每座城市都有自己的綜合體,如巴黎的拉德芳斯、東京的六本木、紐約的紐約洛克菲勒。它們帶來了城市的巨大變化,續寫著城市的發展和建筑藝術傳奇
一個多世紀以來在世界城市綜合體的發展歷史上,這些城市綜合體的開山鼻祖和巔峰作品,至今仍堪稱典范
真正的城市綜合體能見證歷史,接下來我們將會對全球知名的城市綜合體進行一系列的盤,在欣賞建筑藝術的同時更好的感受時代的發展與進步感受城市生活的品質
法國巴黎
拉德芳斯:世界首座城市綜合體
拉德芳斯被業內視為“世界上第一個城市綜合體”,它把人文、藝術和浪漫巧妙融合,各種龐大資源互相影響、互相作用,讓拉德芳斯具備小型城市的基本功能。
日本東京
東京六本木:世界與東京的交叉點
時髦的六本木找來世界商業建筑教父捷得,花費17年時間,共同創造了一個兼具上班、娛樂、生活、休閑的全新城市綜合體——六本木新城。
山西太原
太原吾悅廣場:一場與未來的對話
作為太原首個六星級國際化城市綜合體
不僅是交通方式改變、
區位規劃升級形成的融合、創新
更是重新定義未來
將商業、藝術、文化、
服務、出行、辦公等多種元素融為一體
全方位滿足各類人群多樣化需求
打造太原獨一無二的公園式購物中心
自20世紀法國拉德芳斯建立起第一個城市綜合體項目以來,這種業態在世界各地均取得了巨大成功,美國洛克菲勒中心、日本六本木、北京國貿中心等城市綜合體成為體現城市繁華的標志區域。在西雅圖,美國的城市復興工程也不例外,公共空間被看做整個工程的核心,“凡是有城市的地方就有城市綜合體”,并被視為一張耀眼的城市名片。
1.微觀思考之一——中國的物業市場引發房地產企業對項目開發全過程決策:住宅市場還是商業物業市場的方向抉擇
被稱為City Mall的城市綜合體,City意味功能聚多,Mall蘊涵場所復雜也解做complex。有關人士認為,當今世界已步入以城市綜合體“唱主角”的時代,甚至城市經濟發展之間的競爭,也要靠城市綜合體決勝負。 我國眾多城市都有自己的新區開發計劃,伴隨我國城市化進程加快,新區開發需要城市設計與商業網點規劃同步進行,避免城市開發中造成重大浪費。顯然,有的項目精心策劃精心設計;有的項目雖以商業地產、綜合地產立項,卻簡單設計成住宅的“模樣”進行銷售。“盲目立項、龐大但重復、運營管理不規范、開發商后勁不足”,這四大弊端正在困擾著國內城市綜合體的發展。在萬達集團董事長王健林看來,“做住宅地產是小學生;做商務地產、寫字樓、度假村等是中學生;做商業地產是大學生;做城市綜合體是研究生”。這意味著做商業地產需要很強的專業能力,那么“專業能力”到底包括哪些方面?
城市綜合體功能集聚的特點,核心問題自然就是定位要合理,要求項目能對于各種資源的有效運用。另一個不被商業地產開發商重視但又十分重要的環節,就是單純的設計先行。一個成功的綜合體除了前期的規劃、定位要合理外,與后期的運營和物業管理也很有大關聯。城市綜合體開發不僅是一個地產模式,更是一個城市發展和運營的問題,城市綜合體的引進與發展必須與城市經濟、產業氛圍、消費能力等和諧、合拍、互動。
2.微觀思考之二——城市綜合體開發周期、綜合投資回報率、最佳盈利模式與策略研究
通常中國房地產企業偏好短周期項目,通過銷售回籠資金,資產周轉率很高,因而城市綜合體項目具有較大投資規模,形成對中國房地產企業資金流的巨大挑戰。從長期投資來看,城市綜合體屬資金密集項目,前期投入大,但后期投資收益較高,優質商業地產提供長期穩定的租金收益和經營收益,適合上市公司選擇。國內許多上市公司投入到商業房地產的開發。商業綜合體項目具有一次投資規模巨大,持有期收益比較穩定特點。財務企劃管理技術難度較高,綜合投資回報率與服務性功能組合選擇息息相關:
(1)最優治理機制在上市公司商業地產方向的團隊建設中運用;
(2)商業綜合體項目選擇與風險控制;
(3)城市綜合體項目定位;
(4)城市綜合體融資組合模式;
(5)城市綜合體的產品創新與成本控制;
(6)城市綜合體的資金收回與價值最大化;
(7)城市綜合體開發的戰略聯盟與連鎖開發戰略。
世界共仰 引領都會生活
從紐約洛克菲勒、巴黎拉德芳斯到東京六本木,摩天大樓凝練了夢寐以求的所有城市功能:住宅、寫字樓、酒店、豪華購物場所,甚至是公園。對于城市而言,綜合體已不再單純是建筑產物,而是精英文化薈萃的場所,是城市生命力所在。
在洛克菲勒中心大廈的屋頂,你可以靜候太陽從地平線升起,看金色的陽光鋪灑過紐約公共圖書館、圣帕特里克教堂以及中央公園;將視線從紐約切換至塞納河畔,穿行于拉德芳斯的藝術小徑,你可以感受現代摩天大廈與古老巴黎穿越時空的對話;漫步于日本六本木櫸樹坂大道,你也同樣能流連于櫻花飄落的新城主干道,從美術館到商業街再到高檔社區……
城市綜合體是以建筑群為基礎,集商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、文娛、交通等多功能于一體的“城中之城”,是功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體。近年來,隨著經濟高速發展,城市綜合體發展越來越快、數量越來越多、體量越來越大。以湖北為例,城市綜合體近200座,另有在建和擬建城市綜合體40余座,已投入使用的單體建筑面積在5萬平方米以上的城市綜合體64座。這些建筑功能復雜、火災荷載高、人員數量多,發生火災后火勢蔓延速度快、人員疏散逃生難、滅火救援難度大,極易造成重大人員傷亡和財產損失。對此,筆者通過實地調研論證,圍繞源頭管控、戰法研究、作戰需求三個方面,通過大量實地調研論證,就大型城市綜合體防滅火對策作一些探討。
立足源頭管控,在本質安全、常態防控、應急機制上下功夫
強化本質安全管理。一是加強頂層設計。通過地方立法或出臺相關規范性文件等形式,推動相關部門建立并聯審批、會商研判、聯合檢查、情況通報等機制,在城市綜合體立項、規劃、審批、監督等環節嚴格消防安全把關。在現行標準和規定的基礎上,逐步制定更加嚴格的技術標準和管理規定。推行消防審核驗收消防服務機構負責制和消防設計、審核同責制,嚴格消防服務機構和消防設計單位責任。二是提高設防等級。加強消防設計,有針對性地提高消防設防等級。三是嚴格消防審驗。嚴格按現行國家工程建設技術標準進行建設工程消防設計審核和驗收,特別是商鋪二次裝修,嚴禁擅自改變消防設計和使用功能。
強化常態防控措施。一是壓實“人防”責任。推動城市綜合體織密消防安全責任網,建立產權單位或委托管理單位牽頭的消防安全管理體系和消防安全規章制度,明確產權單位、委托管理單位以及各經營主體、使用單位的消防安全責任和消防安全責任人、管理人,并由產權方、委托管理方、使用方共同簽訂書面合同對消防安全“責、權、利”予以確定,防止多頭管理導致的消防管理“真空”。二是落實“物防”措施。嚴格落實消防安全規章制度,加強消防設施常態化、標準化、標識化管理,確保正常使用。三是用實“技防”手段。大型城市綜合體消防管理點多面廣,要用足用實各種技防手段,實現消防安全實時探測、及時預警、全面記錄。要結合“智慧城市”、“智慧消防”建設,提高單位自身消防安全管理水平和消防部門監管效率。
強化應急機制建設。一是力量布局合情合理。在距離現役消防站較遠或交通影響滅火救援的大型城市綜合體或附近,應建設小型消防站,與普通消防站形成互補。綜合體內以消防控制室為中心,按照“一個中心、分區設點”要求,建立“1 N”微型消防站,確保實現1分鐘處置、3分鐘協同。督促單位聘用注冊消防工程師加強消防安全管理,小型、微型消防站專兼職消防人員和消防控制室操作員應經職業資格鑒定并持證上崗。二是預案編制實戰實用。指導單位開展火災風險評估,精心制定“處方式、程序化”消防應急救援預案,明確先期自救組織指揮、人員疏散、設施操作、火災撲救等任務、職責和操作程序和后期協同作戰時的職責任務。依托防火分區、功能分區,建立疏散網格,設置網格疏導員,負責引導網格內人員疏散,店員負責引導店鋪內顧客疏散,確保人員有序、安全疏散。三是培訓演練高質高效。加強消防應急救援預案的培訓演練,做到第一時間組織疏散、第一時間啟動設施、第一時間調度處置。
著眼戰法研究,在聯合指揮、火場破拆、戰術應用等方面求突破
注重高效聯合指揮。一是指揮調度多維聯動。消防指揮中心是消防數據信息交互站,要充分發揮統籌聯勤職能。二是控制中心全程聯控。消防控制室既是消防設施控制中心,更是火災撲救情報、信息、指揮中心。消防官兵要第一時間占據消防控制室,查看消防控制柜信號,確定起火位置和消防水泵、自動噴淋、防火卷簾等啟動狀況;查看視頻監控系統,確定火勢蔓延、人員疏散、火勢大小等信息,為滅火作戰提供決策依據。三是全勤指揮遂行聯勤。建立“3 1”全勤指揮模式,即“途中指揮、現場觀察、知情人了解 綜合研判指揮”,提升指揮等級、前移指揮關口。支隊、大隊全勤指揮部隨警出動,指揮決策貫穿全程。
注重合理精確破拆。一是合理選定破拆位置。根據偵查、滅火、排煙、救人需要,合理選擇外墻裝飾框架、廣告牌架和玻璃幕墻、周邊墻體,屋面玻璃穹頂、屋蓋側面采光窗等部位破拆,開辟進攻路線、救援出口、排煙途徑、控火隔離帶。二是準確選用破拆裝備。大型機械優先,便攜裝備次之。優先選用多功能破拆機器人、強臂破拆消防車、破拆組合車、鏟車等大型機械設備,也可為舉高車等破拆機械加裝部件延長作業臂,用于破拆外墻裝飾和墻體;其次選擇無齒鋸、雙輪異向切割機等破拆工具,用于破拆防盜門窗等小構件遮擋物。三是科學運用破拆方法。根據破拆部位特點,綜合運用不同的破拆機械、工具和方法進行破拆。
注重快速通風排煙。一是“推進式”通風排煙。改變火場正壓送風會引起火勢擴大蔓延的定式思維,實行正壓通風排煙戰術,控制煙氣單向流動。二是“防御式”通風排煙。機械送風與移動送風相結合,向未著火區域加壓送風,形成相對高壓區,防止煙氣擴散蔓延;利用正壓機械送風系統加壓送風,確保通道暢通;利用大功率移動排煙設備向需要排煙部位加壓送風,防止煙氣蔓延,保障被困人員逃生、消防員進攻環境。三是“借助式”通風排煙。借用建筑中庭、管井、空調系統等,實現通風排煙。利用中庭實現垂直排煙,引導煙氣通過中庭頂部排煙口排出室外;利用普通電梯井作為豎向排煙通道,將煙熱從頂部出口排出;還可以利用通風空調系統排煙。
注重靈活戰術應用。一是“攻守兼備”。即發揮消防控制室聯動中樞作用,依托固定消防設施實施內攻作戰,確保人員安全。二是“釜底抽薪”。即內攻近戰打擊火點,近戰防御堵截火勢,消滅控制火災。三是“圍三闕一”。即創新內外夾攻戰術,將外部開口作為煙火蔓延通道,防止水槍、水炮強力壓制迫使煙火向室內倒灌。四是“舍末逐本”。即“寧斷一指、不傷十指”,犧牲建筑局部以保全建筑主體。
注重及時院前救護。一是救護準備充分。聘請專業醫護機構,組織官兵開展專業急救技術培訓。加強專業救護裝備隨車配備,提高裝備救援應用效率。二是救護實施快速。消防部隊作為最先到場力量,要根據傷員身體評估情況,第一時間建立現場急救點實施救護,消除院前救護“空白點”,避免傷員二次損傷甚至死亡。三是救護移交規范。在120醫護人員到場后,要將傷員數量、傷情、救護處置等信息,準確、規范、及時移交現場醫護人員,由醫護人員實施后續專業緊急救治,并快速送往醫院。
突出作戰需求,在數據支撐、信息互聯、力量調派上做文章
建立精準化數據支撐體系。一是組建集成圖庫。充分利用數據分析、數據采集、數據挖掘等技術,融合打通公安、安監、交通、住建等部門管理相關數據,實現力量準確調派、單位快速聯動、信息實時推送,為滅火作戰提供決策支撐。二是制定數字預案。通過無人機航拍、建筑物激光掃描及內部三維成像技術,在火災現場實現作戰對象“一鍵式”實地、實物、實案再現,做到作戰任務實、針對提示準、信息支撐強。三是實現智能物聯。以119指揮中心為樞紐,依托智慧城市建設,通過物聯網和“互聯網 ”技術,實現各類消防聯動資源的“遠程化、動態化、智能化”管理。
建立全域化信息互聯體系。一是語音通信現場組網。針對火災條件下,大型城市綜合體建筑結構復雜、公網信號不足、電磁干擾較大等難點問題,綜合利用無線自組網和同頻技術,快速組建現場應急通信網,實現室內室外、地下高空、現場遠端的通信全方位、全區域覆蓋。二是實時圖像互聯傳輸。充分使用無人機、城市監控,掌握火場外部態勢及力量部署;利用智能設備搭載紅外熱成像和高清圖像傳輸裝備,傳輸可視化室內火災場景;指揮員通過圖像管理平臺,將相關圖像信息、視頻指令、輔助信息等實時推送至前方戰斗員和救援人員。三是人員軌跡跟蹤定位。研發適應于消防員火場戰斗需要的,可穿戴式單兵智能定位通信裝備,通過實時監控掌握前端戰斗員行為狀態和軌跡記錄,為指揮決策提供高效保障及事后作戰評估提供分析依據。
建立快捷化力量調派體系。一是就近調派。接警后,119指揮中心要按照屬地就近原則,迅速調派距離現場最近消防力量趕赴現場,縮短到場時間。二是專業調派。依托特勤中隊和社會專業力量,組建大型城市綜合體火災撲救專業隊,成立專業班組,強化日常專業訓練,發揮專業攻堅優勢。三是足量調派。按照“一點報警、多點調度、多線出擊”原則,第一時間調集足夠的人員、車輛、裝備等到場,確保力量與災情對稱,滿足滅火救援現場需要。堅決避免零打碎敲,分期分批調派力量,影響整體部署,貽誤戰機,形成處置力量的絕對優勢。