2020年產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)或達(dá)4.6萬(wàn)億

“我們理解房地產(chǎn)行業(yè)，從一開始就應(yīng)該是服務(wù)于兩個(gè)本源，首先服務(wù)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)，對(duì)GDP的支持、對(duì)城市化的推動(dòng)、對(duì)地方財(cái)政的服務(wù)，以及解決就業(yè)問(wèn)題；同時(shí)要服務(wù)于社會(huì)，解決整個(gè)社會(huì)的居住的升級(jí)以及居住改善問(wèn)題。”日前，在由億翰智庫(kù)主辦、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)的2019中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會(huì)(第三屆)上，億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天如是說(shuō)。

如今，在經(jīng)濟(jì)中所占權(quán)重越來(lái)越大的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了存量階段，其依然存在質(zhì)量、安全隱患、房?jī)r(jià)失控等諸多問(wèn)題，監(jiān)管層出手糾偏，促使行業(yè)回歸服務(wù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、服務(wù)社會(huì)的初心。在這樣的背景下，著力探尋轉(zhuǎn)型、多元化之道的房地產(chǎn)開發(fā)商，順應(yīng)國(guó)家對(duì)特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、鄉(xiāng)村振興等政策的導(dǎo)向，相繼瞄準(zhǔn)了特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。事實(shí)上，近年來(lái)的多項(xiàng)政策和措施，都為房企未來(lái)的發(fā)展為提供了方向。其中，科創(chuàng)板在短短200多天后便順利開板，國(guó)家對(duì)科技創(chuàng)新的重視和支持程度可見一斑。東方證券地產(chǎn)首席分析師竺勁分析認(rèn)為，“房地產(chǎn)反哺中國(guó)的科技創(chuàng)新，不僅僅是房企簡(jiǎn)單的自身的轉(zhuǎn)型，也是國(guó)家的戰(zhàn)略。事實(shí)上，在1998年以來(lái)的20年時(shí)間里面，房企積累了大量的社會(huì)資源，也積累了大量的財(cái)富。在這個(gè)過(guò)程中能夠?qū)ξ覀儑?guó)家的科技創(chuàng)新帶來(lái)一個(gè)非常好的支持。也是在房住不炒背景下做科技創(chuàng)新。”

房企在其中究竟可以有何作為？竺勁認(rèn)為有三個(gè)模式可以遵循。第一個(gè)模式是完全做園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，幫政府把環(huán)境經(jīng)營(yíng)好；第二個(gè)是利用房東優(yōu)勢(shì)和服務(wù)投園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，幫政府做產(chǎn)業(yè)集聚；第三個(gè)是跨界，即作為房地產(chǎn)開發(fā)商，將現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為科技投資，這需要房企對(duì)某些領(lǐng)域有非常深的認(rèn)識(shí)，除了投資本園區(qū)的企業(yè)也要投外部的企業(yè)，“也就是站在企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群的角度去投資的。房地產(chǎn)僅僅作為現(xiàn)金流的角色。這一類我們叫做科技投資。”提出了“共生科創(chuàng)園”這種價(jià)值共享的新型發(fā)展模式的房德科創(chuàng)，旨在服務(wù)廣大中小型科技企業(yè)。在房德科創(chuàng)總裁余登攀看來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本源是服務(wù)：“傳統(tǒng)的地產(chǎn)可能就是滿足大家的居住需求，一次性交易就結(jié)束了，最多是物業(yè)。我們不僅是要讓企業(yè)進(jìn)來(lái)，更是要通過(guò)我們的專業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，讓企業(yè)能在我們的園區(qū)里面得到成長(zhǎng)、發(fā)展和壯大。我們服務(wù)于區(qū)域的政府，服務(wù)于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。”中城新產(chǎn)業(yè)也強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，不過(guò)這其中包括更專業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，努力將上游的力量集結(jié)起來(lái)，貫穿成為一條全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)體系。在中城新產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)劉愛明看來(lái)，“其實(shí)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)崂砬宄耍嫌尉褪窍掠蔚氖袌?chǎng)，因?yàn)槲覀兏呖萍夹袠I(yè)不一樣，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，分工很細(xì)，……一個(gè)客戶的需求可能就是另一個(gè)客戶的市場(chǎng)。”

鑫苑集團(tuán)旗下的鑫創(chuàng)科技則將視野拓展到國(guó)際范圍，將國(guó)際國(guó)內(nèi)兩大市場(chǎng)、兩類資源聚集起來(lái)，構(gòu)建從海外創(chuàng)新中心到加速器，再到國(guó)內(nèi)科技城市的全鏈條孵化體系，聚合國(guó)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)資本，在國(guó)內(nèi)載體里面加速落地和成長(zhǎng)。“這個(gè)過(guò)程中，我們帶有投資屬性，不是簡(jiǎn)單的招過(guò)來(lái)”，鑫創(chuàng)科技總裁陳立洋介紹，“我們跟每一個(gè)政府的合作都有一支基金，我們是基金激勵(lì)+產(chǎn)業(yè)的模式。如果項(xiàng)目好，一定用這個(gè)基金去投資它，它才能在園區(qū)里面轉(zhuǎn)化。”不過(guò)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也并非易事。在啟迪協(xié)信總裁張勇看來(lái)，“在政府的持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)的模式基本上已經(jīng)走到盡頭，現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在走入了存量時(shí)代。”這其中，不只是一線、二線城市舊城改造，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)也進(jìn)入存量改造的時(shí)代。這也意味著，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)要若無(wú)法參透園區(qū)運(yùn)營(yíng)的邏輯，還是沒(méi)有未來(lái)。張勇認(rèn)為，園區(qū)運(yùn)營(yíng)需要具備產(chǎn)業(yè)策劃能力、科技資源導(dǎo)入能力、能力的園區(qū)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資能力，以及通過(guò)運(yùn)營(yíng)提高資產(chǎn)回報(bào)率等五項(xiàng)核心能力。事實(shí)上，這是個(gè)巨大的市場(chǎng)。竺勁指出，中國(guó)GDP的四分之一來(lái)自于產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)，“這樣來(lái)看，到2020年底整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司包括增值服務(wù)、基礎(chǔ)服務(wù)，即房地產(chǎn)開發(fā)、出租和金融投資，三塊業(yè)務(wù)加起來(lái)可能是4.6萬(wàn)億這么大的規(guī)模，實(shí)際上整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空間是比較大的。”這將是一項(xiàng)長(zhǎng)久的事業(yè)。“在新的科創(chuàng)時(shí)代，也就是當(dāng)前將科技立國(guó)作為新的戰(zhàn)略目標(biāo)，并用科創(chuàng)板和政府引導(dǎo)基金作為新的資本市場(chǎng)的金融工具來(lái)支撐，同時(shí)有房住不炒這么一個(gè)中長(zhǎng)期的政策的背景下，”竺勁表示，未來(lái)就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)類的企業(yè)要重構(gòu)自己的業(yè)務(wù)流模式，思考如何能夠真真正正的把科技投資做起來(lái)，“當(dāng)然這個(gè)很困難，我認(rèn)為這個(gè)是成為未來(lái)5到10年，甚至20年產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)要重點(diǎn)思考的一個(gè)方向，而不僅僅是圍繞都市圈，圍繞產(chǎn)業(yè)紅利做事情。”另附《2019中國(guó)標(biāo)桿產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商TOP50研究報(bào)告》和《2019中國(guó)特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商TOP50研究報(bào)告》：