開發領域有個詞叫“收費開發商”，類似于“導演+制片”，房企不出或者出一部分錢，一般是5%-10%，其余用別人的錢投標做項目，自己主要“靠手藝”，一路收費，回報率超高。這可叫做輕資產模式，就是自己少出錢甚至不出錢就能掙錢。
同理，商業地產領域和開發領域一樣，前期屬于重資產模式，雖說運營成熟之后有穩定現金流，但是早期資金投入大，需要長錢、便宜的錢、大錢，回報周期慢。
目前地產行業位于橫盤期，融資又困難。持有資產的回報率很難彌補其資金成本，從ROE（凈資產收益率）整體回報考慮，商業地產的輕資產化成為一種必然選擇。
而國內商業地產輕資產化早在2016年就掀起高潮，萬達、萬科、大悅城、凱德、愛琴海、星河商置等一批商業地產企業紛紛視輕資產化為擴規模利器，玩法紛雜，令人眼花繚亂，發展至今，總結起來主要有以下三種玩法：
探索者玩法
自信如萬達：以運營為核心
王健林一直相信，商業項目雖然建起來費時費力，但是一旦建成，經過三年時間的培育，能成為穩定的印鈔機且現金流穩定。所以2017年，萬達堅定輕資產轉型，其方式主要分為兩類：
一、萬達的輕資產化有兩條路
投資類萬達廣場：跟“有錢沒地”的機構合作
具體來說，即別人拿錢下訂單，萬達負責找地、建設、招商和運營。
如2016年第4季度，萬達商業與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元投資。
又如2017年6月，萬達受香港中信泰富（中國）投資有限公司委托，委托其達運營管理位于上海嘉定的商業項目，并使用萬達品牌。
合作類萬達廣場：與“有錢有地”的企業合作開發
投資者出錢出地，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，但租金七三分成——投資者占7成，萬達占3成。這種分成比例在世界商業領域都很罕見，因為一般做品牌管理，分成最多15%~20%。其好處在于，不占用太多資金，便于擴張和滲透。
截止 2018年5月，萬達已落子青島城陽區萬達廣場、臨沂中心萬達廣場、日照萬達廣場三個合作類輕資產項目。
不過，對于合作的項目，萬達要先進行篩選，對設計、建造進行指導，再招商、運營。這種合作模式不但能分租金，省去資本化，還解決集體用地問題，是萬達商業的重大創新，也是萬達輕資產模式的最高級形式。
二、自有品牌是萬達輕資產化的殺手锏，也是萬達的底氣
很多機構表示看不懂萬達的玩法，認為這種搞法，項目成熟后，合作方很大可能把萬達一腳蹬，但是明源君認為，萬達絕不傻，在別人踢開萬達之前，萬達影院、萬達寶貝王樂園和寶貝王早教俱樂部已經遍布每個萬達廣場，而這兩個品牌毫無疑問是商業項目的人流虹吸機，萬達最終因為先見之明的品牌打造而形成自己的護城河。
如王建林所說“任憑風浪起，穩坐釣魚臺”。
譬如萬達影院，截止2018年底，公司擁有已開業直營影院595家，5279塊銀幕，其中境內直營影院541家，銀幕4807塊，市場占有率13.5%；境外影院54家，銀幕472塊，市場占有率22%。萬達電影的票房、觀影人次、市場份額已經連續四年位居國內首位。
而萬達寶貝王集兒童游樂、教育培訓、美食、零售于一體，形成了以IP為核心的兒童娛樂消費全產業鏈，是國內第一個綜合性的兒童娛樂項目。截止目前，已在全國開業351家寶貝王樂園和早教。
三、2019年上半年發展不如預期，但仍可期待
經過這一連串的操作，在萬達2018年的工作匯報中：
項目拓展上，2018年開業的萬達廣場中，輕資產已達19個，新發展的58個萬達廣場中，輕資產達50個；從業績來看，2018年萬達商管集團租金收入328.8億元，占總收入的15.3%，累積持有物業3586萬平方米。
截止2019年9月4日，萬達廣場已在全國布局294座，但萬達商管2019年上半年的業績并不樂觀，共實現營收330.48億元，較去年同期的517.88億元下降了36.19%。其中核心業務方面，投資物業租賃收入同比收入增長至171.82億元，但是毛利率卻較去年同期下降4.99個百分點。
“降有息負債”方面，萬達商管取得的成效也較遙遠，截止6月30日，其有息負債規模為1922.67億元，較上年僅僅下降了0.33億元。
目前來看，萬達在“降有息負債”與“增營收”并舉的目標下，萬達商管均沒有取得相對滿意的成績。
不過這半年萬達商管雖在表內成績不盡如人意，但其和母公司萬達集團在商業地產項目的布局和落地上卻十分積極。總體而言，萬達商管的輕資產之路并不如預期，但明源君認為萬達依托16年的商業運營管理，形成的輕資產模式仍值得拭目以待。
