今日在港交所掛牌交易的招商局商業房地產投資信托基金，被定義為央企首單REITs，發行價為3.42港元，但在截止首日收盤，按盤價最終定格在3.15港元，跌幅近8%。
不過，招商局置地資管有限公司主席兼非執行董事黃均隆認為：“股市價格波動屬于市場行為，短期的波動不能反映資產的內在價值，對招商局商業房托基金內在價值充滿信心。”
黃均隆還表示：“在未來條件成熟的情況下，將陸續注入深圳太子灣三項物業，還需要辦理一些手續。”這三項物業指的是深圳匯港二期購物中心、太子廣場以及新時代廣場二期。
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政府補貼之下
不爭氣的凈利潤
與招商局商業房托基金事先在公告中所述的內容相同，招商局商業房托基金在全球發售基金單位數目7.5億個，其中香港公開發售基金單位數目7500萬個，國際發售基金單位數目6.75億個。
因擁有央企背景，招商局商業房托基金的發行備受矚目，而本次掛牌交易，也使得招商局商業房托基金的財務數據公之于眾。
從收入來看，2016年至2018年，招商局商業房托基金的前身集團收入分別為3.7億元，3.6億元，3.8億元，2019年上半年為1.9億元。
收入來自哪里？
發售信息顯示，目前，招商局商業房托基金的前身集團收益主要來源于寫字樓及購物中心的租金收入、管理費收入、停車場收入及其他。總體來看，寫字樓和購物中心的租金收入最高，歷年來均占到總收入的80%以上；其次為管理費收入、停車場收入，其他收入最少。
而除自營業務的收益之外，從2016年到2018年，招商局商業房托基金的前身集團還一直獲有政府的補貼，其金額分別為0.7百萬元、1.7百萬元、2.2百萬元。
既有業務收入，又有政府補貼，那招商局商業房托基金的凈利潤如何？
根據招商局商業房托基金的發售信息顯示，雖然，近兩年，招商局商業房托基金的利潤均連年呈現出增長的趨勢，但在2019年上半年，其業績并不樂觀。
從2016年到2018年，招商局商業房托基金的凈利潤分別為3.5億元、7.2億元、10.9億元；2018年上半年，招商局商業房托基金的利潤更是達到7.9億元，超過2017年全年利潤，但2019年上半年，其期內利潤僅為3.9億元。
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優質的物業
下滑的租用率
物業收入與樓宇的業態與出租率息息相關，那么招商局商業房托基金打包的物業又有哪些呢？
招商局商業房托基金由五棟物業組成，分別為新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期及花園城，周邊交通設施較為便利，還有購物、美食街等可滿足日常生活所需。
物業的具體情況如何？
據了解，新時代廣場為1997年建成的一棟甲級寫字樓，合計可租賃面積為67600.0平方米，租戶數目為63戶，停車位212個。
數碼大廈是2009年建成的一棟乙級寫字樓綜合體，可租賃面積40441.3平方米，租戶數目38，停車位255個。
科技大廈于2002年竣工，為乙級寫字樓綜合體，可租用面積為41534.3平方面，包含一棟7層高的主樓，一棟6層高的附樓，以及110個停車位。
科技大廈二期是2010年建成的乙級寫字樓綜合體，可租用面積為42531.4平方米，包含兩棟6層高的工業廠房以及220個停車位。
花園城是一個大型綜合體，可租賃面積為57321.8平方面，由一棟五層高的購物中心，664個停車位，以及兩層地下室購物中心等組成。
五棟物業的可租賃面積不小，那裝在里面的企業都是干什么的，其出租率又如何？
據了解，新時代廣場的63名租戶中，前五大租戶均為招商局商業房托基金的關聯公司，如深圳招商房地產有限公司，中外物流有限公司以及招商局能源運輸股份有限公司等，他們在截止2019年9月30日，每月分別為新時代廣場貢獻了占約58.5%的租金，租賃面積占39.9%，其余用戶則大多來源于地產、物流、石油、金融、貿易等行業。
數碼大廈的用戶中，信息技術公司則占主流，其租賃面積占比47.8%，租賃收益占總額的56.3%；其次便是商業，創新創業，以及餐飲。
科技大廈雖以科技命名，但在出租面積中，科學研究和技術服務公司的租賃面積反而相對較少，僅占可租賃面積的29.4%，其租賃收益也只貢獻了33.5%；而租賃及商業服務則占到了該物業可租賃面積的48.8%。
相比之下，科技大廈二期中，科學研究和技術服務的企業則相對較多，其相關企業的租賃面積占到總面積的71.2%，貢獻租賃收益81.6%；其次，銀行及金融投資租賃面積占余額10%，貢獻收益率11.1%。
花園城因是購物中心，因此百貨商店和餐飲的租賃面積占比最多，均為23%，但從收益率來看，百貨商店貢獻的租金略高于餐飲。
從業態搭配和收益來看，五棟物業各有千秋，但若論及出租率，除了科技大廈的租用率有所小有增幅之外，其余物業的租用率都在明顯降低。
其中，五棟物業當中，租金水平最高的花園城的表現最為明顯，在2016年年底，該物業的租用率為100%，但到2019年9月30日，其租用率僅為79.1%。
對于物業租用率下滑，招商局商業房托基金的解釋是，數碼大廈租用率從2016年低的93.3下滑至2017年的75.0%，主要是由于租賃面積減少以及若干租戶因內部運營調整而提前終止租約所致；科技大廈與科技大廈而其租用率下滑則是受地鐵12線的修建所影響。
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從物業到資管
每一枚銅板都要賺
為促成這筆REITs上市，招商蛇口(18.980, -0.05, -0.26%)進行了一系列的底層資產騰挪。
如何將底層5棟物業的資產導入到房托基金旗下公司？攏共分4步：
(a) 成立房托管理人（招商局置地資管有限公司）；
(b) 成立招商局商業房托基金及控股公司；
(c) 結算關聯方結余；
(d) 賣方有條件將前身集團轉讓予招商局商業房托基金。
招股書將以上步驟統稱為“重組”。
經歷一系列繁復的操作后，招商蛇口透過瑞嘉間接持有基金全部已發行基金單位33.5%。
自招商蛇口重組上市后，旗下的間接控股74.35%的港股上市公司招商局置地，被寄希望打造成一個資管平臺。
今年9月，招商局置地發布公告稱，公司建議擴展其業務至房地產投資信托管理，全資子公司榮騰企業公司（現已更名為招商局置地資管有限公司）向香港證監會申請設立房托基金授權。
榮騰企業公司今年6月22日在香港注冊成立。根據招股書顯示，作為REITs的房托管理人，招商局置地資管有限公司將向招商局商業房托基金提供管理服務，并收取一定的管理服務費，費率為基金每年可供分派收入的10%。
細心的讀者可能發現了，招商蛇口的子公司還在為底層5棟物業提供運營管理和物業管理服務。
也就說是，招商蛇口通過一個REITs產品設計，將底層資產、資管平臺、運營和物業統統打包形成完整閉環，環環相扣，每一個環節都有盈利點，招商蛇口不僅通過金融工具回籠大筆資金，也通過房托管理服務賺取長期服務費，也不忘記彎腰賺一點苦哈哈的辛苦錢。
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想上港股發REITs
首先要舍得分紅
如果你打開港交所官網的REITs產品頁面，你會看見這一句話：
根據現時香港證監會的規定，房地產投資信讬基金的股息分派比率最少須為90%。
這一硬性條款保證了港股REITs的收益率。
據PropTech研習社統計，截止12月10日港股收盤，12只港股REITs平均收益率為5.69%。
根據招股書，房托管理人與相關方訂立了分紅承諾，2019年、2020年、2021年、2022年末，每基金單位分配分比為0.236港元、0.236港元、0.2541港元、0.2614港元，收益率約為7%。此外，招商蛇口將為上市后三年內的收益兜底。
根據港交所信息顯示，加上招商局商業房托，在港股發行的REITs產品已有12支，其中1支已退市。
在剩余的10支REITs產品中若是按物業類型分類，綜合類物業6支、酒店2支、寫字樓1支以及零售商場1支。
截止12月10日收盤，11支REITs產品中，有5支規模超過100億港元。規模最大的是領展房地產投資信托基金，市值達到1671.1億港元，規模最小的是開元產業投資信托基金，規模僅為15.3億港元，市值相差100余倍。
從市值上來說，招商局商業房托基金與前輩們相比只能算小規模，甚至比過底層資產同樣在廣東的越秀房產信托基金。
但從成交金額來說，資本市場向招商局商業房托基金展現了足夠多的熱情，IPO首日成交金額達到了3.05億港元，僅次于千億市值的領展房產基金。
對于央企首單REITs的上市，財經評論員嚴躍進表示，信托基金作為一種融資渠道，可以對企業資源進行盤活，為企業打造輕資產模式，對于招商蛇口而言，不僅僅是當前項目的運作，后期還有機會可以對別的項目進行投資。
