核心提示：作為新一線城市的重慶。尤其是主城的核心商圈，已陷入無地塊出讓的局面，如何在黃金地段擇出黃金地塊已成多數(shù)開發(fā)商頭疼的難題。自二次舊改項(xiàng)目一詞拋出后，我市部分開發(fā)商欲掘金舊物業(yè)獲得“黃金地塊”。

    中國(guó)自改革開放以來城市化發(fā)展進(jìn)程以東部沿海城市為始發(fā)點(diǎn)迅速輻射至中西部乃至整個(gè)中國(guó)。經(jīng)過歲月的洗滌，中國(guó)的城市化逐漸趨于成熟，城市化的腳步也相對(duì)放緩。目前我國(guó)部分城市新增土地增速減緩，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求和供地結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)郊化等現(xiàn)象。因此，我國(guó)部分地方政府提出了加快推動(dòng)舊城二次改造等重要舉措。“二次舊改項(xiàng)目”直觀的成為了房企未來的利潤(rùn)增長(zhǎng)亮點(diǎn)，也間接的改變了其在一線城市的戰(zhàn)略思路，更推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展進(jìn)程。

 

　　作為新一線城市的重慶趕上了這一浪潮。尤其是主城寸土寸金的核心商圈，已陷入無地塊出讓的局面，如何在黃金地段擇出“黃金地塊”已成為了多數(shù)開發(fā)商頭疼的難題。自“二次舊改項(xiàng)目”一詞拋出后，我市部分開發(fā)商迅速將投資眼光輾轉(zhuǎn)過來，欲掘金舊物業(yè)獲得“黃金地塊”。
 

 

　　重慶二次舊改項(xiàng)目現(xiàn)狀

 

　　據(jù)贏商網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)下重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)單演繹這種“二次舊改”前世今生戲碼的具有代表性的商業(yè)項(xiàng)目就有12個(gè)，且主要集中在觀音橋商圈和解放碑商圈。

 

　　就解放碑商圈而言，其一直是重慶人以及外地人群鐘愛處，更是商務(wù)高端時(shí)尚潮流集聚地，云集了重慶時(shí)代廣場(chǎng)、環(huán)球金融中心等數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)越演越烈，讓一般的投資者望而卻步。雖然投資者知道解放碑商圈是投資最佳熱土，但其近期能出讓的土地卻屈指可數(shù)，若投資者欲在解放碑商圈搶占一席之地，“二次舊改項(xiàng)目” 或是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前位于解放碑商圈的二次舊改物業(yè)就有前世為瑞奇大廈的創(chuàng)匯首座大廈、前世為銀泰百貨的瑞富奧特萊斯、前世為八一賓館81PLAZA、NOVE百貨國(guó)貿(mào)店等重點(diǎn)項(xiàng)目。

 

　　多年來渝中區(qū)解放碑商圈的產(chǎn)值數(shù)據(jù)遙遙領(lǐng)先于主城其它幾區(qū)，更是重慶主城區(qū)的表率，“解放碑”的商業(yè)總是讓人欽羨。一談到二次舊改物業(yè)，估計(jì)多數(shù)人會(huì)認(rèn)為像解放碑這種寸土寸金的地塊其二次舊改項(xiàng)目必定是最多的區(qū)域。但是經(jīng)贏商網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，重慶二改項(xiàng)目最多的區(qū)域是觀音橋商圈，云集了前世為千禧年酒店的尊鼎國(guó)際、前世為宏泰大廈的新鴻泰富以及最具有代表性的大融城、童兜天地TICO店、龍湖北城天街、陽光世紀(jì)購物中心、茂業(yè)百貨等項(xiàng)目。

 

　　此外，南坪商圈近年也成為了二改項(xiàng)目的熱土，如已于今年5月28日開業(yè)前世為元旦購物中心的CITY城市廣場(chǎng)，是由偏重以收購成熟的黃金地帶商場(chǎng)的戰(zhàn)略模式為主，直接繞過培育市場(chǎng)的上海城市地產(chǎn)傾力打造的城市生活廣場(chǎng)，商業(yè)體量6萬方。改造后的CITY 城市廣場(chǎng)以“漫生活、快時(shí)尚，城市青年潮樂場(chǎng)”為主題，集休閑、購物、娛樂、餐飲、文化于一體，打造年輕、時(shí)尚的體驗(yàn)式城市生活廣場(chǎng)。值得一提的是CITY 城市廣場(chǎng)的“回轉(zhuǎn)火鍋” 是一特色，且物美價(jià)廉，在開業(yè)當(dāng)天就引來了不少客流量。

 

　　二次舊改項(xiàng)目面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

 

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前華潤(rùn)、招商、佳兆業(yè)、卓越等超過30家大型房企通過舊城改造方式在深圳、北京等一線城市的核心商圈獲取土地，爭(zhēng)先恐后的加入了舊改爭(zhēng)奪戰(zhàn)。佳兆業(yè)、卓越集團(tuán)、瑞安集團(tuán)等舊改房企專家更是在這個(gè)領(lǐng)域中嶄露頭角，舊改市場(chǎng)逐漸進(jìn)入群雄逐鹿的局面。

 

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)一報(bào)告中顯示，2011年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的城市化率分別達(dá)到86%、89.3%、83%和100%?？梢钥闯?，一線城市飽和率或已達(dá)到的一定高度，間接預(yù)示了二改舊項(xiàng)目的銷售潛在爆發(fā)力。這或?qū)⒊蔀榉科笪磥砝麧?rùn)增長(zhǎng)的契機(jī)，這或許也是目前二次舊改項(xiàng)目頗受關(guān)注的原因。

 

　　世邦魏理仕深圳公司策略顧問部董事黃易里就有“城市更新對(duì)房企的開發(fā)建設(shè)、資金控制等能力有更高的要求與門檻的言論。”兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛也有 “盡管舊改項(xiàng)目前期投入資金大，時(shí)間長(zhǎng)，但舊城改造地段升值、政策等因素，相比常規(guī)項(xiàng)目而言，舊城改造項(xiàng)目毛利率是最高的”一說。

 

　　凡事有利皆有弊，不難看出，成為香餑餑的“舊改項(xiàng)目”具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、利益關(guān)系復(fù)雜等以上難點(diǎn)，存在部分隱患。有業(yè)內(nèi)人士稱，二次舊改項(xiàng)目存在一定的硬件、軟件瑕疵。如硬件，在原來建筑設(shè)計(jì)上進(jìn)行改進(jìn)與改造，成為一大硬傷，尤其是二次改造物業(yè)。

 

　　位于觀音橋商圈的陽光世紀(jì)購物中心，前世是綠云尚都，逾8萬平方米，為重百旗下首個(gè)購物中心。通過精心設(shè)計(jì)與改造，陽光世紀(jì)購物中心于9月30日開業(yè)，不過當(dāng)日客流量不大，人氣欠佳。贏商網(wǎng)記者走訪發(fā)現(xiàn)，方所等消費(fèi)者非常期待的品牌未開業(yè)，處于圍擋中，購物中心內(nèi)部存在死角，浪費(fèi)空間較多，有一扶梯比一般的扶梯較為狹窄，消費(fèi)者詼諧的稱“單人梯”。

    而作為龍湖地產(chǎn)首個(gè)建筑面積約為14萬平方米集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)項(xiàng)目北城天街，雖2014上半年北城天街日均客流同比2013年增長(zhǎng)5%，日均銷售同比2013年上漲8%取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但仍有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)“除去其成功的商業(yè)和運(yùn)營(yíng)模式外，北城天街外街人流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于內(nèi)街人流量，動(dòng)線上稍微有些美中不足。”

 

　　軟件上，主要考驗(yàn)著開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位、招商、人才、運(yùn)營(yíng)、資金等方面的綜合實(shí)力，如何將曾經(jīng)是爛尾樓等項(xiàng)目盤活，更是開發(fā)商針對(duì)二改舊項(xiàng)目中必須探討的課題。

 

　　爭(zhēng)霸賽中誰主沉浮?

 

　　據(jù)了解，2014年有超20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中爆發(fā)，預(yù)計(jì)未來3年將增加商業(yè)項(xiàng)目2637萬平方米，新增購物中心面積527萬平方米，全國(guó)排名均居榜首。經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2015年重慶開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目有巴南萬達(dá)廣場(chǎng)、兩江春城、中渝廣場(chǎng)、上泉坊、重慶萬匯中心、城中城商業(yè)廣場(chǎng)等24個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
 

 

2015年重慶開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目一覽

 

　　單今明兩年，重慶市新項(xiàng)目與二次舊改項(xiàng)目猶如春筍，集中爆發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)供大于求，“井噴”現(xiàn)象逐漸浮出水面。隨著市場(chǎng)的瞬息萬變，一旦項(xiàng)目超出了市場(chǎng)的承受能力，其必然會(huì)被淘汰，成為了優(yōu)勝劣汰自然規(guī)律下的犧牲品。

 

　　瑞富奧特萊斯的前世是銀泰百貨，由于經(jīng)營(yíng)不善，于2006年8月15日宣布關(guān)門，之后由瑞富奧特萊斯接管，打造“重慶首個(gè)“城中奧特萊斯”，并在2013年12月25日開業(yè)。不過，至開業(yè)起，一直處于虧損狀態(tài)，維持短短8個(gè)月后，終以關(guān)門重裝調(diào)整告終。李仲云透露，重裝后的瑞富將走青春、時(shí)尚、火辣路線，增加休閑、餐飲、娛樂項(xiàng)目。據(jù)悉，保利萬和國(guó)際影城已入駐該項(xiàng)目，落位在6樓，將于8月29日試營(yíng)業(yè)。

 

　　經(jīng)過三年苦苦掙扎的NOVO百貨國(guó)貿(mào)店2013年12月1日正式關(guān)閉，商場(chǎng)除少數(shù)快餐店外，其他業(yè)態(tài)全部停業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士透露，NOVO百貨國(guó)貿(mào)店舊址將要對(duì)外出售。只是目前還未找到東家，不過5樓餐飲仍在正常營(yíng)業(yè)，只是零售早已關(guān)門。

 

　　以上兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成為了二改舊項(xiàng)目的警世鐘，房企如何在這場(chǎng)爭(zhēng)霸賽中取勝，避免成為眾多項(xiàng)目中的炮灰，必將考驗(yàn)著開發(fā)商各方面的能力。

 

　　萬變不離其宗，開發(fā)商若想在二次舊改項(xiàng)目領(lǐng)域取勝必須充分調(diào)查當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際需求，在項(xiàng)目的定位中，有的放矢，使改造目標(biāo)與市場(chǎng)要求保持一致，為以后的項(xiàng)目銷售打下基礎(chǔ);必須把項(xiàng)目本身的情況了解清楚，包括它的歷史和現(xiàn)狀，據(jù)此制定改造施工方案，使改造的目標(biāo)能切實(shí)可行;必須開發(fā)出適合消費(fèi)者、消費(fèi)者最需要的商業(yè)項(xiàng)目，抓住消費(fèi)者的心理，投其所好，試機(jī)而動(dòng)。

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