綠色可持續的，所以在2010年我們提出了綠色產業新城發展模式。我們產業發展模式不靠拍腦袋、不靠一言堂、不靠跟潮流，完全是通過國際專業團隊的大數據和理論結合分析出來的，例如湯森路透、裕廊國際等機構通過自身的經驗輔以全球技術發展視角、產業發展視角來進行的技術產業分析布局，招商團隊根據產業發展路線圖，進行產業龍頭企業跟蹤。將我們的產業分析思路講解給客戶，最終得到客戶認可，實際上我們只是做了一些產業發展預測和提前量布局，通過“理”來進行產業招商，最終實現園區運營有效益，政府發展有收益，百姓就業有利益的三贏格局。套用農夫山泉的一句很有名的廣告語，我們從不制造產業，我們只是借力PPP模式進行全產業鏈轉型升級的布局者!
文章來源：PPP知乎
