睿意德2014第二季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)：零售商信心指數(shù)創(chuàng)歷史高位
來源:睿意德 作者:睿意德 時(shí)間:2014-07-28
核心提示：繼年初發(fā)布第一季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心二季度持續(xù)監(jiān)控了全國42個(gè)城市1996家購物中心及甲級寫字樓、9大品類157個(gè)國內(nèi)外重要品牌的最新數(shù)據(jù)。從商用土地溢價(jià)率、樓板價(jià)、購物中心及寫字樓租金、空置率等多個(gè)核心指標(biāo)做深度分析。
7月27日，RET睿意德中國
商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布2014年第二季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，盡管住宅市場形勢依然不明朗，來自土地市場及零售商的信心有效支持中國商業(yè)地產(chǎn)從一季度低谷逆勢反彈。同比上漲11.9%，環(huán)比則上漲3.5%。
RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦表示：“綜合2014上半年的中國商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)，顯示商業(yè)地產(chǎn)在前期結(jié)構(gòu)性失衡發(fā)展中，已逐步趨穩(wěn)反彈，配合經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，特別是眾多知名開發(fā)商戰(zhàn)略性布局商業(yè)地產(chǎn)和O2O，預(yù)計(jì)下半年商業(yè)地產(chǎn)將步入新一輪加速期。”
商用土地成交占比提升 開發(fā)商增加優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備
報(bào)告顯示，經(jīng)歷了上兩季度的持續(xù)低迷，二季度全國土地市場供應(yīng)量有所回落，其中商用土地的成交占比大幅上升至23.9%;同時(shí)商用土地的流拍比例也有所下降，顯示了在供應(yīng)收緊，需求上漲的市場環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)的商用土地仍然推動(dòng)開發(fā)商增加土地儲(chǔ)備。
二季度成都共成交5塊商用土地，成交均價(jià)3166元/平方米，溢價(jià)率95.9%。其中5月19日成交的金牛區(qū)高家村8組地塊溢價(jià)率高達(dá)287.6%，該地塊面積只有15畝，但位居主城，起價(jià)較低，為1290元/平方米，引來四家公司掛牌，最終被四川克爾瑪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司以5000元/平方米成交。
RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦指出：“值得注意的是，二季度二線城市商用土地溢價(jià)率有所提升，成都、鄭州均出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊交易，但整體樓板價(jià)和溢價(jià)率實(shí)際并沒有大幅提升。隨著城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，未來商用土地的成交占比將繼續(xù)保持高位。對商用土地的有效開發(fā)利用能力有可能成為未來大型開發(fā)商競爭的勝負(fù)手。”
零售商信心指數(shù)創(chuàng)歷史高位 九大零售品類差異化明顯
零售商品牌的信心指數(shù)(RCI)二季度環(huán)比上升8.8%，再創(chuàng)歷史新高。來自品牌拓展意向的調(diào)查顯示，輕奢品牌在奢侈品牌開店意愿停滯后，成為購物中心深受業(yè)主喜愛的新寵。快時(shí)尚品牌雖然繼續(xù)積極開店，但開店態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，擴(kuò)張速度也有所放緩，除了優(yōu)衣庫的店鋪數(shù)量仍然保持著10%的漲幅外，其他快時(shí)尚品牌的店鋪數(shù)量增幅都有所收窄。
在成都，兒童業(yè)態(tài)的開店速度很快，其中兒童娛樂業(yè)態(tài)的利潤最高，承租能力也最強(qiáng)，已經(jīng)成為購物中心里不可或缺的組成，不少品牌已經(jīng)逐漸向郊縣和外圍城市擴(kuò)展。相比之下，兒童教育業(yè)態(tài)的擴(kuò)張速度較慢，開在購物中心里的數(shù)量也不多，主要選址于社區(qū)商業(yè)內(nèi)。
餐飲方面，客單價(jià)較低的大眾型連鎖餐飲的擴(kuò)張速度仍然迅猛。咖啡品牌也呈現(xiàn)出積極的一面，韓式咖啡品牌表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁，二季度店鋪數(shù)量增速超過20%，是九大零售品類中增速最快的。
二線城市商業(yè)空置現(xiàn)歷史高位 “高存量，難去化”局面雪上加霜
2014年第二季度，中國商用物業(yè)指數(shù)(CRI)為103.4，下跌6.2，環(huán)比下跌5.7%。
二線城市第二季度的空置率繼續(xù)走高，達(dá)到了14.9%的歷史峰值。不少城市都有大體量的新商業(yè)項(xiàng)目入市，使得二線城市“高存量，難去化”的局面雪上加霜，更造成短期內(nèi)出現(xiàn)了供需失衡的局面，空置率大幅上漲;成都第二季度新增鵬瑞利青羊廣場、世豪廣場二期入市，新增零售面積28.5萬平方米。雖然新入市項(xiàng)目將整體租金水平推高，但實(shí)際有效需求不足，商用物業(yè)的吸納速度緩慢。
一線城市的副中心及偏遠(yuǎn)郊區(qū)的商用物業(yè)在上半年出現(xiàn)了大面積業(yè)態(tài)調(diào)整的現(xiàn)象，不少購物中心都加大了餐飲及娛樂休閑等體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比重，拉低了整體租金水平，空置率也有所上升;另外，也有不少購物中心重新定位，調(diào)整一樓主力店的品牌，嘗試向高端化轉(zhuǎn)型。
中國寫字樓物業(yè)指數(shù)(COI)為106.0，環(huán)比下跌了3.0%。成都、鄭州、沈陽等城市二季度的新增供應(yīng)量較大，空置率上升至新的歷史高位。成都二季度新入市的寫字樓有華置廣場和茂業(yè)天地，新增近10萬平方米的可租賃面積，全市甲級寫字樓總存量超過150萬平方米，預(yù)計(jì)下半年存量可達(dá)到200萬平方米，一些新入市的甲級寫字樓也將整體租金水平推高。
RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬指出，“縱觀半年來的市場走勢，盡管市場依然展示強(qiáng)勁信心，但2012下半年的商業(yè)用地供應(yīng)高峰預(yù)計(jì)將在2014年底和2015年初釋放。我們看到大量即將入市項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、品牌招商、租售策略上存在同質(zhì)化嚴(yán)重、粗放開發(fā)的問題。因此明年商業(yè)地產(chǎn)市場兩極分化的趨勢將更加明顯。”
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