核心提示：通過對2014年四川樂山3大商業項目的返租模式進行對比分析，總結商業返祖最優策略，對研究中等城市的返租策略很有幫助。
一、各項目銷售情況與返租體系(嘉州新天地·萬和城、意凡家世界、邦泰中心)
二、返租對比
三、項目分析
四、總結
一、三大項目銷售情況與返租體系
案例1
【嘉州新天地·萬和城】項目位于青江新區核心地段，占地75畝，總建筑面積約12萬平方米，由嘉州特色主題酒店、16座獨棟商城、6座下沉商業廣場構的成全開放式商業街區。
項目采用全域“多首層”設計規劃理念，同時借鑒國內外知名建材家裝市場的成功理念，全街區實現嚴格產品分區。
數據指示
銷售情況
商業：預售證還未拿到，目前處于內部認購階段，到目前為止已經排號并簽約110組客戶左右。
預計售價
1F：2.5萬/㎡
2F：1.1萬/㎡
3F：8000元/㎡
4F：1.2萬/㎡
返租體系
關于返租：
1、底商：對租戶免租6個月，對購房者返租6年，每年返租售價的6%，每半年付一次租金。
2、2—4層：對租戶免租6個月，對購房者返租8年，前6年返租售價的8%，第7年9%，第8年10%，每半年付一次租金。
返租協議預計是跟開發商成立的商管團隊簽約，具體協議還未正式出臺。
案例2：
大型家居商業中心，一站式家居旗艦MALL。
此項目招商已經全部完畢，業主買了商鋪自己也沒法經營，所以處于純投資的狀態。
關于返租：
1. 意凡家世界共分6層，其中1F、3F、6F為開發公司自持，目前只銷售2F、4F、5F。
2. 15年返租，前10年返租8%，后5年返10%。整算返利130%。
案例3
邦泰中心由 2棟6米挑高的LOFT寫字樓以及1棟全臨街商鋪獨立多層商業組成。
商業板塊
一樓均價3萬，二樓均價1.5萬;
關于返租：
1. 邦泰中心商業板塊返租8年(2016年6月30日—2021年6月30日)。
2. 前5年年返8%，后3年年返9%。
二、返租對比
三、項目分析
1、萬和城
一、業態布局比較多元化，涵蓋休閑娛樂、零售、百貨、家居、建材等。
二、建筑風格獨特，糅合明清建筑元素。
三、傳統返租模式，但返租力度略顯不足。
四、高鐵站口物業，地塊優勢明顯，人流對項目支撐力度大。
2、邦泰中心
一、綜合體，包含寫字樓、商鋪、住宅，固定消費人群對商業起支撐作用。
二、住宅小戶型為主，吸引部分成都消費者以及希望出行便利的樂山消費者，住宅板塊、寫字樓板塊的熱銷又能共同支撐商鋪板塊的銷售。
三、傳統返租模式，但返租達到91%，較萬和城返租力度大。
四、清江板塊物業，離高鐵站口比較近，地塊優勢較大。
3、意凡家世界
一、專業市場，客戶目的性消費明顯。
二、地塊略偏，地塊優勢不足。
三、返租模式略有不同，簽約直接返3年租金，也就是說直接房款直接少了24%，拿50萬的商鋪來說，能便宜12萬，從業主層面來說具有較強的誘惑力。
四、意凡品牌在樂山家居市場影響力較大。
總結
根據三個項目做對比，
意凡家世界返租力度最大，并且返租手段也比較成熟，從返租政策來影響購鋪者的心理，并且由于其前期的大量鋪墊，其招商做的非常好，目前銷售狀況也很好。所以，建議可以借鑒意凡的部分策略。
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