怎樣進行商業(yè)項目的業(yè)態(tài)配置？

本站訊    上周（10月10日至10月14日）共有3家來自全國各地的開發(fā)商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。






       尋求服務(wù)的項目是：來自北京的某財富資產(chǎn)管理集團，尋求二三四線城市房產(chǎn)去庫存項目的全面合作；來自鄭州的某旅游地產(chǎn)項目，需要專業(yè)公司提供策劃方面的服務(wù)；來自江蘇睢寧的某商住項目，需要為項目提供專業(yè)的定位診斷服務(wù)。

       商業(yè)項目的業(yè)態(tài)配置及布置，應(yīng)遵循以下幾個原則：

       1、先定位原則：在進行項目業(yè)態(tài)劃分前，必須先確定項目的定位和項目的主題。

       2、業(yè)態(tài)比例：完成項目定位后，需要根據(jù)項目實際情況，制定合適的業(yè)態(tài)配比，如傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)配比約為：零售63%、餐飲20%、休閑娛樂12%、服務(wù)5%。隨著電商的沖擊，在新的商業(yè)項目業(yè)態(tài)配比中，應(yīng)減少零售業(yè)態(tài)的配比，增加體驗業(yè)態(tài)的配比，建議調(diào)整餐飲、娛樂休閑、服務(wù)等業(yè)態(tài)的比例。比如：零售35%～38%、餐飲30%、休閑娛樂30%、服務(wù)2%～5%。

       3、主力店鋪先確定的原則：業(yè)態(tài)劃分時應(yīng)遵守依次確定主力業(yè)態(tài)、次主力業(yè)態(tài)，最后將其他業(yè)態(tài)進行填充的原則。

       4、餐飲業(yè)態(tài)的布置原則：

       （1）上天入地，相應(yīng)點綴：由于排油煙系統(tǒng)的設(shè)置和聚客方面的原因，餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)設(shè)置于項目的最高層，或者地下室，地下室則以小型餐飲為主，中間樓層則用少量餐飲進行點綴。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在頂層，以減少油煙對整個商業(yè)的影響，并盡量高空排放，同時還可以減少排油煙風(fēng)管豎井設(shè)置時對商業(yè)面積的占用。

       （2）擴大比例：餐飲業(yè)態(tài)是整個商業(yè)項目中機電條件相對比較苛刻的業(yè)態(tài)，考慮項目的招商和未來發(fā)展空間，在工程條件預(yù)留時，應(yīng)擴大餐飲業(yè)態(tài)的比例，其比例至少應(yīng)在30%以上，從前瞻性考慮最高可以按50%～60%預(yù)留餐飲條件。其主要體現(xiàn)在排油煙井道、配電、給水排水及暖通空調(diào)的預(yù)留上。

       （3）排油煙井道提前規(guī)劃：應(yīng)根據(jù)項目的業(yè)態(tài)比例，規(guī)劃相應(yīng)數(shù)量的排油煙井道，井道應(yīng)通往屋面，建議屋頂油煙井距高層建筑水平距離大于50m以上，且在逆風(fēng)方位。

       5、首層商業(yè)面積最大化：因為首層是商業(yè)項目中租金最高的區(qū)域，如非必須設(shè)置，在首層盡量避免設(shè)置非租戶店鋪類的房間（如衛(wèi)生間、物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、機房等）。

       6、動線精煉原則：商業(yè)項目里過多的動線容易造成顧客失去方向感和方位感，單一直線動線難以產(chǎn)生回頭效應(yīng)。所以在商業(yè)平面動線規(guī)劃時，應(yīng)避免動線繁雜，且盡量采用單路環(huán)形動線。

       7、多首層規(guī)劃：可以利用地形條件、項目條件，規(guī)劃成多個首層，以提升商業(yè)價值，如：增加下沉廣場，將項目內(nèi)部中庭延伸至地下室，利用坡地在地下室或2層以上甚至屋頂設(shè)置商業(yè)出入口。

       8、雙邊疏散：按照消防規(guī)范，店鋪面積大于120m²，或者深度大于14m時就需要設(shè)置兩個疏散門，且兩門之間的距離不得小于5m，這就為店鋪劃分和調(diào)整增加了難度，所以建議在業(yè)態(tài)規(guī)劃時盡量考慮店鋪可以開后門并增加后場通道，這就形成了雙邊疏散，并且店鋪后側(cè)的通道可以兼作貨運通道使用，也達到了人貨分流的目的。

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