中房報記者 李燕星 | 北京報道
商業星河，璀璨流動。
12月4日，由中國房地產報、中國住交會組委會、中國房地產網、中房智庫主辦的“綠中國•芯地產 CIHAF2019第二十一屆中國住交會”在北京盛大召開。中國住交會被稱為“中國房地產的奧林匹克”，是房地產行業的晴雨表和策源地，更是中國地產人的一個盛大節日。
這場足以令業界矚目的年度峰會共計開展9場分論壇，來自中國社會科學院、中國房地產業協會、全國商業地產工作委員會、住建部科技與產業化發展中心、中國建筑(5.070, 0.01, 0.20%)設計研究院、中國城市更新論壇、中國城市規劃學會、中國社區商業工作委員會等研究機構，以及碧桂園、中交房地產、金地集團(12.130, -0.14, -1.14%)、綠城中國、當代置業、朗詩集團、中國葛洲壩(6.030, -0.01, -0.17%)地產、新城控股(33.930, 0.10, 0.30%)集團等房地產開發與設計單位，融創服務集團、聯科智慧城投資集團、鑫苑物業、新派公寓、陶紅兵愿景集團等服務企業，產業鏈上下游相關企業代表近千人齊聚一堂，共同探討經濟新常態房地產行業的發展路徑。
實際上，這些年，住交會總是將一些閃光的思想、前沿趨勢、產業化技術引入到行業，并為行業回歸理性、建構商業文明、重塑行業價值觀鼓與呼。
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單大偉：日子不如以前但未必不是好事
中國房地產報總經理、中國住交會組委會秘書長單大偉
“歷史，總是在一些特殊的年份給人們以汲取智慧、繼續前行的力量。2019年是新中國成立70周年，是改革開放和城鎮住房制度改革41周年，也是住交會走過21個春秋的年份。” 中國房地產報總經理、中國住交會組委會秘書長單大偉在主辦方致辭中表示。
數十年來，在國家層面，中國經濟取得了舉世矚目的成績，成為世界第二大經濟體，7億多人擺脫貧困；行業層面，房地產伴隨著國家發展，伴隨改革開放從無到有、不斷壯大，人們居住面貌發生很大改觀，諸多企業躋身世界500強行列；期間，住交會不斷蝶變，從區域走向全國，如今已成長為中國房地產行業最具價值的行業交流與展覽平臺。
與此同時，住交會忠實記錄了中國房地產行業的發展，在每一個發展關鍵期，都精準地進行趨勢引領，包括在多次調控時號召行業適應政策要求，理性發展；在金融危機時強調看清大勢，抱團取暖；在“房住不炒”的大背景下，強調產品為王，經營為上。
單大偉表示，“這些年，我們總是將一些閃光的思想、前沿趨勢、產業化技術引入到行業，并為行業回歸理性、建構商業文明、重塑行業價值觀鼓與呼。目前，時代發展迎來了嶄新篇章，經濟進入新常態。對于房地產行業，十九大報告也全面提出新階段住房發展新思路與新目標，強調‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的’定位，讓全體人民住有所居。在這樣的定位下，我們認為，雖然房地產行業的日子不如從前了，發展出現了一些停滯，但我們認為這對于行業來說是一件好事。
對于未來，他認為，新形勢將進一步倒逼房地產行業改革，提升服務水平，提高生產效率，增強創新能力，為城市與人們提供更多幸福的居所。因此，我們房地產行業一定要在這樣的要求下定準自己的發展的目標，為城市與人們提供更多的可能，要堅守“以客戶為中心”的發展，以時代需求為主的“創新”。
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陳淮：房地產行業改變了
老百姓(66.860, 0.15, 0.22%)在財富配置上的動力
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮
“改革開放以來，風風雨雨中房地產業聽到的贊美太少，飽受質疑與焦慮，但其實房地產業對于中國改革開放，對于我們走向富強和實現中國夢，對于十九大報告提出的2050年建成現代化強國，都是必不可少的重要歷程。” 中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮演講開始先肯定了房地產業對各項社會事業發展的重要性，緊接著通過回憶徐徐展開房地產業如何改變中國的歷史畫卷。
上世紀80年代初，我國城鎮居民只有1.6億人口，現在已經是8.9億人口。“正是面對這樣嚴重的房荒，我們才有了城鎮住宅建設的大發展以及房地產業的興旺。”陳淮說。
1998年，亞洲金融危機爆發，中國經濟形勢從長期的供不應求、賣房市場短缺一夜間逆轉為全面的供大于求。面對經濟增速下行壓力，時任國務院總理的朱镕基提出確保當年國民經濟增速不低于8%，提出了房車入戶的基本思路，“十萬元”時代迅猛而來。不過，陳淮認為，那時的房地產業還算不上真正的產業。
2008年，世界金融危機爆發。陳淮回憶到，“是我們出手快、出拳重的政策，在房地產業推出兩成首付且七折優惠政策，才力挽狂瀾，使得中國沒有陷入巨大動蕩，房地產業功不可沒。”
“即便在這樣‘生于憂患’的環境下，房地產業仍舊不斷突圍增長，當我們面對經濟增速下行壓力時，房地產業仍然作為支柱行業。”陳淮認為，且房地產業是惠于天下的，40年的住房建設和城市化建設，不僅讓絕大多數老百姓程度不同地改善住房條件，讓城鎮人口數倍擴張情況下實現大多數人有房住的初期目標，也讓一線城市可以和發達國家歷史悠久的超大城市相媲美，更重要的是建立了社會信用體系中的個人信用資源。
十九大報告提出，社會基本矛盾已經發生變化，即人民對美好生活的需要和不平衡、不充分發展之間的矛盾。陳淮認為，這是一個巨大的轉折，可以說是對我們思想認識，對房地產業一個重要的啟示，“中國要實現長期可持續發展，關鍵的問題已經不是簡單的增加生產能力，而是要擴張消費。”
“40余年來，房地產業極大改變了我們的國家、社會，改變了我們的價值取向，改變了老百姓在自己財富配置上的思維動力。”陳淮總結道。
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王永平：希望政策引導住宅投資有序流入商業
全國商業地產工作委員會會長王永平
“15年前，大家問什么是商業地產，那時的商業地產還沒有形成產業；10年前，大家問誰在做商業地產，那時候做商業地產的公司還不多，現在大家問誰還沒有做商業地產，幾乎所有公司都進入了這個行業。現在商業和地產很難分割，所謂無房企不商業，無住宅不商業，無創新不商業。”全國商業地產工作委員會會長王永平簡單回顧了商業地產的發展歷程。
他介紹稱，無房企不商業，是說幾乎大的房產公司都進入了商業地產，比如綠地、萬達、富力；無住宅不商業，是說商業地產都是綜合體開發模式，比如華人萬象城、中糧大悅城(6.690, -0.01, -0.15%)都要配住宅，通過住宅銷售回款來平衡商業持有的資金壓力；無創新不商業，是說這些年商業地產供應量相當之大，如果沒有差異化，沒有特色，沒有創新，會很難存活。
對于商業地產的發展，王永平提出三個建議。
一是調整商住混調政策。在調控中區分商業地產與住宅地產。針對住宅地產提出“房住不炒”是對的，但商業地產天然帶有投資屬性，應該鼓勵去投資。希望通過政策調整，讓住宅地產投資有序流向商業地產，而不是個體隨便散賣，縱容支持不良商業地產商。
二是改變商住混合供給模式。現在商業地產發展主流模式都是綜合體，基本靠賣住宅賺的錢去養商業，但這個模式的弊端近年逐漸顯現，很多房地產商套用這個模式靠住宅掙錢，同時持有一堆商業，但很多是不良的，是沒有前途的。北京最近做出調整，未來不再供應綜合性用地，將商業用地和住宅用地剝離，單獨供應，充分顯現商業地產的土地價值。
三是改變商住混合估值模式。過去用地是綁架式供地，住宅用地強制性配商業，很多商業是被商業。現在，我們在銀行評估貸款過程中，商業項目的評估和住宅項目的評估差別不大，更多是要看地段、看投資，但實際上商業物業的價值和前期投入關系并不是太多，更多是體現在于運營上。
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盧海波：數據技術讓商業策略變成現實
騰訊位置數據商業應用產品負責人盧海波
“我們在城市領域做了一些嘗試，三年之前做了長三角交通規劃測試，計算了長三角核心城市之間的人員遷徙情況，還幫助上海新莊做的工業園區重新調規。” 騰訊位置數據商業應用產品負責人盧海波用一個案例闡述了騰訊位置大數據在城市規劃發展方面的嘗試。
聚焦新商業與人效體驗量化，盧海波認為房地產行業包括商業地產發展非常不容易，從收房租到自持運營，整個行業都在發生劇烈變化，行業新出品的名詞概念越來越多，市場變化非常快。
不過，他認為商業本質沒有變化，依舊是根據需求找到供給，只是找到供給的方式在變。其中，商業4P形式一直在變，以廣告為例，從黃頁廣告變為朋友圈廣告；渠道一直在變，以股票交易為例，從電話交易變成各種各樣的電子交易；銷售行為的代際內容也一直在變，第一代吃飽穿暖即可，第二代出現身份奢侈品，要通過時尚來凸顯身份，第三代追求個性化、品質、調性、更深刻的文化與心理認同感，第四代追求細分，要定制，文旅、康養、培訓，越來越體現從外在到內涵的變化。
他認為，商業地產其實也暗含這種變化，中國最早的商業地產是香港新世界(9.730, 0.04, 0.41%)，就是百貨，后來加上餐飲、電影院等體驗式消費，到現在很多MALL里會有摩天輪、開心麻花等消費場景，商業地產最終變成了一個情感寄托場所，變成心理認同場所，變成找到自我的場所。
此同時，整個商業領域還要面對一場正在發生的挑戰。盧海波認為，傳統行業無論是招商、運營還是采購、推廣，把人貨場弄清楚就非常不容易了，但是這幾年，人貨場之外又出現了基于移動互聯網所產生的物理空間之外的網絡空間的人貨場，這一網絡空間的存在對于線下物理空間來說是競爭還是合作關系，答案已經被逐步摸索出來了。
他舉了一個關于客流的例子加以說明，以前說男性20歲至30歲是目標群體，就是一句話；現在隨著技術不斷進步，可以通過各種各樣的手段更加準確刻畫客流的樣子，客流不再是抽象概念，通過技術可以描述更多消費者的具體行為，以及情感。
盧海波表示，技術的變革推動商業4P形式變化，產業互聯網變成現實，新的數據中心在不斷崛起，隨著新技術手段不斷增加，數據方面能夠給到的策略變成了現實，數據不再是傳統的BI，而是能夠為業務提供夯實依據。未來會怎樣，誰也不知道，但是未來肯定和預測的不一樣，所以預測沒有實際意義，重點是，今天做對了什么才能夠有未來，才能夠在未來不斷立于不敗之地。”
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柴鐸：中國城市更新需要自己的話語體系
中房智庫執行院長、中央財經大學副教授柴鐸
“城市，是人類經濟、社會、文化活動的中心舞臺；代表了一個時代的生產力發展階段、科技水平、審美標準、生活模式，反映著人們對美好生活的追求與向往。城市更新是伴隨著城市的成長、發展歷程逐漸發育的。”中房智庫執行院長、中央財經大學副教授柴鐸談及對城市的定位和認識時這么說到。
他表示，中國城市更新活動，由借鑒國外開始。但是由于土地制度不同、人地矛盾狀況不同、工業化城鎮化發展階段不同、民間組織和金融市場發育程度不同，產學研政合作機制完善程度不同，以及生態環境危機情況不同，所以中國的城市更新不能照搬西方模式，需要由自己的話語體系
不過他認為，當前中國城發展正面臨四大類突出問題：一是空間開發低效、土地利用效率偏低，即便是上海、蘇州、深圳，其地均GDP水平也僅相當于巴黎的1/3，東京的1/10上下，與世界發達城市具有極大的差距。二是空間規劃約束力不足，造成城市空間無序蔓延，造成城市生態空間萎縮、破碎，城鄉邊界模糊，城市形態凌亂。三是城市建筑老舊，建筑質量不過關，服務功能不健全，設計理念之后，特別是公共服務供給不充分、配置不均衡。四是城市內部的用地空間結構不合理，多數城市工業用地比重過高，而生態空間比例嚴重偏低。
他把中國城市更新事業發展環境可概括為“三期疊加”：首先，從國家戰略與政策來看，包括勢—道—術三個層面，在生態文明建設和新型城鎮化戰略下，國土空間規劃改革正在著力落實城市開發邊界、永久性基本農田、生態保護紅線和“三線管控”，約束城市土地節約集約利用，特別是土地管理法修訂，改革了征地制度。城市普遍由增量擴張步入“緊湊型、內涵式”發展階段。
其次，從社會對城市功能的需求來看。產業方面，目前正在實施的供給側結構性改革，推動產業升級、騰籠換鳥、補齊短板。商業方面，“90”“00”后已成為極具個性化的消費主力群體，其消費結構、偏好發生了質的變化。居住層面，城市居民對健康、休閑娛樂、文旅康養的消費需求不斷攀升。現有城市設施供給已無法滿足需求。
第三，從房地產行業自身發展階段來看。由于宏觀經濟內外部形勢發生深刻變化，經濟下行壓力加大；行業調控政策則樹立了“房住不炒、長短結合、因城施策”原則。推動房地產市場發展形式由增量步入存量，產業鏈由傳統的“拿地——開發——銷售”轉變為“選項目、投資、改造、定位、運營、退出。”
責任編輯：馬琳 曹冉京
