這是一個真實的故事。
據報道，2017年春節前夕，西部一個地級市從事房地產開發十幾年并已小有成就的開發商做了個艱難的決定：關閉公司旗下僅開業了3個月的一個購物中心。
“先關了再說，不能繼續虧錢。”
據透露，這個原本被公司寄予厚望的大型購物商場開業以來，每日客流量十分有限，以每月虧損數百萬元的狀態持續了3個月，加上建安以及早期的裝修、采購等投入，合計占用公司近2億元資金。
“這是一次錯誤的投資，公司本來以為可以憑借商場的運作提供穩定現金流，以及為企業融資提供資產準備，沒想到經濟滑坡來得這么快速。”
對于未來的打算，公司負責人稱“還是交給專業的公司去打理”，因為自己的企業內部實在是缺乏從事商業運營的人才和團隊，開業幾個月，內部管理漏洞百出。
這種自殺式的決策絕非個案。
在商業地產尤其是商業營業性用房的運營領域，許多城市的購物中心、社區商業都處于舉步維艱的狀態。
一些開發商，甚至是以前從事其他行業的投資機構本身不具備開發和運營的能力，在沒有充分準備的情況下上馬商業地產，從零起步，交了大把大把的學費也難以出徒。
學費越交越高，無疑加重了項目的成本投入，一步步將初生牛犢逼上絕路。
最常見的死法是這樣的：
先設計施工后市場定位的“倒熗鍋”模式在商業地產實踐中依然屢見不鮮。
很多中小開發商還是停留在住宅開發的思維里，或者甚至還只是個包工頭的思維，不重視市場分析、客群定位、業態規劃等基礎工作，設計缺陷、規劃失當最終使得商業項目成為表面富麗堂皇的一堆垃圾。
出于現金流的考慮，先是使出渾身解數能賣則賣，賣不掉就租售結合。最后實在不行，咬牙跺腳決定整體持有招商整體運營，然后為滿足運營需要又要大拆大改，成本又上升一塊。
招商上又被品牌方“欺生”，沒有商業運營經驗和雄厚的企業背景也會被品牌方“歧視”，裝補、回扣、免租、索賄漫天要價。僧多粥少，這個成本仍在持續加大。
招商率不足遲遲無法開業，縱然開業也可能會因為周邊人口問題、定位問題以及開業率不足等問題人氣長期不旺。如果再加上“胎里帶”的那些建筑設計和動線上的硬傷，更是雪上加霜。
縱然從開發投資到招商開業相對順利熬到了運營期，作為新晉的購物中心運營者，運營成本依然是擺在投資者面前的一道檻。
管理模式的摸索期，組織架構多變，實際運營中人員超編卻依然感覺人才匱乏。相比那些管理流暢的商業地產的老司機，人員成本也會高出一截。
招商率不足、開業率低下，再加上客流量不足導致商戶經營困難，欠租開始成為新開業購物中心的“頑疾”，這直接打擊者購物中心運營者和投資者的信心。
在這個時候，“背景”就顯得尤為重要，你是“富二代”還是“草根”一看便知。
財大氣粗的央企、外資和國企還是能支撐多些時日的！聽說有港資企業已經默認旗下地處重災區的商業地產項目可以連續虧損10年！！
而對于像開頭這樣的中小開發商或投資商，開業帶來的不是希望，而是毀滅。
入不敷出，持續虧損，最絕望的是根本不知道什么時候才是扭虧為盈的日子。
這些中小開發商的絕望，恰恰被專業玩家視為希望。
萬達、中糧、鵬欣、紅星和凱德等多家企業的商業團隊都披露過輸出管理的發展計劃，有的已經在大力推進，準備為倒下的商業地產收尸。他們的競爭力不僅來自于“少交學費”的成本優勢，更來自于成熟的運營所帶來的穩定可期的收益。
留給中小型商業地產開發商和運營商的時間不多了。
要么自強，要么自宮。
據統計，2017年全國預計開業大型商業項目數量更是高達970個，商業體量預估達9851萬平方米，是2016年新開業商業體量的近2.3倍。
可以預想的是在消費持續走弱的背景之下，商業項目性的增長只會帶來實際租金收益的下行。
當然，不是所有的項目都能靠自強而“守得云開見月明”的。
面對困境，中小開發商開始寄希望于引進外援，讓專業的人做專業的事。
然而，需要提醒的是，專業公司能做的也只是掙專業的錢，或者說因為專業而“提升”的那部分價值。這里面必須要注意的詞匯是“提升”，是從1到2，而絕不是從0到1。
而對于那些從一開始就有悖于市場而堆砌的鋼筋水泥，可能只有一條自殺式的道路：
炸掉重來！
文章來源：商業與地產
