廣義的商業地產包括一切持有運營的物業，如零售類商業地產、寫字樓、酒店、長租公寓。商業地產的復雜性體現在集商業、地產和金融于一身。其開發運營歷經資本運營、地產開發以及商業運營。資本運營對應商業地產周期“融投管退”中的“融資”以及“退出”環節，包括商業地產商向投資方融資、以及通過基金等金融模式退出，均涉及資本運營；地產開發即“投資”環節，也存在于通過散售周轉的“退出”環節，即投資開發商業地產。
與住宅不同的是，商業地產投資在投資選址、項目策劃上更為嚴格，且以持有而非銷售為主；商業運營即“管理環節”，這一環節最能體現品牌運營商的核心競爭力。整個商業地產運作所能帶來的盈利，底層收益取決于商業運營階段所產生的商戶零售額，商業地產業主獲得租金收益，一般而言，租金是以固定租金加零售額提成的模式計量，而對于投資方而言，則獲得分紅或者利息等投資回報，投資回報往往取決于租金收益的規模以及穩定性。
正因商業地產的復雜屬性，這也注定其變現模式具備多元性。商業屬性對應的變現模式包括自持經營的現金流入、基于自持現金流入的銀行經營性貸款，以及CMBS等產品；地產屬性對應的變現模式包括散售，及基于周邊房地價上升等地產積極因素帶來的物業升值；金融屬性對應成熟項目整售，以及潛在的證券化機遇。
