飆馬中國何其琛主持2015中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇主題對話

商業(yè)地產(chǎn)開始邁入“運(yùn)營為王”的時代，“專業(yè)化”才是生產(chǎn)力，“兩極化”將是必然趨勢。
中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2015（第十二屆）年會于4月10日至11日在上海元一希爾頓酒店舉行。該論壇由中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起，并聯(lián)合相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)共同舉辦，是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界層次最高、規(guī)模最大、影響最廣的行業(yè)年度品牌盛會，自2004年以來迄今已成功舉辦了十二屆。
在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2015（第十二屆）論壇上，飆馬中國商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總策劃師何其琛應(yīng)邀主持關(guān)于“行業(yè)洗牌轉(zhuǎn)型與資本機(jī)會”的主題對話。三胞集團(tuán)高級副總祝惇若、印力商用置業(yè)有限公司商置資本副總經(jīng)理兼投資并購部總經(jīng)理林東豪、北京同世飛天投資管理有限公司總經(jīng)理張璋、開創(chuàng)資本創(chuàng)始合伙人施紀(jì)鴻、北京富基融通科技有限公司董事長顏艷春、復(fù)華置地商業(yè)運(yùn)營總裁劉博文等六位大咖參與主題對話。六位企業(yè)代表就企業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型和資本機(jī)會這一主題，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展情況進(jìn)行探討。
運(yùn)營為王時代商業(yè)地產(chǎn)升級轉(zhuǎn)型勢在必行
    1、從商業(yè)地產(chǎn)思維重新審視地產(chǎn)發(fā)展途徑
    施紀(jì)鴻：我是從資本往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)論壇我參加了幾次，也做了演講，但是參與度比較低，我本人叫施紀(jì)鴻，新秀集團(tuán)的創(chuàng)始人，中國旅行箱包的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，在浙江平湖。因為在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中覺得我們行業(yè)中小企業(yè)需要更多的產(chǎn)業(yè)圈子，平湖搭建了一個平湖箱包城，把全球的旅行箱包資源吸引到上海地區(qū)交易平臺。圍繞這個交易平臺，剛才講的我們不光光收人家的租金，我們還希望給交易平臺上的幾十萬家中小企業(yè)幾千萬從業(yè)人員，這個交易平臺不光光是線下的還有線上的，給他們提供發(fā)展的機(jī)會，給他們提供資金，培育少而精的企業(yè)，這是我做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的背景和訴求。
    何其琛表示，我們過去僅僅停留在傳統(tǒng)對房地產(chǎn)的理解，已經(jīng)從傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)跳到現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這條線銜接起來有一個新的發(fā)現(xiàn)，我們過去房地產(chǎn)所謂洗牌所謂泡沫全都是基于只看到住宅地產(chǎn)的一面，而沒看到它的成長性，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷青春期后黃金時代才剛剛開始，還沒有發(fā)現(xiàn)。剛才施總提到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向我們剛剛在政策的摸索階段，還在找政策的空檔當(dāng)中發(fā)現(xiàn)商業(yè)機(jī)會，如果我們把這個銜接起來，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回溯，把房地產(chǎn)分為三個板塊，住宅產(chǎn)業(yè)、商用產(chǎn)業(yè)商務(wù)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)找到更多的機(jī)會剛才陳總講的一樣由原來的寬眾向窄眾轉(zhuǎn)移。商業(yè)地產(chǎn)千人一面這條路走不通了，我們用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)反思的話我們再來思考我們零售地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一個根本性的問題結(jié)構(gòu)性的矛盾，并不是說商業(yè)地產(chǎn)，舉個例子購物中心多了，其實是同樣的購物中心太多了，特色化、分級的購物中心沒有，甚至聚集區(qū)是空白的。當(dāng)你縣城里看到一個商場只有兩千平米的時候，地產(chǎn)行業(yè)有泡沫嗎？要洗牌嗎？純粹是胡說。我們從商業(yè)地產(chǎn)思維重新審視地產(chǎn)發(fā)展途徑。
    2、未來商業(yè)地產(chǎn)將面臨一個行業(yè)洗牌的過程
林東豪：我是來自印力商用置業(yè)有限公司的林東豪。之前跟很多合作伙伴，包括謝總合作過沃爾瑪零售商，凱德也產(chǎn)生密切的合作。對于目前商業(yè)地產(chǎn)過剩的東西實際上大家已經(jīng)有一個共識，15年中國購物中心地產(chǎn)達(dá)到三億平方米，這是很驚人的數(shù)據(jù)。在供給過剩的時候我認(rèn)為供給是有泡沫，因為住宅通過市場公平交易把住宅賣出去，商業(yè)價值評估更多是從它經(jīng)營程度、租賃的業(yè)績體現(xiàn)的。所以我們覺得商業(yè)地產(chǎn)實際上市場價格是沒辦法炒作能炒起來的，未來我們覺得商業(yè)地產(chǎn)面臨著一個行業(yè)洗牌的過程，這個過程更多專業(yè)化的公司，資本市場更加盈利更強(qiáng)的公司會脫穎而出。
 
何其琛表示，印力背景是亞洲最大的凱德置地，洗牌轉(zhuǎn)型過程中我們應(yīng)該有轉(zhuǎn)型的支撐，他開窗戶是兩扇，一扇未來行業(yè)的轉(zhuǎn)型也好洗牌也好，實際上我們在青春期過后一種全新的面貌升級原來傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)形象、行業(yè)形象。印力地產(chǎn)過去一直打造區(qū)域性的購物中心，體系里面自己形成了包括印像城一系列，它不僅僅在金融地產(chǎn)成為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，在支撐上做出一些有益的探索。最主要在后邊的產(chǎn)品線研發(fā)上也付出更多產(chǎn)品提升空間，而不是過去單純的做一個再去復(fù)制一個，中間不僅僅是業(yè)務(wù)上直線的觀念，而沒有垂直、升級的觀念。我們在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整才有更大的空間。
 
3、復(fù)華置地的輕資產(chǎn)的模式
 
劉博文：復(fù)華現(xiàn)在做的就是輕資本。輕資本有兩個問題，做了輕資產(chǎn)開發(fā)商還是開發(fā)商嗎？你還是老板嗎？這是第一個問題。第二個問題，輕資產(chǎn)這個模式是不是企業(yè)的戰(zhàn)略需要？行業(yè)洗牌，是不是真的進(jìn)入行業(yè)洗牌呢？我認(rèn)為進(jìn)入到行業(yè)洗牌。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是飽和的狀態(tài)，全國有五千個購物中心，在建有三千個購物中心，到今天為止還有大量的開發(fā)商又進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)飽和了，你怎么做？首先你要有創(chuàng)新、有規(guī)劃、有運(yùn)營的團(tuán)隊、有資金。如果說這個行業(yè)飽和，往哪走？復(fù)華母公司是金融公司，銀行、保險、基金、信托、公募、私募、信用評級、P2P、藝術(shù)品交易中心整個產(chǎn)業(yè)鏈在國內(nèi)經(jīng)營牌照全部拿到了。黑石就是我們的樣板。金融池需要投資，需要創(chuàng)意給到我的投資人。金融池怎么辦呢？需要有出口，所以我們做文旅，文旅又是像商業(yè)資源非常緊缺的東西，不能說一天就建成的，住宅小區(qū)成片開發(fā)，但是商業(yè)小區(qū)不是這樣的，交通、人文、地理環(huán)境，文旅也是強(qiáng)占資源，我們必須強(qiáng)占緊缺的景觀資源，被其他的開發(fā)商拿走之后建壞了沒辦法再建了。我如何保證我資金池運(yùn)行下去呢？我們建了子葉業(yè)態(tài)公司，酒店管理公司、餐飲管理公司、智能家居，每一個自營業(yè)態(tài)公司都是現(xiàn)金流公司，每一個現(xiàn)金流公司都給我提供資金池。我用大家的錢為大家做事，這個是輕資產(chǎn)模式。復(fù)華在全國布局7個城市，這里面有非常多的創(chuàng)新。我不想在這兒做廣告，大家有興趣可以搜一下復(fù)華，我們做了非常多的創(chuàng)新。只有輕資產(chǎn)才能支持這樣的開發(fā)。靠銀行貸款和自有資金不足以，萬達(dá)也必須走復(fù)華這樣的路才能解決輕資產(chǎn)的模式。
 
何其琛表示，實際上他研發(fā)所謂復(fù)華世界也好度假世界也好是成體系有計劃全國布局，后邊有更大的財團(tuán)支持，是中國版的商業(yè)地產(chǎn)資本化的模板，打造的是這樣的模板。這就是未來轉(zhuǎn)型或者是尋找資本機(jī)會他們首先在探索，有一個突破口。業(yè)界有一個評論，針對萬達(dá)有它的模式，復(fù)華未來在他的特色當(dāng)中有一些新的發(fā)現(xiàn)。我們希望無論是哪一種模式或者是哪個模式走到哪個階段我們都要給他一個支持，我覺得探索是難免的。
 
4、在轉(zhuǎn)型中學(xué)會整合資源
 
張璋：在中國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)過剩，大量制造商業(yè)物業(yè)的時期，同質(zhì)化的東西過剩了，我們就要尋找差異化。我認(rèn)為突圍就是做差異化的東西，這就是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)今后轉(zhuǎn)型的過程中一定是專業(yè)分工分的很細(xì)，并且經(jīng)營分布也分的很細(xì)，有專門人做物業(yè)，專門人做餐飲休閑管理，有人做百貨的管理，也有人做他的客戶入住這種。
 
在轉(zhuǎn)型過程中我們要做蛋糕，我們要自己做一塊蛋糕。在轉(zhuǎn)型過程中我們要學(xué)會整合資源，借專業(yè)的能力來做，只有做蛋糕只有整合的能力我們這個專業(yè)才能越做越大、越做越強(qiáng)、越做越規(guī)范，我們在這個崗位里找到成功的方法。
 
5、用互聯(lián)網(wǎng)思維構(gòu)建新的平臺
 
顏艷春：我看到一個新的詞，稱之為互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)的一種戰(zhàn)略思維，這是兩會李克強(qiáng)總理提出互聯(lián)網(wǎng)+戰(zhàn)略，應(yīng)該說這是對于全中國各個行業(yè)戰(zhàn)略總動員。商業(yè)地產(chǎn)里面各個聲音業(yè)態(tài)的元素，真正生態(tài)圈各個元素聚集在一起，大家現(xiàn)在各自為政，其實都是一個多元化，商業(yè)地產(chǎn)有沒有可能把我們龐大商圈到我們店里到我們購物中心所有的存量進(jìn)行一個交換。
 
用傳統(tǒng)的方法不太可能戰(zhàn)勝你的對手，我們需要團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的，就像當(dāng)年秦國能統(tǒng)一秦國最重要的原因是遠(yuǎn)郊進(jìn)攻，互聯(lián)網(wǎng)+能把商圈的客流這個城市客流吸引到商業(yè)地產(chǎn)來，實際上我們就有機(jī)會在五年后或者是十年后活的更好。
 
何其琛表示，整個時代發(fā)展到2015年的時候我們可以看到互聯(lián)網(wǎng)思維不僅僅是過去一個加號所能代表的，新的平臺上互聯(lián)網(wǎng)思維構(gòu)建我們新的平臺。有一本書叫做《從零到一》，零售地產(chǎn)也好還是零售物業(yè)也好還是商業(yè)物業(yè)也好還是商服也好，所有產(chǎn)業(yè)思維地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)都是1，如果沒有互聯(lián)網(wǎng)它同樣可以存在，有了互聯(lián)網(wǎng)有一個飛躍的發(fā)展，這是互聯(lián)網(wǎng)帶來的乘法效應(yīng)，我們要關(guān)注這個乘法效應(yīng)，更多在這個乘法效應(yīng)發(fā)揮我們原有就是我們內(nèi)生動力挖掘出來，這是我們應(yīng)該做也是下一步必須要做的。
 
6、立體化并購構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈模型
 
祝惇若：去年三胞集團(tuán)有一個很大的動作，花了大概四到五億英鎊收購了英國第三大百貨公司，這家百貨公司在英國有167年歷史，英國皇家指定三家為皇家供應(yīng)商品的百貨店之一。傳統(tǒng)百貨非常難經(jīng)營，這是去年中國海外并購在商業(yè)領(lǐng)域最大的一個并購。我們認(rèn)為傳統(tǒng)百貨模式，越走越窄。我們買這家公司是引進(jìn)買手制和自由品牌。傳統(tǒng)百貨玩的最大的，用今天的話來說玩的最大的叫信息不對稱。我們認(rèn)為百貨這個問題其實不是出在商品，百貨問題出在供應(yīng)鏈上面，我們會去買這么一家百貨公司，最大的目的是引進(jìn)它的供應(yīng)鏈，用它的先進(jìn)方式來改變中國百貨的經(jīng)營狀況。
 
何其琛表示，我們看到產(chǎn)業(yè)化思維在三胞里實現(xiàn)了落地化，從并購幾個大的并購事件上我們看得出來它的落地完全圍繞著它的產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建的，所以它的產(chǎn)業(yè)鏈分工包括產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建到最后產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成、價值鏈完全是一環(huán)套一環(huán)，從最初的買美國銷售電子店，又買了英國的傳統(tǒng)百貨店。首先是同業(yè)并購，接著異業(yè)聯(lián)盟南京新百納入他的旗下。再進(jìn)一步介入到新的行業(yè)，團(tuán)購的拉手網(wǎng)一直到最近商圈網(wǎng)的并購，立體化并購行為，完全構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈了。這跟我們前面復(fù)華商業(yè)地產(chǎn)資本化模型不一樣，它是產(chǎn)業(yè)鏈的模型，所以每個人都在走不同的路，世界上不是只有萬達(dá)一個模型，每個人可以根據(jù)自己企業(yè)的實際情況，根據(jù)他所在城市發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)他當(dāng)?shù)氐目土骱腿司M(fèi)者的行為習(xí)慣重新構(gòu)建你的企業(yè)發(fā)展模型或者是產(chǎn)品模型或者是開發(fā)模型，我們有更多的選擇更多的思考，拿出我們更多拳頭性商業(yè)地差的項目類型。所以說世界是變化的，但是有很多東西是相通的。