電影院與購物中心組合背后的經濟利益賬
來源:長三角商業地產俱樂部 作者:長三角商業地產俱樂部 時間:2014-08-25
核心提示：人們的體驗式購物生活方式和新電影生活方式的形成與逐步成熟 。同時，開發商也認識到電影院業態對于購物中心的聚客力、提高留客時間、客流導向性、提高文化活力與時尚性等功能作用，這讓電影院建設速度不斷增加。
印象中大伙圍在某個空曠的廣場，坐在小木凳上看露天電影，或是結伴親友在一個偌大的影劇院觀看電影。但在這千變萬化的世界里，直到現在，我們似乎很少看到當年觀看電影時的影子。不知從什么時候開始，電影院就開始伴隨著新開的購物中心或者商業綜合體結伴出現。
電影院“引誘”了誰?
隨著城市化進程的加快，人們的體驗式購物生活方式和新電影生活方式的形成與逐步成熟 。同時，開發商也認識到電影院業態對于購物中心的聚客力、提高留客時間、客流導向性、提高文化活力與時尚性等功能作用，這讓電影院建設速度不斷增加。
對于一些大型的購物中心來說，沒有一個像樣的電影院存在，其業態似乎是不完整的。把電影院作為購物中心主力店的一份子已成為一個事實。但記者了解到，電影院的租金相對于其他商業業態來講是較低的。
那么，電影院究竟魅力何在?讓開發商們都來者不拒呢?
1、聚人氣
如果以一個年票房2000萬元的電影院為例，那么，它的觀影人次應該是50萬—80萬人次。每逢有新片、大片放映，就能感覺到商場的客流明顯增加，而開發商看中的正是電影市場所能帶來的商場人流引發的消費。
電影永遠是年青人時尚的談資，走進電影院的主流觀眾都是年青時尚的受眾人群，這為購物中心的整體消費帶來了眾多的主力青年的消費人群。
2、留客高
一般情況下，人們去超市是半小時至1個小時，去百貨店是1-2個小時。如果購物中心有電影院的話，本身電影的放映時間大約是1.5—2個小時的時間。再加上等待、餐飲、購物的時間，這樣會使顧客在購物中心里面呆得時間更長。
3、關聯消費
從顧客的消費理論上來講，只有一部分是有目的性的消費，而更多是隨機性的消費、沖動性的消費。因此，顧客在購物中心里留的時間越長，也就意味著顧客在購物中心里花錢的機會越多，有效地拉動了其他關聯業態和同向人群業態的消費。
假如一個購物中心的體量只有3-4萬平方米，開發商欲拿出四分之一左右的面積做一個電影院。照這樣的面積比例來計算，這個購物中心項目的投資回收時不會很樂觀的。
所以有專家就表示：“影院票房利潤有限，商業地產項目更多的是看中影院帶來的潛在效益。”
電影院可以給一個購物中心帶來這么多的好處，開發商自然就會拍手歡迎，希望電影院能給他的購物中心的招商和運營搞火。
購物中心里的電影院
相比起購物中心迫切需要影院的入駐，我們覺得，電影院要依附在購物中心里去經營也是大勢所需。記者發現一個有趣的現象，某處商業一旦有商業中心項目開發的風聲，開發商就會接連不斷的收到各大影院方的“問候”。
那么，影院又是為何要走進購物中心呢?
單體影院難活
在目前中國的影院類型中，有兩類是占據優勢的，一類是單體盈利能力強的影院如 UME 影院;另一類就是資本雄厚的大型連鎖影院，如萬達影城、金逸影城等。一般來說，第一類影院是少之又少，如果沒有一定的資金和后臺支持，毫無品牌號召力，影院要想存活，也只能另謀出路。
而影院在競爭如此白日化的商業狀態下，選擇投靠一家成熟有潛力的購物中心當靠山也是重點。例如，飛揚電影院就好端端的在廣州兩大購物中心正佳廣場和天河城中“棲息”。我們認為，一個好的歸宿就是電影院好的開始。
商業配套設施完善
單單是一個電影院，是沒有辦法滿足當下人們追求精神娛樂世界的需求的。而近幾年，商業綜合體的不斷涌現，使得大家都希望所有的消費都集中在一個購物中心里，能實現一條龍式的服務。
商業中心不僅集聚了大量的客流量，其商業配套設施的完善也是滿足了消費者的多方面需求。這樣電影院就不用去考慮怎么搞活這里的商業氣氛，做宣傳之類的。而經營得好壞，這種事是購物中心的開發商該關心的。
所以，電影院在購物中心里，煩惱自然都減輕了不少，何樂而不為呢?
電影院成本分析
電影院相比購物中心里其他業態來說租金是較低的，很多人一直都認為開影院非常暴利。但是，我們認為，影院的投資額是很大的，并且為了保持影院的時尚性，在影院運營后根據市場情況每隔幾年還要進行二次裝修和二次設備更新的投入或改造。加上影院的日常營業成本很大，這讓影院的投資回報期變得很長。
由于后期營業成本的加大，讓很多影院方都苦惱了。畢竟你不是像萬達影城一樣建立在自家領域上，沒有租金的煩惱，又能與自家商場共同運營，共同得利。對于那些靠租用地產建大型影院的電影院來說，可就沒有這么幸運了。
那么，電影院是如何實現盈利?與商業地產商之間又是如何讓這跨界合作更加的和諧，最大化的實現雙方的互惠共贏?
一張電影票分賬背后
如今的電影院，已經成為人們日常生活中娛樂休閑的一種方式。作為熱衷于走進電影院的觀眾來說，可以發現這樣一個規律，就是電影票價一直在上升。盡管如此，還是抵擋不住大家想要觀影的那份熱情。
一張電影票到底應該如何分賬?這是電影業界最為敏感的話題，這牽涉到各方的現實利益。道本文化記者了解到，電影票房分賬主要包含稅費、片方(制片、發行)、放映方(院線、影院)，除去基本的稅費不說，就是片方和放映方之間盤根錯節的利益糾葛，這也是一直在業內永久不變的話題。
如下圖，假設一張電影票票價為100元，從表面上可以看出，影院就是最大的得利者，可以分到91.7元中的50%，院線占7%，制作發行方占43%。
從電影票房的分賬比例中，我們所看到的似乎和購物中心項目開發商沒有半毛錢關系，但事實是真的如表面所看到的一樣嗎?
租金模式：“唇齒相依，唇寒齒亡”
購物中心除了電影院能為其帶來的潛在效益之外，影院的固定保底租金，也是開發商最穩定的收入來源，它保證了開發商的租金收入。
但隨著城市經濟的發展和購物中心的逐步成熟，與其他商業業態一樣，電影院的固定保底租金每隔幾個租賃年度就會有一次相應的上調。
租金要上調多少?就要由電影票房收入的多少來決定了。以影院票房收入為基數，按照特定的計算公式(票房提成租金=影院年度凈票房額×提成比例影院)計算后向開發商交納的租金。這種租金方式必然將影院與開發商的利益捆綁在一起。
所以，我們認為，影院在運營時，開發商就會給影院更多的支持與配合，讓影院最大化的創造票房收入，從而在租金的收入上得到提升。
照這樣看來，影院要想完全通過電影票房來維持生計，似乎很困難。而提高票價似乎又不是長久之計。所以，在影院營收模式中，除了票房分賬之外，近幾年，我們似乎也能看到電影在尋求更多新的收益模式。
電影院營收靠什么?
假如，你和朋友一起看電影，影片放映時間還未到?你會選擇做什么來打發這漫長的等待時間呢?而影院正是利用每場電影開播前后的時間空隙中巨大的消費人群，采取更多的方式，從中達到盈利的。
1、爆米花、可樂等附加產品
在美國的電影院市場中，爆米花成為了影院最賺錢的利器。據道本文化記者了解，美國多數電影院的年營業收入中，單單是爆米花的營業收入就占了50%，可見影院的收入來源，不只是電影票房。
而在中國的一些電影院中，一桶爆米花的利潤率高達90%以上，比電影票本身高了許多，銷售收入占總收入的 10%~16%不等。
等待既是無聊又漫長，也許你就會不自覺的買上一大桶爆米花和一杯可樂，坐在影院大廳的休閑區邊吃邊等。
2、電影衍生產品
同時，在電影中出現的各種人物造型和場景道具也能促使影院方的頭腦風暴，來衍生出許許多多和電影相關的產品。如一些玩偶、人物模型等類似的小零售商品，就會成為電影熱衷者的最愛，具有收藏的紀念價值，來實現銷售上的另一途徑銷售收入，也是影院收入的重要組成部分。
看完電影《變形金剛》，再把小小變形金剛帶回家，既懷念又有意義。
3、場地租賃服務
目前中青年仍舊是電影消費人群的中堅力量，一些商家也看中了這個特點，像銀行、數碼手機、化妝品、婚紗攝影等行業就比較喜歡在影院租場地宣傳，影院也借此推出了這項針對商家的服務，根據租場地的時間長短和面積多少收取一定的費用。
如果你溜達在廣州天河城四樓的飛揚影院里，你很有可能會收到某某行業派發來的宣傳單，也有可能被拉攏去辦某某銀行的信用卡，這已經不是什么罕見的事情。
4、影片播放前廣告插入
現在，不少影片在正式播映前會播放一些商家的廣告。據道本文化記者了解到，這些廣告一般是制片方在制作影片時做進去的，影院本身不操作銀幕廣告，但是通過播放帶有廣告的影片，制片方也會給影院一些分賬。
當你帶著滿懷的高昂情緒，檢完票踏進播放影院廳的那一刻，距離電影開播前的幾分鐘，你會在大屏幕上看到某某廣告，慢慢的你就會習慣的。
如今，影院的“副業”經營漸入佳境。雖然影院方面聲稱，爆米花和可樂才是真正給影院帶來更多利潤的來源，而場地租賃和銀幕廣告給影院帶來的收益還不是特別大，但是發展前景很好。影院希望借此額外的收入實現更多的盈利點，來保障影院的收入達到最大化。
電影院VS開發商，誰在“綁架”誰?
有數據顯示，在中國排名靠前的電影院線中，99%都是在購物中心里，這是電影院很明顯的走向趨勢。記者認為，影院借助商業地產開發，解決影院場地租用，而購物中心則利用影院人流客源促進消費。無論是商業地產商，還是影院同樣是一舉多得的事情，兩者捆綁的互利作用顯而易見。
歸根結底，無論是對于隱藏在暗處的
商業地產商，還是明著搶奪票房分賬的制片發行方和影院院線，這條食物鏈終歸還是會循環得利。各有所需，賺的是票房收入，贏的就是消費者的心。雙方要想盈利，最終還是得看觀眾愿不愿意買單。
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