綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行資源分配？

本站訊    上周（10月31日至11月4日）共有5家開(kāi)發(fā)商或品牌商，通過(guò)各種渠道向飆馬尋求項(xiàng)目合作。







       尋求服務(wù)的項(xiàng)目是：來(lái)自山東濟(jì)南的某社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尋求項(xiàng)目合作；來(lái)自安徽無(wú)為的某17萬(wàn)方汽車城項(xiàng)目，需要融資服務(wù)；山東濱洲的某綜合體項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供定位、規(guī)劃服務(wù)；來(lái)自湖南益陽(yáng)的某大型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，需要專業(yè)技術(shù)方面的服務(wù)；來(lái)自河北邢臺(tái)的某43萬(wàn)方的綜合體項(xiàng)目，需要進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整及二次招商服務(wù)。

       城市綜合體一般由零售、辦公、居住、酒店、展覽、會(huì)議、文化、娛樂(lè)等功能組合而成，業(yè)態(tài)種類的多少或每種業(yè)態(tài)在綜合體中所應(yīng)占的比例并無(wú)一定之規(guī)，但各子業(yè)態(tài)應(yīng)在功能上具有互補(bǔ)性和互動(dòng)性，互為配套，互相支持，互相促進(jìn)，最大程度地做到資源互享，從而使各個(gè)業(yè)態(tài)能夠借助綜合體這一平臺(tái)，取得超越其自身單一功能所能達(dá)到的最大經(jīng)濟(jì)效益。綜合體的業(yè)態(tài)構(gòu)成或業(yè)態(tài)占比往往是由項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃條件以及開(kāi)發(fā)商自身的綜合能力決定的，因此很多時(shí)候，一個(gè)綜合體項(xiàng)目各業(yè)態(tài)之間的比例關(guān)系是不均衡的，會(huì)存在某種業(yè)態(tài)占比較高，占比較高的業(yè)態(tài)往往會(huì)主導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的基本調(diào)性。例如，一個(gè)30萬(wàn)平方米規(guī)模的綜合體項(xiàng)目，其中超過(guò)50%的面積是寫字樓，這基本上確定了項(xiàng)目整體的商務(wù)屬性。當(dāng)項(xiàng)目的整體屬性確定之后，其他業(yè)態(tài)的定位宜與之協(xié)同。商務(wù)型酒店與寫字樓是很好的搭配；購(gòu)物中心在定位上可以走年輕時(shí)尚的路線，但沒(méi)有必要過(guò)于強(qiáng)調(diào)家庭化的概念。綜合體中各種業(yè)態(tài)是相互關(guān)聯(lián)和促進(jìn)的關(guān)系，但具體到每個(gè)項(xiàng)目，因位置、商圈、規(guī)模和經(jīng)營(yíng)模式都存在差異，因而各業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目整體所起的作用以及對(duì)其他業(yè)態(tài)的影響也會(huì)有所不同。除購(gòu)物中心外，辦公、酒店和公寓是綜合體的常見(jiàn)業(yè)態(tài)。

       綜合體的規(guī)劃，始終要面對(duì)資源分配和共享的問(wèn)題。所謂資源分配，是指項(xiàng)目場(chǎng)地與城市道路或其他城市公共空間、公共設(shè)施的關(guān)系，也就是規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)常說(shuō)的“可視性”與“可達(dá)性”。可視性是指項(xiàng)目的展示性，包含車型尺度和人行尺度兩個(gè)層級(jí)；可達(dá)性不僅是指項(xiàng)目能夠無(wú)縫地與城市公共交通系統(tǒng)接駁，自駕消費(fèi)者便利地進(jìn)出場(chǎng)地，還需要在有條件的情況下，能夠吸引周邊消費(fèi)人群步行進(jìn)入場(chǎng)地。從綜合體各業(yè)態(tài)的屬性上看，購(gòu)物中心無(wú)疑需要占用最好的資源以利其對(duì)消費(fèi)者的吸引，除非購(gòu)物中心的定位僅是寫字樓物業(yè)的配套。高端寫字樓會(huì)對(duì)可視性、可達(dá)性有所要求，但弱于購(gòu)物中心。酒店和公寓都是目的性很強(qiáng)的物業(yè)類別，可以臨近城市支路布置，也可以通過(guò)場(chǎng)地內(nèi)部道路到達(dá)。綜合體比較常見(jiàn)的規(guī)劃布局是將商業(yè)沿城市主要道路布置，主入口面向城市道路交叉口或城市開(kāi)放空間，寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)朝向次要道路，或者即使面向主要道路也會(huì)最大程度地將展示面讓給商業(yè)。

       當(dāng)規(guī)劃的綜合體項(xiàng)目所臨城市道路有較大的退線要求，或有城市綠地將建設(shè)用地與城市道路隔開(kāi)并且限制道路開(kāi)口時(shí)，綜合體的購(gòu)物中心反而會(huì)面向城市次干路規(guī)劃，而將不受視線遮蔽的寫字樓沿主干路布置。

       綜合體的資源共享一方面是指各業(yè)態(tài)如何能集約地使用和利用資源，提高運(yùn)營(yíng)效率，另一方面是強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)和互動(dòng)。綜合體業(yè)態(tài)間的互動(dòng)，直觀地說(shuō)就是購(gòu)物中心可以作為其他業(yè)態(tài)的配套設(shè)施，使其物業(yè)價(jià)值得以提升；反過(guò)來(lái)，寫字樓、公寓和酒店等物業(yè)也會(huì)為商業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的人流。因此業(yè)態(tài)間的緊密互動(dòng)勢(shì)必要求空間的緊密聯(lián)系。






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