園區運營商要與政府合作，一方面，要站在政府的角度考慮城市的定位與發展、區域的合作與競爭、資源的整合與利用、企業的落地與稅收；另一方面，還要站在企業的角度考慮如何進得來、如何長得大、如何掙得多、如何去發展，完善產業園區的定位、規劃、設計、政策擬定等前期性策劃工作。
1、觀念。產業園區運營商要摒棄傳統房地產開發觀念，在宏觀層面，要認真研究和把握國家發展戰略和政策；在中觀層面，要熟悉當地自然、人文資源、規劃好需要進入的行業領域；在微觀層面，要了解城市、區域的發展規劃以及該行業的前世今生、昨日今朝。
園區運營商要與政府合作，一方面，要站在政府的角度考慮城市的定位與發展、區域的合作與競爭、資源的整合與利用、企業的落地與稅收；另一方面，還要站在企業的角度考慮如何進得來、如何長得大、如何掙得多、如何去發展，完善產業園區的定位、規劃、設計、政策擬定等前期性策劃工作。
2、資金。從規模看，產業園區一般是少則一兩千畝、多則數萬畝，從運營時間看，產業園區從園區規劃、招商到企業落地、投產，整個過程需要數十年，資金需要量大、占用時間久、回收過程慢、投資周期長。地產以資本為王，產業以金融為先，把握產業園區資金是所有園區運營商想要長遠發展必須考慮的頭等大事。
企業一是要籌備一定數量的資金，保證資金源的充足，策劃好園區的資金滾動使用及長短期回籠模式；二是要考慮是否能夠重復使用和調動資金，否則在大規模的基礎設施和土建工程面前，極易陷入資金鏈困境。
3、人才。產業園區具備區域性、行業性等特征，理想的產業園區應具備綜合型、學習型人才，既能戰略謀劃、統觀全局，又能熟悉行業、精通企業。理想型的技術人才也以多能型人才為主，只有這樣，才能與入駐企業建立相互尊重與信任的合作關系，共同推進園區建設。
4、選址。產業園區主要依托工業用地或倉儲物流用地等進行開發建設，成本較低。從國內工業產業發展水平看，大城市郊區及周邊地區是最值得青睞的選擇。隨著全球化和區域一體化進程的不斷發展，中心城市的城市病越發嚴重，土地價值高漲，擠出效應明顯，在產業和生活方面，現代交通、通訊技術也在更大尺度上得到了重新布局。
5、招商。招商是成敗的關鍵，園區運營商要在招商的過程中與當地政府明確招商范圍、統一口徑。同時，園區運營商要在招商過程中利用獎勵政策吸引企業，做到高水平、專業服務，讓企業更有信心。
6、拿地。增加大小城市建設用地是國內城市總體規劃的首要任務，整體規劃、分多期多批次招拍掛拿地是產業地產的必選途徑之一。
7、政府關系。園區運營商與政府簽約前是政府的客戶，簽約后政府成為了園區運營商的第一客戶。產業園區的政策爭取、招商造勢、拿地立項、落地報批、施工建設、竣工投產、融資納稅、招工辦社保等諸多方面，都需要通過利用政府高層與各部門間建立密切的關系。
8、社會資源。園區運營商身份特殊，必須與當地政府、行業協會、企業商會、金融機構、建筑企業、設計單位、媒體、研究機構及其它合作競爭性園區形成聯系，保持活躍，才能更有利于招商、有利于建設、有利于融資、有利于塑造良好的品牌及社會形象。
綜上所述，無論新型城鎮化，還是城鄉一體化，只有真正腳踏實地、為企業招商、為地方經濟發展助力的產業園區運營商最終才會克服困難、廣發復制、實現名利雙收。
文章來源：綠天使產業園
