社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性，但不一定價格低廉的特點。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。
一、國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概括及特點。
社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現。購物中心是一種現代的零售業(yè)態(tài)，是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經營分離的做法：開發(fā)商負責前期開發(fā)，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制便于商業(yè)地產運營管理。
二、國內社區(qū)商業(yè)發(fā)展現狀分析。
我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步。國內出現了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。國內的社區(qū)商業(yè)設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所專業(yè)市場代理的方向發(fā)展。總的來說目前國內的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。
三、社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢預測及建議。
（一）社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢
有關資料表明，人均GDP超過3000美元，人們的生活方式將發(fā)生很大變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也將隨之逐漸從商業(yè)中心大型百貨商場轉變?yōu)榇笮统小⒔紖^(qū)倉儲市場和各種類型的社區(qū)商業(yè)。我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學選址，集中布置的方向發(fā)展。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點：各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心；居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成；各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進業(yè)態(tài)形式；同時既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。
（二）社區(qū)商業(yè)開發(fā)經營建議
1、開發(fā)面積：影響社區(qū)商業(yè)配置的主導因素：小區(qū)規(guī)模、小區(qū)周邊商業(yè)配套。
2、配置位置。
商業(yè)布局有兩種——分散式和集中式。分散式商業(yè)往往是沿街線型展開，商業(yè)街主要分布在步行線和交通線上。它帶來的問題很多，如人車混雜、交通擁堵、嘈雜擾民、亂停車、安全性差等。在國外，社區(qū)商業(yè)往往采用內街式集中商業(yè)布局，如上海新天地成功借鑒。這種商業(yè)布局與住宅相對分離，將所有的污染、噪音都集中在一起，公共設施也可集中使用和有利于管理，對居民正常生活干擾不大。
對于分期開發(fā)的大型樓盤，商業(yè)地產代理集中商業(yè)應該設置在項目那個區(qū)位？如果放置在項目的核心位置，有利于建成后居民商業(yè)活動的展開。但在初始階段，內置的商業(yè)街往往人氣不旺。而將商業(yè)街放置在邊緣，又會影響后期居民購物的便利性。從服務范圍說，最好是在居民步行不超過500米的距離內（實現在步行5～8分鐘的半徑范圍內），如果超過這個距離，人就會覺得比較遠，走起來比較累。因此，對一些規(guī)模較大的社區(qū)，除集中商業(yè)（80％）外，還要在商業(yè)服務半徑范圍內，做一些分散式（20％）的輔助商業(yè)配置，如美容美發(fā)、便利店等，讓居民可在集中商業(yè)區(qū)購物、消費的同時，還滿足日常需要。
3、規(guī)劃定位及招商。
社區(qū)商業(yè)的經營結構，一般按照購物40％、餐飲30％和其他服務 30％的比例進行設置。不同社區(qū)可根據離商業(yè)中心、專業(yè)街及大型綜合超市的遠近、社區(qū)的空間形態(tài)、交通網絡狀況以及社區(qū)居民消費層次等因素有所差異。為使商業(yè)街更具活力，招商原則應避免同業(yè)競爭，促成互補經營。當然，這樣做需要考慮不同業(yè)態(tài)的商業(yè)特點，比如超市、膠卷沖洗店、音響、洗衣店無需重復，而美容美發(fā)、餐飲則可根據檔次、特色為居民提供多種選擇。但究竟需要多少家、何種檔次，則由社區(qū)所處區(qū)位和社區(qū)檔次決定。
4、經營模式。
商業(yè)街采用店鋪出售方式的弊端：購買商鋪的小業(yè)主多數并非商業(yè)經營者，商業(yè)地產招商其購買商鋪的目的就是伺機高價拋售或租賃給出價高的商家，并不考慮后者的品牌實力、服務內容是否與市場需求和社區(qū)品位對應。在遭遇投機心態(tài)下的短期行為后，常常會出現經營無序的后果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無序的狀態(tài)下，不利于提升社區(qū)品質和形象。越來越多的開發(fā)商意識到社區(qū)商業(yè)不能放任自流，不但要經營出特色，還要靠其提升社區(qū)品質，謀求更長久的商業(yè)價值和打造品牌形象。社區(qū)商業(yè)街的建設對小區(qū)的形象、配套和人氣、一期客戶的服務是很好的補充，尤其當住宅無法表現社區(qū)形象時，商業(yè)街可以展示社區(qū)公眾形象、品牌和服務，更可以展現出社區(qū)的品質。所以，社區(qū)商業(yè)經營要達到提升社區(qū)品質和形象、整合提升房地產企業(yè)品牌、形成良好口碑乘數效應的目的，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要條件，放水養(yǎng)魚（先租后售）或只租不售是充分條件，而必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷售。
放水養(yǎng)魚、先租后售
“放水養(yǎng)魚”：可先在公司（集團）層面發(fā)起“優(yōu)質社區(qū)商業(yè)聯盟”，把有益于發(fā)展社區(qū)商業(yè)的商家（包括投資者與品牌經營商家）組織起來，簽署框架合作協議（借簽訂商業(yè)地產經營模式）。再根據各項目規(guī)模、位置及業(yè)主的消費能力與消費特點，進行定點、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許2－3家，從而避免惡性競爭，并對經營者的品牌、商鋪外裝修風格有一定要求。“先租后售”：即通過先期“放水養(yǎng)魚”將適合社區(qū)品質和業(yè)主需要的商家或業(yè)種引進來，引導社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后，再出售社區(qū)商鋪。先租后售，可將不合適的經營者排除在外，以保證社區(qū)商業(yè)沿前期規(guī)劃的思路良性發(fā)展，五金招商在提升租金的同時保證后期銷售的增值性，形成開發(fā)商、投資商和經營商家三贏的局面。
優(yōu)良資產、只租不售
任何行業(yè)的發(fā)展都有其發(fā)展周期，不可能一直快速發(fā)展，也不可能一直萎靡不振。而企業(yè)經營戰(zhàn)略的上策是在行業(yè)或企業(yè)快速發(fā)展的黃金時期，有魄力囤積一些優(yōu)良資產，以獲得長期收益，保證低谷時期的平穩(wěn)過渡和回升時期的快速響應。由于房地產行業(yè)的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發(fā)與經營相結合模式的優(yōu)勢正在得以顯現。如香港置地、新鴻基就是非常典型的開發(fā)與經營相結合的企業(yè)運行模式。隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，家居建材招商社區(qū)商業(yè)絕對是不亞于位于城市中心購物廣場二、三層的優(yōu)質資產。社區(qū)商業(yè)作為企業(yè)的優(yōu)良資產只租不售，不僅可以保證社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，對提升企業(yè)品牌和項目口碑具有不可低估的效果（完整的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和經營控制，帶動的不僅僅是項目首期商鋪的銷售或租金上揚，更為大盤開發(fā)的二期、三期以及企業(yè)開發(fā)的其它項目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與招商的順利進行打下基礎，同時對住宅銷售有非常好的互動促進作用），還能為企業(yè)帶來不斷增值、穩(wěn)定的現金流，隨著優(yōu)質資產的積累為企業(yè)上市融資提供了必要條件。
但如何決策采取先租后售或只租不售呢？可把目前銷售能獲得的收入視為投資支出，自己購買這些社區(qū)商業(yè)以獲得長期收益，以動態(tài)投資測算，把后期12～15年的收益折現到目前，考察凈現值（NPV）是否大于零，同時測算內部收益率（IRR），若大于公司投資其它項目的機會內部收益率，則應保留物業(yè)，反之，應采取先租后售。當然，決策時不能忽視只租不售方式所帶來的其它邊際效益（如前所述），應結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合決策。
文章來源：贏商網、商業(yè)地產招商策劃運營
