世邦魏理仕吳奕奕：外行扎堆商業地產的內行思考
來源:新華網 作者:新華網 時間:2014-09-09
核心提示：對于“外行”扎堆商業，吳奕奕表示，站在一個地產開發商的立場，外行的加入勢必將增加了市場的競爭，但如果二者相結合，零售商發揮其超強的市場運營能力，而開發企業則專注于建筑體、空間的開發，所打造出的商業項目才更趨成功，也更能夠創造持續價值。
“外行”扎堆商業是福是禍的問題，吳奕奕表示，站在一個地產開發商的立場，外行的加入勢必將增加了市場的競爭，但如果二者相結合，零售商發揮其超強的市場運營能力，而開發企業則專注于建筑體、空間的開發，所打造出的商業項目才更趨成功，也更能夠創造持續價值。
內行與外行
傳統的住宅開發商轉戰
商業地產已然是老生常談，近幾年來，零售商涉足、甚至轉型商業地產的現象開始風生水起。
從一個經營者轉向“房東”的角色，據新華網記者的了解，這種案例不勝枚舉——餐飲業出身的海底撈、吳地人家，世界三大零售巨頭之一的TESCO樂購，中國酒業大亨五糧液，電器行業領軍的長虹等等。
遠的不說，就南京而言，早期的蘇寧、雨潤最為典型，只不過，剛開始起步于住宅開發，這些年才逐漸拓展到商業地產領域，還有一直專注于商業體開發的紅星美凱龍，也是發家于家居建材行業。
“上述這些，就地產開發領域而言，雖然都是外行出身，但對于商業的經營、管理，他們都是內行中的內行。”在吳奕奕看來，一個成功的購物中心、一個成熟的商業體模式，運營經驗和開發實踐缺一不可。
所以，最好的搭配Style是一個零售商負責后期的招商[簡介 最新動態]、運營、管理，一個開發商負責前期的拿地、規劃、施工。二者各有分工、相輔相成，但問題在于最終能夠實現預期的雙贏嗎？
吳董坦言，跨界合作要想成功并非易事，但從長遠來看，一定是趨勢，“因為一個開發商不懂得商場的經營和商業的規律，即便造出的空間體再與眾不同、再華麗奪目也無法與進駐業態相匹配、無法吸引投資者掏腰包。”
相應的，某一行業的“領頭羊”，雖然在他所處的領域是成功的，但一旦進入商業地產，或多或少都會存在不專業、不適用的情況，“在我看來，未來伴隨著社會分工的進一步細化，商業地產一定會迎來合作時代，而不是單純靠一個企業自身去轉型、去升級。”
不過，她也坦言，過程需要時間，并且在這一過程中，“失敗的（案例）會比成功的多很多。”
商業與地產
對于購物中心頗有研究的吳奕奕，先向新華網記者回顧了南京商業地產的發展歷程——
1995-2002年處于起步階段，其間，1996年新街口[最新消息 價格 戶型 點評]金鷹購物中心的開業標志著南京商業市場的開端；1999年新百、中央商場相繼開業，東方商場開始營業，新街口區域出現了13。7萬平米的供應量。
2002-2007年則進入發展的平緩期，其間的2004年，隨著大洋百貨、悅薈廣場、南京1912的開業，新街口商圈逐漸成熟。并首次出現了街區式的商業模式；江東門地區的新城市廣場是首次出現的非核心商圈的商業項目；2006年德基廣場一期開業，南京首次出現了真正意義上的購物中心項目。
2007-2013年，南京商業地產步入高速發展時期，其間的2008年，夫子廟地區水游城的開業第一次向南京市場引入了如Uniqlo、Zara等快時尚品牌；2010年，新街口、湖南路和江寧區域都涌現了大量優質商業項目，總計供應量超過100萬平方米。
“而在未來三年內，每年有約60萬平方米的商場供應，整個南京已經進入到購物中心的時代。”吳董表示。
然而，任何一個時代都是機遇與挑戰并存的，“從南京現狀來看，整個市場泡沫不是很嚴重，但是必須引起警惕的是在同質化競爭的市場里進行新增的放量，對任何一個項目來講，如何開發購物中心，如何讓購物中心賺起來，對我們來說都是一個挑戰。”吳奕奕指出。
鑒于此，她提出了三點建議，首先，一個購物中心的打造需要賺眼球，“說白了，就是通過建筑空間和特色的品牌、特色的業態甚至一些特色的服務，來突出差異化和主題化。”
其二是把這些吸引客流的東西轉化成實際到購物中心的客流，并且這種客流是一個長期的，可以重復造訪的客流；最后回到開發商開發購物中心的目的，把商業資產提高到價值增值，這種價值增值不僅僅體現于綜合體業態中的發展促進，還有對于板塊價值的提升，以及長久的持續所產生的現金流。
吳奕奕告訴記者，她對未來有一個展望，“商場不再只是人們購買東西的一個地方，而成為一個新的都市公園、人們社交聚會的一個場所。開發運營商通過一些主題店的設計和新型業態的打造，給消費者打造停留商場更久的理由。”
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