深度剖析中國首個盈利的田園綜合體項目

無錫東方園林是典型的以文化旅游、生態(tài)環(huán)境為品牌傳播的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其核心為房地產(chǎn)的大型生態(tài)居住區(qū)，是城郊生態(tài)新城開發(fā)的典型項目。

田園東方，位于無錫市陽山鎮(zhèn)，是國內(nèi)首個田園綜合體，也是中國首個田園主題旅游度假區(qū)。在不到五年的時間內(nèi)，不僅探索實現(xiàn)了項目的有效運轉(zhuǎn)，還以此為樣板在全國范圍內(nèi)進行了五個城市的鋪點建設(shè)，組成了內(nèi)涵豐富的功能群落，完整呈現(xiàn)了田園人居生活，已成為長三角最具特色的休閑旅游度假目的地。

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項目概況

▲項目鳥瞰圖項目規(guī)劃總面積約為6246畝，由東方園林產(chǎn)業(yè)集團投資50億元建設(shè)，于2013年4月初啟動建設(shè)，計劃于五年內(nèi)全面完成。

▲項目區(qū)位圖無錫陽山田園東方項目位于"中國水蜜桃之鄉(xiāng)"無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)交通發(fā)達。無錫市陽山鎮(zhèn)擁有桃園、古剎、大小陽山、地質(zhì)公園等生態(tài)自然景觀。位于長三角經(jīng)濟圈的陽山鎮(zhèn)近郊區(qū)域，交通便捷且擁有豐富的農(nóng)業(yè)資源和田園風光。

▲核心理念：復(fù)興田園，尋回初心項目以"美麗鄉(xiāng)村"的大環(huán)境營造為背景，以"田園生活"為目標核心，將田園東方與陽山的發(fā)展融為一體，貫穿生態(tài)與環(huán)保的理念。項目包含現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目集群、田園社區(qū)項目集群等，打造為以生態(tài)高效農(nóng)業(yè)、農(nóng)林樂園、園藝中心為主體，體現(xiàn)花園式農(nóng)場運營理念的農(nóng)林、旅游、度假、文化、居住綜合性園區(qū)。

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項目規(guī)劃

▲總體規(guī)劃圖分為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群等。規(guī)劃為典型的互融開發(fā)模式。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊：四園+四區(qū)+一中心四園有機農(nóng)場示范園：1、科技研發(fā)與成果孵化中心；2、標準化育苗中心；3、智慧果園；4、有機水蜜桃種植示范區(qū)；5、富硒桃種植示范區(qū)；6、新品種水蜜桃種植示范區(qū)；7、水蜜桃標準化種植。果品設(shè)施栽培示范園：1、水蜜桃設(shè)施栽培示范區(qū)；2、優(yōu)質(zhì)蜜梨果園；3、優(yōu)質(zhì)枇杷果園；4、特色柑橘果園；5、優(yōu)質(zhì)獼猴桃、葡萄果園；6、水蜜桃標準化種植。有機農(nóng)場示范園：水蜜桃生產(chǎn)示范園、水蜜桃標準化種植果園蔬菜水產(chǎn)種養(yǎng)示范園：1、設(shè)施蔬菜；2、露天蔬菜；3、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)；4、水蜜桃標準化種植果園。四區(qū)農(nóng)業(yè)休閑觀光示范區(qū)：1、蜜梨采摘園；2、枇杷采摘園；3、柑橘采摘園；4、獼猴桃葡萄果園采摘園；5、水蜜桃采摘園。苗木育苗區(qū)：1、設(shè)施大棚；2、露天育苗區(qū)。產(chǎn)品加工物流園區(qū)：成品倉庫及物流管理中心現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示區(qū)：1、高標準農(nóng)田（果園）示范區(qū)；2、景觀農(nóng)業(yè)示范區(qū)；3、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃之水循環(huán)氮磷攔截池。一中心園區(qū)綜合服務(wù)中心：1、管理服務(wù)、信息、教育中心；2、專家院士研究工作室。資源再生中心：1、生態(tài)有機肥生產(chǎn)基地；2、有機栽培基質(zhì)種苗繁育基地；3、公用設(shè)備和設(shè)施。

 

​休閑文旅板塊：以"創(chuàng)新發(fā)展"為思路，目前已引入拾房清境文化市集、華德福教育基地等頂級合作資源。其中，清境拾房文化市集是田園東方攜手清境集團共同締造的一座田園創(chuàng)意文化園，著手重新梳理陽山的自然生態(tài)和拾房村的歷史記憶，還原一個重溫鄉(xiāng)野、回歸童年的田園人居，由自然體驗區(qū)、生活體驗區(qū)和文化展示區(qū)三個部分組成，包含拾房書院、井咖啡、綠樂園、面包坊、主題民宿、主題餐廳等。

 

田園社區(qū)板塊：田園東方社區(qū)板塊的產(chǎn)品以"新田園主義空間"理論為指導(dǎo)，將土地、農(nóng)耕、有機、生態(tài)、健康、陽光、收獲與都市人的生活體驗交融在一起，打造現(xiàn)代都市人的夢里桃花源。

 

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項目服務(wù)特色

▲服務(wù)特色：特色專業(yè)的旅游服務(wù)和會員制度假體驗服務(wù)，提供全面的生活和度假服務(wù)，是長三角最具特色的休閑旅游度假目的地之一，主要表現(xiàn)如下：1、打造特色文旅產(chǎn)業(yè)，包括婚慶公園、露天劇場、桃花源商業(yè)街、湯泉花語客棧等豐富的文旅產(chǎn)業(yè)，提供包括采摘、垂釣、庭院中的小型游憩設(shè)施、生物動力有機農(nóng)場等服務(wù)，提供特色的個性化旅游服務(wù)。

2、加強慢行系統(tǒng)建設(shè)，包括步行系統(tǒng)、非機動車系統(tǒng)和水上觀光系統(tǒng)三部分。沿景區(qū)內(nèi)道路、主要河道駁岸均設(shè)置人行通道，形成宜人的步行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。自行車通道沿景區(qū)道路設(shè)置，景區(qū)內(nèi)還將設(shè)置公共自行車系統(tǒng)。

3、建設(shè)親子活動基地，綠樂園包括白鷺牧場、螞蟻餐廳、螞蟻農(nóng)場、螞蟻王國、螞蟻廣場，以及窯烤區(qū)和DIY教室等。完整呈現(xiàn)田園人居生活，打造長三角最具特色的休閑旅游度假目的地。

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項目運營模式

▲運營模式打造生態(tài)、生產(chǎn)、生活的三生的產(chǎn)品功能，通過農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)的有機結(jié)合與關(guān)聯(lián)共生，實現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園居住復(fù)合功能。

▲盈利模式項目以區(qū)域開發(fā)的思路來開發(fā)，前期通過小尺度配套物業(yè)確保持久運營。首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價值，旅游消費和住房銷售同步進行的旅游+地產(chǎn)綜合盈利模式。后期進行配套完善，做到良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。整個項目采取開放式的運營模式。

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總結(jié)"田園綜合體"是指綜合化發(fā)展產(chǎn)業(yè)和跨越化利用農(nóng)村資產(chǎn)，是當前鄉(xiāng)村發(fā)展代表創(chuàng)新突破的思維模式，是實現(xiàn)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化聯(lián)動發(fā)展的一種新模式，是培育和轉(zhuǎn)換農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能，推動現(xiàn)有農(nóng)莊、農(nóng)場、合作社、農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園以及農(nóng)旅產(chǎn)業(yè)、鄉(xiāng)村地產(chǎn)等轉(zhuǎn)型升級的新路徑，具有廣闊的發(fā)展前景。

1田園綜合體需要有自己的產(chǎn)業(yè)鏈。

田園綜合體經(jīng)濟技術(shù)原理，就是以企業(yè)和地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會進行大范圍整體、綜合的規(guī)劃、開發(fā)、運營。開發(fā)者不是針對一家一戶，進行業(yè)態(tài)打造，而是結(jié)合整個村落的現(xiàn)狀，通過優(yōu)勢、劣勢分析，在充分對比的基礎(chǔ)上，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計。田園綜合體不同于以往，劃定一個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，進行招商引資，項目上馬就完事兒了。這樣各個項目之間是割裂的，缺乏有機聯(lián)系的。田園綜合體是以企業(yè)為主，政府搭橋，農(nóng)民參與，多方共建的開發(fā)方式，有利于產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、集聚化發(fā)展，形成乘數(shù)效應(yīng)，培育自己的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，以基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)帶動非基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）的發(fā)展，從而形成良性循環(huán)。一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了周邊人口前來就業(yè)定居，又產(chǎn)生了新的消費需求，為服務(wù)行業(yè)的發(fā)展提供了市場，整個一二三產(chǎn)業(yè)鏈的循環(huán)就建立起來了。

2留的住人的綜合體，才是成功的。

田園綜合體的出現(xiàn)，為鄉(xiāng)村人口回流創(chuàng)造了條件。田園綜合體的初心是發(fā)展經(jīng)濟，發(fā)展經(jīng)濟的路徑是產(chǎn)業(yè)，上面我們提到了如何發(fā)展產(chǎn)業(yè)，在這里亮眼辯景就不再闡述，如何將田園綜合體打造成一個反磁極中心，吸引人們尤其是青壯年來鄉(xiāng)村安家落戶?這就成了我們解決鄉(xiāng)村發(fā)展問題的核心。田園綜合體會培育自己的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，提供的就業(yè)崗位多了，前來工作的人自然而然就會積聚起來，原住民、新住民還有一些流動人口，成了開發(fā)者必須面對的問題，要正確處理三者之間的矛盾，就需要加快完善配套服務(wù)設(shè)施，配套服務(wù)設(shè)施分為兩塊，一塊是居住發(fā)展帶、一塊是社區(qū)發(fā)展網(wǎng);總而言之，要想留住人才，就得展開人居環(huán)境建設(shè)。人居環(huán)境建設(shè)，無外乎兩點，物質(zhì)基礎(chǔ)是核心，精神需求是關(guān)鍵，這是鄉(xiāng)村自下而上城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)，也是促進"人的城鎮(zhèn)化"的基礎(chǔ)。通過產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，形成人員聚集，形成人口相對集中居住，以此建設(shè)居住社區(qū)，構(gòu)建了小城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ)。對于常年工作和生活在田園綜合體中的居民來說，需要一整套的工作、生活服務(wù)設(shè)施，來滿足定居者的物質(zhì)文化需求。配套社會發(fā)展網(wǎng)必須要有服務(wù)于農(nóng)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱為產(chǎn)業(yè)配套。而與此結(jié)合，服務(wù)于居住需求的居民，同樣需要金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等公共服務(wù)，由此，形成了產(chǎn)城一體化的公共配套網(wǎng)絡(luò)。田園綜合體最終形成的是一個新的社會、新的社區(qū)。

3文創(chuàng)是內(nèi)涵。

當前社會，隨著城市的過度發(fā)展，城市病逐漸凸顯出來，千篇一律的城市建設(shè)，也使得人們開始逐漸將目光投入到鄉(xiāng)村上，希望從鄉(xiāng)村的留存中尋找在城市中早已消失不見的中國傳統(tǒng)文化。也就是人們常說的，盛世中國需要盛世鄉(xiāng)愁。反觀鄉(xiāng)村，越是偏僻的地方，留存的東西越多。云南的麗江、山西的平遙因荒僻而存留，又因為存留而成為人們寄托心靈的地方。鄉(xiāng)村作為中國農(nóng)業(yè)文明的精華，她的選址、布局以及整個肌理和歷史文脈都承載著中國傳統(tǒng)哲學(xué)"天人合一"的思想。可以說，一個充滿活力的傳統(tǒng)村落，生活習俗、建筑風貌、生產(chǎn)方式就構(gòu)成了一部活的歷史。我國地大物博，不同地方的農(nóng)村，有著自己不同的文化傳承和民俗風情，正是有了這個文化，農(nóng)村才會擁有自己的靈魂，成為無形的文化紐帶，將世代生活在這片土地上的人凝聚在一起。開發(fā)者通過挖掘歷史文化元素，與新型興產(chǎn)業(yè)進行融合，用新的創(chuàng)意加持，在傳承的基礎(chǔ)上，不斷延續(xù)新的東西，與時俱進，用文化內(nèi)涵來提升產(chǎn)業(yè)價值，既延伸了產(chǎn)業(yè)鏈條，又形成了自己的獨特魅力，使整個村落真正的"活"起來！田園綜合體其實就是農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的升級版，是其理念的進一步深化和拓展。從以上論述的幾個點不難看出，田園綜合體就是宜業(yè)+宜居+文創(chuàng)的綜合發(fā)展模式，它不單單是簡單的物質(zhì)環(huán)境規(guī)劃，更是體現(xiàn)以人為本理念，以生活、就業(yè)為導(dǎo)向的現(xiàn)代化的新型社區(qū)。

文章來源：讀道文旅