我國產業地產發展的問題分析及對策建議

本站訊    上周（5月3日至5月6日）共有2家開發商，向飆馬尋求項目合作。







        尋求服務的項目是：福建寧德某占地740畝國際農產品電商物流園項目，尋求項目策劃定位服務；湖北武穴某4萬方純商業項目，尋求招商、運營服務。

        產業地產，一般指以產業為基礎、由工業類用地或物流/倉儲用地兩大類型為載體，開發服務于生產制造，研發辦公，倉儲配送、商貿物流、生產性服務業等產業價值鏈上相關環節的新型形式。從表現形式上，主要包括了工業園、科技園、商務花園、倉儲/商貿物流園及相關的生產配套設施等產品。

        總體來看，我國的產業地產剛剛起步，尚處于探索和初步發展的階段，出現了一些亟需解決的問題：

        第一，產業園區開發缺乏科學的市場調研和統一規劃，企業集而不聚，根植性差。大多數產業園區在發展初期為了迅速吸引企業入駐，在招商過程中往往很少從社會化分工、市場細分、價值鏈延伸，以及產業集群的內在聯系等角度去考量；在項目的安排上也不是嚴格按照園區規劃的要求定位，而是為了短期內集聚企業而隨意進行項目選取和企業選址規劃，導致園區內部產業之間缺乏應有的關聯，沒有形成產業鏈條，不利于產業集群的整體競爭力的提高，難以實現經濟發展的規模效應和經濟外部性。

        第二，相當一部分產業地產開發商沿用住宅銷售模式來經營產業地產，對其項目簡單地一賣了之，而不是注重項目的后續經營，嚴重影響了我國產業地產的長遠發展。

        第三，目前我國的產業地產項目，普遍存在產業結構趨同、缺乏特色優勢的問題。

        第四，在我國的產業地產項目中，除了北京、深圳等地有一些產業結構層次和技術水平相對較高的項目外，大部分產業地產項目均不同程度地存在結構單一、規模偏小和被鎖定在價值鏈低端等問題。

        第五，由于產業地產是一個的生事物，我國政府對于產業地產的開發還缺乏明確的政策和相關規范標準，使得產業地產的市場化開發在部分地區受到一定程度的限制。

        雖然我國產業地產在發展過程中尚存在很多問題，但解決好這些問題會為產業地產的持續、健康發展奠定基礎。針對上述問題，應當做以下幾個方面的工作：

        第一、堅持以客戶需求為導向，正確把握產業地產的內涵與本質，充分發揮產業與地產等資源的整合協同效應，通過有效整合產業項目的社會資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來為客戶提供專業化的產業地產服務。

        第二，產業地產商要轉換角色，由單一的開發商向產業地產的服務商、運營商、投資商轉變。一方面，產業地產商除了向園區企業提供基礎性的物業管理服務之外，更應積極主動地向園區企業提供高附加值的配套服務，主要包括投融資服務、產品展示服務、知識產權服務等。另一方面，產業地產商應拋棄以短平快實現一次性收入為主的銷售方式，向一個增量市場轉型。

        第三，產業地產商應苦練內功，增強自身經營管理能力，合理進行自身定位，形成市場競爭優勢。

        第四，在產業地產的開發與運營過程中，應本著政企聯動的原則，充分發揮政府與企業這兩種組織在推動產業地產發展中所起的不同作用，相互協調配合，形成合力，促進產業地產的健康、良性發展。政企聯動以政企分開為前提，但并不是單純的政企分開，政府與企業之間互相信任、互相合作、各司其職、既是管理與被管理的關系，也是服務與被服務的關系，合力為社會化、專業化產業地產的發展創造條件。






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