商業及住宅的投資回報分析

 

    自2008年國家宏觀調控劍指住宅地產，銷售價格及擴張速度都難與往年相比的房地產企業就開始或主動或被動地轉型商業地產。自那以后，全國各地以商業之名立項的地產項目如雨后春筍般競相冒出。這幾年，受“限購令”影響，商業地產繼續“亂花迷眼”。在這個瘋狂的過程中，投資者大多賺了個盆滿缽滿。

 

    可是好景不長。在利益的驅動下，商業項目開發沒有得到很好的控制，對商業品質的提升往往被遺忘。很多由住宅轉型商業的開發商們繼續延續住宅項目“短、平、快”的開發政策，以快速回收資金為首要目的。這其中不乏萬科、綠地、龍湖等諸多聲名顯赫的企業。

 

    無數的住宅底商承受著空前的煎熬，從市場數據來看，4%不到的投資回報率讓天真的投資者后悔莫及。就連鼎鼎大名的萬達也經歷著萬達運營之痛，金街同樣難逃一劫。

 

    盡管如此，但是全國商業指標統計來看，商業的投資回報率仍然高于住宅的投資回報率。

 

    據不完全統計，北上廣深四大一線城市住宅投資回報率平均值為2.0%，而商業地產投資回報率在8%左右,二三線城市略低。

 

    具備高投資保障的商業項目特征分析

 

    那么，購買怎樣的商鋪才是最保險的商業投資呢?

 

    第一、具有絕對優勢的區位;

 

    國內成功的購物中心首先要有一個很好的地理位置。中國的購物中心與國外的SHOPPING MALL不同，即使私家車日益增多的今天，也未見郊區型的商業地產項目有成功的例子，目前成功的商業地產項目都在市中心。

 

    第二、超大的規模，全方位的物業類型組合;

 

    越來越多的政府都希望打造的是一個城市的綜合體、城市的地標，從規模上提升城市的國際感。其實各個物業類型之間的關系非常微妙，比方說酒店可以帶動商業，商場可以帶動寫字樓。同時商場、寫字樓和酒店又可以帶動周邊的住宅，以及住宅可以帶動商場的消費。這樣才能相得益彰。

 

    第三、精準的商業定位，包括合理的業態組合;

 

    商業定位在當前商業地產中日益重要，但這個商業定位一定要與物業的規模相對應。消費者已經從傳統目的型消費進入休閑型購物，在工作節奏繁忙，生活壓力日益增加的情況下，購物中心應是一個人們放松心情，吃喝玩樂的地方。從而便要體現以人為本的服務和設計，比如商業項目的規劃是否合理，建筑設計是否合理，停車位是否充足等等。另外大型的主力店、知名品牌的連鎖商家，獨特的經營環境和良好的經營手段都是保證商業成功運營的前提。

 

    第四、統一的經營管理運營模式;

 

    全部銷售或部分銷售的購物中心就像一盤散沙，開發商只有保留大部分產權才有責任去精心打理。統一的經營管理模式才是商業保值升值的有力保障。

 

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