孫宏斌對(duì)市場(chǎng)預(yù)期悲觀：地價(jià)有問(wèn)題就是最大的問(wèn)題

　　核心提示：在絕大部分房企面臨土地儲(chǔ)備難題時(shí)，對(duì)外宣稱擁有高達(dá)4185億元可售資源，此時(shí)的孫宏斌已經(jīng)與2010年融創(chuàng)中國(guó)上市初期大有不同。

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　　孫宏斌認(rèn)為，貨幣政策收緊、利息增加、去杠桿，這些措施會(huì)使房地產(chǎn)貸款減少1/3以上。這意味著對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生很大影響。這也是在他看來(lái)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大的邏輯所在。據(jù)介紹，融創(chuàng)從去年第四季度開始，就在控制公開市場(chǎng)拿地行為。

　　年少時(shí)幾度沉浮，在54歲之際卻將融創(chuàng)中國(guó)銷售額帶到1506億人民幣（下同），并在絕大部分房企面臨土地儲(chǔ)備難題時(shí)，對(duì)外宣稱擁有高達(dá)4185億元可售資源，此時(shí)的孫宏斌已經(jīng)與2010年融創(chuàng)中國(guó)上市初期大有不同。

　　他的“得意與自信”溢于言表。

　　“你看每個(gè)公司開年會(huì)都至少有一頁(yè)內(nèi)容是學(xué)習(xí)融創(chuàng)的并購(gòu)。當(dāng)然不能簡(jiǎn)單地學(xué)習(xí)，一個(gè)項(xiàng)目不是多出點(diǎn)錢就能學(xué)。因?yàn)檫@里面有很多經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，很復(fù)雜的事情別人干不了。”孫宏斌在2016年度業(yè)績(jī)會(huì)上這樣表示。

　　很難想象，2010年10月融創(chuàng)中國(guó)上市之初，其土地儲(chǔ)備為590萬(wàn)平方米，當(dāng)年末營(yíng)業(yè)額及盈利分別為66.5億元及15.4億元人民幣。那一年其合約銷售額約為83億元。

　　至今規(guī)模仍然是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商成功最好的裝點(diǎn)。而在大多數(shù)開發(fā)商還停留在粗放開發(fā)模式上時(shí)，擁有高于同行收購(gòu)能力的融創(chuàng)也在跨越式發(fā)展。

　　關(guān)于此前融創(chuàng)對(duì)綠城中國(guó)和佳兆業(yè)的收購(gòu)事項(xiàng)，“給我們樹立了一個(gè)豐碑。這就是為什么（我們）在并購(gòu)市場(chǎng)有這么多機(jī)會(huì)、這么好口碑，在這種艱難情況下的決策真的是彰顯人品。”

　　這是在業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌對(duì)自己的評(píng)價(jià)。

　　龐大的土地儲(chǔ)備

　　在業(yè)界普遍面臨土地儲(chǔ)備“斷頓”難題時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)引以為傲的也正是土地儲(chǔ)備。

　　“2016年公司把握了機(jī)遇。如果2016年沒(méi)有抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，很難想象現(xiàn)在的狀態(tài)，（將）是非常焦慮。要么被邊緣化，要么面臨土地價(jià)格漲到這樣的市場(chǎng)。”融創(chuàng)中國(guó)副總裁兼董事會(huì)秘書高曦在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

　　高曦所謂的抓住機(jī)會(huì)指的是，融創(chuàng)中國(guó)“僥幸”在地價(jià)大漲之前，完成規(guī)模擴(kuò)張。2016年，融創(chuàng)成功開拓了廣州、深圳、珠海、沈陽(yáng)、大連、石家莊、太原、青島、廈門、南昌、昆明、南寧等一二線核心城市，逐漸形成北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區(qū)域、40余座一線、環(huán)一線和核心城市的全國(guó)布局。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年第三季度是融創(chuàng)拿地高峰期，共獲取土地2143萬(wàn)平方米，其中60%地塊以收并購(gòu)方式獲得；第四季度融創(chuàng)獲取1150萬(wàn)平方米土地，收并購(gòu)比例更是達(dá)到82%。

　　高曦表示，“2016年拿地時(shí)間主要集中在前三季度。從第四季度開始我們拿地速度、拿地量已經(jīng)下來(lái)，尤其是招拍掛。公司資金還是非常充裕的，但是因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格（指地價(jià)）上漲太兇，到第四季度又漲了很多，達(dá)到安全邊界的地越來(lái)越少了。”

　　年報(bào)顯示，融創(chuàng)7912萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備總量中，西南區(qū)域占比20%，北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域和東南區(qū)域分別占16%、18%、15%和11%，廣深、華中、海南三大區(qū)域占比10%、7%、3%。其中竣工未售部分僅占6%，待建和在建部分占比達(dá)94%。

　　2017年，融創(chuàng)中國(guó)將銷售目標(biāo)確定為2100億元。但考慮到該公司擁有高達(dá)4185億元的可售資源，預(yù)計(jì)全年或?qū)⒊~完成銷售任務(wù)。

　　截至2016年底，公司總資產(chǎn)為2932億元，增長(zhǎng)153.9%；手持現(xiàn)金698億元，較2015年底的271億元提升158%，對(duì)短期借款的覆蓋倍數(shù)達(dá)到2.1倍，經(jīng)營(yíng)安全穩(wěn)定性高。年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)短期負(fù)債明顯降低，一年以內(nèi)的短期借款占總借款比例已從2014年的40%下降至2016年的29%。

　　對(duì)市場(chǎng)預(yù)期悲觀

　　2016年11月23日，北京銀泰中心柏悅酒店，孫宏斌出現(xiàn)在由民生銀行主辦的“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上。當(dāng)時(shí)他演講的主題是“中國(guó)房企的投資邏輯和風(fēng)險(xiǎn)”。嚴(yán)厲調(diào)控之下，行業(yè)頻繁震蕩，并購(gòu)、轉(zhuǎn)型成為主題。房地產(chǎn)從業(yè)者甚至出現(xiàn)了前所未有的迷茫。未來(lái)在哪里？這是很多人想要知道的答案。

　　孫宏斌的表態(tài)是，本輪調(diào)控非常嚴(yán)峻。“對(duì)于這次調(diào)控的嚴(yán)厲程度，很多企業(yè)是預(yù)計(jì)不足的。本輪宏觀調(diào)控嚴(yán)厲程度超過(guò)過(guò)往每一次。”在這篇演講中，孫宏斌還拋出了一個(gè)結(jié)論，“房地產(chǎn)行業(yè)再增長(zhǎng)已經(jīng)很難。”這場(chǎng)演講不久后，孫宏斌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，他這場(chǎng)演講的另外一層深意是，盡管調(diào)控艱難，但他仍然看好房地產(chǎn)行業(yè)。

　　可能令孫宏斌也始料未及的是，2017年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一場(chǎng)大幅上漲，這令不少人感到焦慮；而也出乎孫宏斌意料的是，大漲之后，市場(chǎng)開始面臨政策接二連三的嚴(yán)厲打壓。

　　孫宏斌在3月28日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提問(wèn)時(shí)表示，“長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)是非常悲觀的。我去年5、6月份就在說(shuō)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)肯定沒(méi)有問(wèn)題，但是地價(jià)有問(wèn)題就是最大的問(wèn)題。為什么說(shuō)悲觀？我不是說(shuō)房?jī)r(jià)不一定降，我是說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲。房?jī)r(jià)不暴漲，你現(xiàn)在買的地就虧了。我們10月份以后基本上公開市場(chǎng)很少參與拿地。參與了也拿不到地，因?yàn)樘F了。對(duì)調(diào)控，我覺(jué)得（嚴(yán)厲程度）會(huì)超過(guò)任何人想象。因?yàn)檫@樣做，對(duì)現(xiàn)金流影響非常大。”

　　孫宏斌認(rèn)為，貨幣政策收緊、利息增加、去杠桿，這些措施會(huì)使房地產(chǎn)貸款減少1/3以上。這意味著對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生很大影響。這也是在他看來(lái)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大的邏輯所在。

　　“風(fēng)險(xiǎn)大不是說(shuō)市場(chǎng)不好，這個(gè)市場(chǎng)肯定是挺好的。大家知道最近房子賣得比較火，按限價(jià)賣的話，本來(lái)可以賣2萬(wàn)，現(xiàn)在賣1.5萬(wàn)，那肯定火。但是你現(xiàn)在買的地是虧錢的。這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，是（因?yàn)椋┱呤站o很厲害，（導(dǎo)致）行業(yè)現(xiàn)金流會(huì)收緊，地價(jià)會(huì)相對(duì)比現(xiàn)在更合理。將來(lái)放松后，會(huì)不會(huì)暴漲？我也不認(rèn)為。因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)在高位上，如果貨幣（政策）收得比較緊，或者政府多供地，我也不相信一定會(huì)暴漲。”

　　而融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德介紹道，從去年第四季度開始，融創(chuàng)中國(guó)就在控制公開市場(chǎng)拿地行為。他認(rèn)為，按照當(dāng)前的調(diào)控方向，今年或者到明年上半年，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)肯定不會(huì)上漲。

　　據(jù)他判斷，房?jī)r(jià)下跌可能性不大。至于上漲，也不太可能。“大家看地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系已經(jīng)到了極致狀態(tài)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，（去年）第四季度主要是控制拿地風(fēng)險(xiǎn)，別把地拿貴了。包括今年上半年，我們相信在今明年，行業(yè)內(nèi)還會(huì)出現(xiàn)一些機(jī)會(huì)，特別是整合和收并購(gòu)機(jī)會(huì)。”

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