核心提示：進入弱周期的中國房地產行業正在轉型。一方面，越來越多的房地產商把目光投向海外，且積極打造金融版圖；另一方面，地產商們紛紛轉向一條“輕資產”的變革之路。
進入弱周期的中國房地產行業正在轉型。
一方面，國內市場日漸飽和，歐美等市場正企穩復蘇，越來越多的房地產商把目光投向海外，且積極打造金融版圖。
另一方面， 當主要依靠重資產投入的、房地產開發傳統方式遭遇宏觀經濟挑戰，地產商們紛紛轉向一條“輕資產”的變革之路。
梳理之后發現，原來“輕資產”化之后的房地產公司，依然可以爆發巨大能量。典型的例子是，地產開發商花樣年旗下的物業管理平臺公司彩生活近期登陸港股市場，其市值一路飆升，一度曾超越其母公司。
房地產企業出海之后怎么玩兒？“輕資產”化之后又面臨怎樣的挑戰？
出海房企籌劃金融布局
房企走向海外，拼接出的首先是全新的金融版圖。
萬達集團董事長王健林在該集團7月16日的半年工作會議上表示，要在今年三季度注冊成立萬達金融集團，且已在與一些國外金融機構接觸，1到2年內，萬達在海外金融產業方面就會有大動作。
王健林稱這是萬達實現新的轉型的要求，也是萬達打造的新的支柱產業和新的利潤增長點。
事實上，萬達并不是試水海外金融的第一例。2013年，萬科就已攜手鐵獅門。盡管當時二者是共同開發舊金山的房地產項目，但值得注意的是，鐵獅門，除了是世界一流的房地產業開發商、運營商，還是世界一流的基金管理公司。
萬科總裁郁亮曾指出，在商業地產、持有物業經營上，萬科在向鐵獅門學習基金式管理。
熱衷于并購的復星，也在今年先后大手筆購買了日本的IDERA資產管理公司以及葡萄牙最大的保險集團。對于復星的這一金融布局，清華大學房地產校友會副秘書 長王剛給予了積極的評價。他指出：“在國外，保險公司是重要的長期投資房地產的資金來源，通過這樣的手段，可以進行長周期投資。”
地產商出海，為什么熱衷搞金融？原因在于，海外多元的融資渠道和低成本融資方式，天然地給中國房企提供了一種金融化手段。
全聯房地產商會會長聶梅生介紹，在美國，開發商在股權投資中投10%已屬難得，基本靠融資解決，股權部分占40%，債權部分由美國的企業(中資企業也可參與)進行開發貸招投標，最后根據各個銀行提出的競標而定。競標的情況下，利率只有2.5%。
在這種情形下，不同于中國的地產公司，美國的綜合地產開發商全都是輕資產公司。
萬科在與鐵獅門的合作中，已經享受到融資紅利。這個位于舊金山的豪華公寓項目，總投資約為6.2億美元，其中萬科提供1.75億美元，鐵獅門提供7500萬美元，其余部分均通過債務融資覆蓋。
綠地也以另一種方式獲得過低成本融資。
2013年，綠地收購美國洛杉磯中心區大都會的項目選擇了與亨瑞集團(全球最大的美國移民地產投資商)合作，后者利用夾層融資將當地銀行的貸款利率下降到最低。據了解，綠地一期公寓項目的1億美元債權融資已經完成，預計總的融資額為5億美元。
據亨瑞集團董事長鄒亨瑞介紹，綠地憑借夾層融資，還可向銀行獲得更低成本的第一順位貸款。
輕資產的N種玩法
充分利用海外融資渠道，是房企輕資產轉型的關鍵一步。但輕資產的實現形式遠不止如此。郁亮指出，輕資產模式是房地產企業在互聯網時代的新課題。
老大萬科引入了小股操盤模式。也就是說，萬科在合作項目中不控股，而是通過輸出品牌和管理進行輕資產運營，將資產變“輕”。
此前，在接受21世紀經濟報道記者采訪時，郁亮表示：“我們小股操盤就是學習鐵獅門的，鐵獅門是操盤賺錢、經營也賺錢。學會使用杠桿做這件事情，用盡可能少的投入來給股東創造更多回報。”
伴隨著小股操盤，萬科的重點也逐漸轉向運營，執行副總裁毛大慶將萬科的商業地產模式定義為六個字，即“輕資產會運營”，在與王石探討“萬科到底以后要發展成什么樣的公司”后，他們得到的結論是“城市綜合配套服務商”。
今年以來，萬科出現高管崗位調整。針對這一現象，北京蘭德咨詢總裁宋延慶分析認為，調整是必然的。他說，萬科原有的運營與管理體系雖然經過多次優化調整，但 仍是基于住宅開發、重資產而形成的，既然要轉型城市配套服務、輕資產運營，那么運營與管理體系就要服務于新的戰略及經營模式、新的產業鏈布局、新的管理架 構和組織結構。
以社區增值服務為盈利模式的彩生活則提供了另一種思路和成功樣本。
今年6月30日，房企花樣年物業管理公司彩生活正式在港交所主板上市，成為首家物業管理類上市公司。
它給投資者講的故事是：彩生活是一個“社區服務運營商”，思路是把傳統的物業公司通過互聯網基因重組，將實體社區變成基于大數據的互聯網平臺。
這套邏輯顯然把中了市場脈搏。上市不到1個月內，彩生活的市值一度超過其母公司花樣年。
花樣年總裁潘軍曾直言，房地產市場的下半場，拼的是多元盈利模式和輕資產運營管理能力。 他表示，未來彩生活收入不會主要依靠物業服務，增值服務會成為利潤的主要來源，該項服務的毛利率會高達98%以上。
金地集團董事長凌克也指出，原來開發商側重點大多在于住宅項目，物業管理沒有受到重視，也未在這一領域取得成功；而事實上，住宅項目所涉甚廣，衣食住行，養老等等，尤其是針對解決老年人的孤獨問題，開發商可以考慮提供娛樂休閑方式，未來可挖掘空間很大。
這一思路的本質是平臺化，即以地產開發為中心，向產業鏈上下游拓展。地產商搭建互聯網平臺的一個突破口是社區服務平臺，而在社區服務之外，還有養老、文化旅游等多個領域。保利地產董事長宋廣菊指出，保利已經進入商業物業、養老產業和旅游地產等領域。
重視運營，轉向社區，這些趨勢將使得傳統房地產行業僅靠賣房子贏利的模式，擴展為由銷售收入、運營收入和服務傭金三駕馬車拉動。
伴隨盈利模式轉變的，還有與之配套的房企制度變革。
去年以來，從造訪互聯網龍頭阿里、騰訊，再到互聯網顛覆傳統手機行業的小米，郁亮在積極學習互聯網思維。
這一番大張旗鼓的拜訪和學習過后，萬科推出事業合伙人制度。具體而言是跟投機制和員工持股。其中，跟投機制是指除部分特殊項目以外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資。
萬科董秘譚華杰曾指出，在輕資產轉型趨勢下，錢不再重要，但人變得格外重要，這一制度的推行正是為了更好地留住人才。
無獨有偶，復星同樣提出了事業合伙人制和跟投機制，復星地產總裁徐曉亮稱：“這能使得投資團隊與股東利益一致，推動投資平臺的長期可持續發展。”
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