核心提示：三季度全國主要城市的綜合、商服、住宅、工業地價環比增速均呈放緩態勢。各地成交的異常地塊數量、平均溢價率及土地面積總和等指標均延續今年以來的大幅回落態勢。報告認為，這顯示市場土地購置需求進一步弱化。

    “第三季度，全國主要監測城市地價為3485元／平方米，環比增速為0.78%，連續第三個季度放緩，較二季度下降0.58個百分點。”

 

　　近日，國土部中國土地勘測規劃院發布《2014年第三季度全國主要城市地價監測報告分析》。報告認為，三季度全國主要城市的綜合、商服、住宅、工業地價環比增速均呈放緩態勢。

 

　　根據報告，截至2014年9月30日，今年第三季度上報成交異常交易地塊25宗，環比降幅超過40%，同比減少超過80%；平均溢價率為108%，環比、同比分別下降了63%和10%。

 

　　除了地價、供應量等指標外，“異常交易地塊”也被認為是表征土地市場熱度的重要信號。按照國土資源部的定義，異常交易地塊是指成交總價或單價最高地塊、溢價率超過50%的地塊。
 

 

　　土地市場需求萎縮

 

　　國土部報告指出，截至今年9月30日，所有限購城市中僅余四大一線城市（北上廣深）及三亞市仍在堅守。“限購”的取消或放松成為三季度房地產市場的關鍵詞，但上述政策尚未引起市場的明顯回應，僅在一定程度上促進了區域市場的平穩。

 

　　除平均競價輪次有所上升外，三季度各地成交的異常地塊數量、平均溢價率及土地面積總和等指標均延續今年以來的大幅回落態勢。國土部報告認為，這顯示市場土地購置需求進一步弱化。

 

　　此外，在整體市場不景氣的背景下，不同城市的土地市場分化明顯，一線城市的市場活躍度及抗壓性更高。

 

　　值得一提的是，四大一線城市上報異常地塊宗數在全國總量中的占比進一步提高達到44%。

 

　　尤其需要注意的是，根據中國指數研究院發布的百城價格指數，100個城市三季度的樓面均價最高的為北京，為20776元/平方米；最低的為蘭州215元/平方米，高低差距近百倍。

 

　　國土部的報告亦顯示，主要監測城市中，一線城市綜合、商服、住宅、工業地價環比、同比增速均明顯高于全國及二、三線城市平均水平；各用途地價增速對比來看，一線城市的工業地價環比、同比增速顯著高于二、三線城市其他用途地價水平增速。

 

　　住建部住房政策專家委副主任顧云昌認為，地價對應的是市場對樓市前景的認可，取決于城市配套和產業導入情況，當前樓市都在推救市政策，但相比取消限購、限貸等樓市調控措施，加大產業投資，引入人口才是樓市長久可持續發展的保證，也是眾多房企近年來回歸一線城市的重要原因。

 

　　地價仍在高位

 

　　雖然土地市場萎縮，但是地價仍堅挺。

 

　　根據國土部報告，2014年第三季度，全國主要監測城市地價總體水平為3485元/平方米，位于歷史高位，環比增速為0.78%，同比增速為6.42%；商服、住宅、工業地價分別為6527元/平方米、5236元/平方米和730元/平方米；同比增速依次為6.11%、6.98%和5.91%。

    “按照正常的市場規律，樓市和房價下行的下一步就是地價下降。”某大型開發商負責人告訴21世紀經濟報道記者，樓市在二季度以來就明顯下行，房價也在下行，然而地價水平目前仍未明顯下探。

 

　　10月24日，國家統計局發布的數據顯示，9月份70個大中城市房價同比跌幅下跌1.2%，這也是該數據三年來首次出現下跌。

 

　　“房價在降，地價還未降。”上述大型開發商負責人表示，這也是房企拿地意愿下降的重要原因。

 

　　中原地產市場研究部統計數據顯示：20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減，今年4-8月連續5個月不足200億，最近3個月更是在百億附近徘徊。前9月，20大標桿房企合計拿地金額僅1873億，相比2013年同期的3698億，減少了1825億，降幅高達49%。

 

　　顧云昌表示，限購等政策的解除是讓房地產市場回歸市場的表現。

 

　　地價堅挺的背后是土地供應的萎縮，2014年第三季度，全國105個主要監測城市土地供應面積達到4.89萬公頃，環比減少10.65%，同比減少32.56%，明顯低于近三年同期平均水平。

 

　　其中，房地產開發用地供應面積進一步回落，供應面積約1.55萬公頃，環比、同比均呈下降趨勢，分別減少1.63%、31.33%。

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