商業項目業態變更的應對策略

本站訊    上周（9月26日至10月9日）共有5家來自全國各地的開發商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。






       尋求服務的項目是：來自浙江杭州的某產業園項目，需要專業公司提供前期可行性研究方案；來自遼寧撫順的某18萬方綜合體項目，需要專業公司提供相關服務；廣東佛山的某家居建材中心，需要招商運營等服務；四川蒼溪某商業項目，需要銷售服務；來自河南許昌的某專業市場項目，也需要銷售服務。

       因商業項目的特殊性，項目始終會經歷招商變動、租戶布局調整、業態調整、項目升級等方面的變動，并且很多變動可能是在建設過程中就發生的，所以商業項目的設計人員必須以一種前瞻性和擴展性的視界來思考設計。

       目前很多設計單位和發展商在商業項目的前期設計過程中，將項目策劃定位階段的業態圖作為建筑、結構、機電等專業的最終設計依據，在此基礎上生搬硬套設計規范和標準，而不做其他考慮，這種沒有前瞻性的做法顯然是不可取的，所以在設計過程中應對各專業進行深刻的討論和思考，比如：

       （1）結構：有些租戶需要有內部電梯或者挑高層及架空層，還有些租戶對結構層高、荷載等有特殊要求，像這些要求是很難在后期予以彌補的，即使能夠通過改造實現，也是浪費資源，甚至影響工期。所以在結構設計時就需要有所考慮，如采取的預控措施包括：選擇合理的梁板形式、結構層高、降板措施、結構荷載、柱網尺寸，預留坑洞等。

       （2）建筑：因為業態的調整和變動，會對消防通道、疏散要求、隔墻進行改動或者調整，這就需要在防火分區、消防樓梯、通道的劃分及設置上做一些考慮，如：防火分區劃分時預留一些冗余量、疏散樓梯規劃成剪刀梯、防火卷簾不占租賃線、分戶隔墻采用輕鋼龍骨石膏板墻體等。

       （3）機電配套：各種業態的租賃條件會對供水、供電、燃氣、電話網絡、空調等各有不同的標準和要求。其中餐飲業態對于機電條件的要求就非常高，并且這些條件如果在規劃設計時通盤考慮欠妥，將會造成后期變動和大量的拆改；所以為了應對這種變動，目前通常的做法是在規劃時加大餐飲業態的比例，且不管最終是否按餐飲進行出租均按餐飲進行機電條件預留，以便能夠適應更多的業態，減少業態調整時的拆改。

       （4）與租戶工程界面的考慮：考慮商業項目的多變性，應在工程界面上盡量做到靈活，避免后期拆改造成資源浪費，以獨立店鋪為例，給水排水預留到接駁口和計量表，配電僅需安裝計量電表和隔離開關，燃氣進戶且僅安裝完閥門，排油煙僅安裝管道和防火閥，租戶內的排油煙風機由租戶自行提供，墻體施工僅完成分戶隔墻即可，內部墻體由租戶自行施工等。

       對于商業項目業態規劃和設計工作，最好由專業的策劃公司和設計公司來做，以減少不必要的損失和浪費。






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