易憲容：商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是不是有一個(gè)新的投資機(jī)會(huì)

　近日,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》,其中支持租賃住房建設(shè)的內(nèi)容備受關(guān)注:允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　之后，已經(jīng)有16省發(fā)布商改住細(xì)則。這些細(xì)則規(guī)定以后做差了的商場(chǎng)可改建公寓。有分析認(rèn)為，這項(xiàng)政策將對(duì)中國的商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生巨大的沖擊與影響，也意味著中國商業(yè)地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)型，并形成一大新趨勢(shì)。以往商場(chǎng)通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。其政策的動(dòng)作非常大。

　　有分析認(rèn)為，把商場(chǎng)改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。這讓商業(yè)地產(chǎn)水電費(fèi)用下降到三分之一，讓整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值大升，投資地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值及回報(bào)率也隨之大升。因此，這次商業(yè)地產(chǎn)的大轉(zhuǎn)型將是中國住房投資者一次難得的機(jī)會(huì)。

　　不過，住房投資者可得注意，這次政府的商業(yè)地產(chǎn)政策重大的改變是有限定的。就是說，改變后的商業(yè)地產(chǎn)只能是進(jìn)入租賃市場(chǎng)，讓這些住房進(jìn)行出租，以此來繁榮中國的住房租賃市場(chǎng)。而不是讓這些轉(zhuǎn)型了的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愕淖≌山灰祝蔀榭山灰椎亩址俊Ｖ袊砸@樣改變商業(yè)地產(chǎn)的政策，一是當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重過剩，無論是一線城市，還是二三線城市及小城市都是如此。

　　因?yàn)檫@十幾年來中國的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)前所未有的快速膨脹發(fā)展。僅是今年一年中開業(yè)的商場(chǎng)就有500多個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)早就出現(xiàn)了嚴(yán)重過剩，再加上電商經(jīng)濟(jì)繁榮，居民購買方式的轉(zhuǎn)變，許多商業(yè)地產(chǎn)或商場(chǎng)早就成了昔日黃花。這不僅表現(xiàn)為新開業(yè)的商場(chǎng)沒有人氣，更表現(xiàn)為許多以往十分繁榮的商場(chǎng)在與電商的競(jìng)爭(zhēng)中國敗下陣來。中國是這樣，發(fā)達(dá)國家也是如此。在今年暑假時(shí)，我就看到多倫多一家過去十分繁華的商場(chǎng)，許多門面都以關(guān)門大吉。所以，隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)實(shí)體店逐漸退出市場(chǎng)是必然。除非有特別或新穎的經(jīng)營方式，這些傳統(tǒng)商業(yè)實(shí)體店肯定會(huì)逐漸消亡。

　　但是，在中國，由于城市化時(shí)間晚、時(shí)間短，許多大型的商場(chǎng)及寫字樓都是在十年之前就已經(jīng)規(guī)劃好，并著手建造，而且在近幾年里，國內(nèi)各城市商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張也是前所未有。但是中國這一輪的商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張正好碰上的數(shù)字經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式肯定會(huì)碰得頭破血流。所以，中國的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型也是必然，否則死路一條。

　　但是，中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型并改造為住房租賃市場(chǎng)能否成功目前應(yīng)該是不確定的。因?yàn)椋湍壳爸袊淖》渴袌?chǎng)來說，住房租賃市場(chǎng)在三四線城市肯定無法發(fā)展起來。因?yàn)椋湍壳白》砍钟械那闆r來看，這些城市的住房基本上處于過剩的狀態(tài)，幾乎是每人一套住房。有許多經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的三四線城市，居民手上持有的住房，以極低價(jià)格都租賃不出去。如果居民手上持有的住房都是無法租賃出去，那么再把商業(yè)地產(chǎn)改造為租賃性住房，住房持有人想獲得相應(yīng)的回報(bào)并非易事。

　　所以，目前大家發(fā)展中國住房租賃市場(chǎng)重點(diǎn)放在一線城市及二線熱點(diǎn)城市，即房?jī)r(jià)極高的城市。對(duì)于這些城市來說，由于房?jī)r(jià)過高，對(duì)于絕大多數(shù)中低收入的居民來說，莫說是購買住房，估計(jì)連想都不想去購買住房，因?yàn)樗麄兏揪蜎]有購買住房的支付能力。所以，他們?cè)谶@些城市工作，租賃住房是唯一可選擇之路。

　　但是，對(duì)于這些城市來說，是存在一個(gè)巨大的住房租賃市場(chǎng)，以及幾年為一些房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)炒的公寓把這些城市住房租賃價(jià)格快速上漲（如2016年隨房?jī)r(jià)全面上漲，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %），但是無論是住房租金的價(jià)格上漲多快，房?jī)r(jià)租金比仍然處于極低的水平。比如，在北京，一套價(jià)格500萬元的住房，其年租金不會(huì)高于10萬元，其收益率在2%以下。這些住房的業(yè)主所關(guān)注的不是所持有住房的租金多少，而是關(guān)注住房?jī)r(jià)格上漲。所以，住房投資者想持有商業(yè)地產(chǎn)以租賃的方式來贏利估計(jì)會(huì)遠(yuǎn)低于目前國內(nèi)各種理財(cái)工具。再加上商業(yè)地產(chǎn)未來的政策如何變化、持有成本高，這些都影響住房投資者持有商業(yè)地產(chǎn)的收益。所以，盡管有人分析目前中國住宅租賃市場(chǎng)涉及人口達(dá)1億以上，整個(gè)市場(chǎng)容量已經(jīng)突破1萬億元。但是，這個(gè)住房租賃市場(chǎng)未來發(fā)展如何，投資者購買商業(yè)地產(chǎn)的成本多高，政府的政策會(huì)如何變化，這些都其投資決策的重要考量。