上市潮、跨界 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)年底動(dòng)作不斷

11月，阿里巴巴重返港交所上市的傳言得到證實(shí)，成為今年全球規(guī)模最大的IPO事件。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的上市傳聞也不時(shí)傳出。

新零售依然動(dòng)作多多，盒馬作為其中的突出代表，在盒馬鮮生快速擴(kuò)張的同時(shí)，又將眼光放在了社區(qū)購(gòu)物中心上，深圳首個(gè)歲寶盒馬里的正式開(kāi)業(yè)給社區(qū)商業(yè)添了幾分熱鬧，同時(shí)引發(fā)外界不少猜想。

購(gòu)物中心熱火朝天開(kāi)業(yè)之際，11月寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求卻仍處于放緩狀態(tài)。北上廣深一線城市的寫(xiě)字樓租賃需求依然是處于疲軟狀態(tài)，總體略有下降，但差別不大。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，一線城市的日租金排名依然穩(wěn)定，北京依然最高，其次是上海、深圳、廣州。

商業(yè)土地市場(chǎng)冷熱交加

土地的獲取始終是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第一步，11月的商業(yè)土地市場(chǎng)底價(jià)成交與高溢價(jià)同在，熱門區(qū)域的土地市場(chǎng)熱度不減。在11月出讓的商業(yè)用地方面，基本以低價(jià)成交和20%以下的較低溢價(jià)為主基調(diào)，占比達(dá)77%，但也有個(gè)別出現(xiàn)較高溢價(jià)的情況。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，以杭州、紹興、無(wú)錫為代表的長(zhǎng)三角城市商業(yè)用地的交易數(shù)量最多，其次是以惠州和佛山為代表的大灣區(qū)城市，同樣有不少商業(yè)土地順利成交。

大灣區(qū)作為當(dāng)下的行業(yè)熱點(diǎn)，吸引了不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的目光，作為長(zhǎng)三角房企的寶龍就以20.5億的價(jià)格拿下了珠海的一宗商住地，準(zhǔn)備打造綜合體項(xiàng)目正式入駐大灣區(qū)。寶龍并非個(gè)例，相信未來(lái)還會(huì)有不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐大灣區(qū)。

在土地出讓計(jì)劃方面，大灣區(qū)城市群中的珠海在11月較為亮眼，相繼掛牌4宗商業(yè)用地。其中，斗門地塊的出讓條件明確指出開(kāi)發(fā)商需引入恒隆廣場(chǎng)、太古里、K11等大型購(gòu)物中心，而航空新城18.4億掛牌的一宗地塊也標(biāo)明商業(yè)中心需達(dá)95%滿鋪方可開(kāi)業(yè)。

珠海現(xiàn)在是不少房企布局大灣區(qū)的重點(diǎn)，這主要得益于大灣區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略以及港珠澳大橋的開(kāi)通，使其未來(lái)發(fā)展?jié)摿ν怀觥４送庵楹５纳虡I(yè)地產(chǎn)地價(jià)相比廣深更有優(yōu)勢(shì)。

購(gòu)物中心現(xiàn)年末開(kāi)業(yè)潮 新零售跨界購(gòu)物中心

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心為34個(gè)，相比上月明顯增加，幾乎翻了一番。萬(wàn)達(dá)、新城等主流商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)數(shù)量明顯增加，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量的44%。

在區(qū)域分布上，基本上以北京為主的京津冀地區(qū)和以上海為主的環(huán)渤海地區(qū)占據(jù)大比重。比如華潤(rùn)置地的第60個(gè)萬(wàn)象匯就開(kāi)業(yè)在昆山，北京的龍湖長(zhǎng)安天街也正式開(kāi)業(yè)，大悅城明年擬落地的3座大悅春風(fēng)里也分別位于北京大興、豐臺(tái)與蘇州。

在體量上，10-20萬(wàn)平方米區(qū)間內(nèi)的購(gòu)物中心依然最受主流商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的青睞，其中新城和萬(wàn)達(dá)依然延續(xù)了其每月一定的開(kāi)業(yè)數(shù)量，月內(nèi)均有3座吾悅廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。此外，據(jù)新城商業(yè)的公開(kāi)消息顯示，未來(lái)的12月還將會(huì)有8座吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)11月開(kāi)業(yè)了不少購(gòu)物中心外，深圳歲寶盒馬里的開(kāi)業(yè)無(wú)疑是最受關(guān)注的。盒馬為阿里旗下從事新零售的品牌之一，旗下的盒馬鮮生最廣為人知，盒馬里的開(kāi)業(yè)是其進(jìn)軍社區(qū)購(gòu)物中心的第一步。盒馬里·歲寶這類的社區(qū)購(gòu)物中心有一個(gè)突出特點(diǎn)，即培育期短一般僅需半年時(shí)間，據(jù)了解，這是一般社區(qū)型購(gòu)物中心培育期的1/5。

此外，11月京東電器超級(jí)體驗(yàn)店重慶店也正式開(kāi)業(yè)，門店規(guī)模超5萬(wàn)平方米；知名百貨品牌之一的天虹股份也斥資7.32億元租賃了位于中山的物業(yè)，計(jì)劃用于開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心。新零售跨界做購(gòu)物中心已經(jīng)漸成趨勢(shì)。

雖然目前盒馬里只開(kāi)業(yè)了一間，未來(lái)是否會(huì)重點(diǎn)布局還尚未可知。但不可否認(rèn)的是，盒馬里這類跨界購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)無(wú)疑給現(xiàn)有的傳統(tǒng)型購(gòu)物中心帶來(lái)了一定挑戰(zhàn)。盒馬里、京東體驗(yàn)店等的開(kāi)業(yè)都說(shuō)明當(dāng)下新零售行業(yè)正在朝著多元化的方向發(fā)展，購(gòu)物中心化是當(dāng)下的趨勢(shì)之一。

寫(xiě)字樓租賃需求持續(xù)放緩

今年以來(lái)，寫(xiě)字樓租賃需求放緩，租金相比往年略有下降，空置率也處于較高水平。11月，北上廣深一線城市的寫(xiě)字樓租賃需求依然是處于疲軟狀態(tài)，總體略有下降，但差別不大。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，一線城市的日租金排名依然穩(wěn)定，北京依然最高，其次是上海、深圳、廣州，但這個(gè)數(shù)據(jù)與去年同期相比依然有所減少，下降幅度在10%左右。

面對(duì)疲軟的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求，除業(yè)主方調(diào)整招租方案吸引租客，促進(jìn)寫(xiě)字樓交易外，政府持續(xù)出臺(tái)的相關(guān)利好措施也在提高不同區(qū)域?qū)?yōu)質(zhì)目標(biāo)客戶的吸引力。

如一線城市中的深圳，由于受粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和打造社會(huì)主義先行示范區(qū)等政策利好，各行業(yè)企業(yè)對(duì)深圳的發(fā)展信心有所提升，拓展大灣區(qū)市場(chǎng)意向也日趨明顯，這將會(huì)帶動(dòng)寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)的相關(guān)交易，成為買賣市場(chǎng)的重要力量。

從四季度的市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，一線城市均有新項(xiàng)目入市，其中上海新增供應(yīng)面積位居首位，其次是深圳，再則是北京、廣州。值得一提的是，深圳目前的空置率雖然處于較高水平，但由于在大灣區(qū)內(nèi)推行及實(shí)施金融開(kāi)放政策的樂(lè)觀發(fā)展預(yù)期，以及鄰近香港的地理優(yōu)勢(shì)，即使在不少新增供應(yīng)量入市的前提下，未來(lái)的租金仍存在回升的可能性。

零售巨頭加速布局

伴隨著阿里重返港股上市在11月中旬塵埃落定，11月商業(yè)地產(chǎn)也傳出了不少企業(yè)要上市的消息。

如深圳市星河商用置業(yè)股份有限公司計(jì)劃于明年赴港上市，此前寶龍地產(chǎn)拆分商業(yè)部分上市也有了新進(jìn)展，計(jì)劃在12月在香港上市聆訊，融資10億港元。

現(xiàn)在，地產(chǎn)企業(yè)拆分商業(yè)或者物業(yè)部分上市早已成為一種趨勢(shì)，在不少人看來(lái)這或許是當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的出路之一。潘石屹就在本月麗澤SOHO的開(kāi)業(yè)儀式上表示將組建新的租賃事業(yè)部，目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在謀求上市的同時(shí)，零售業(yè)也在加快布局，力圖在激烈競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更多市場(chǎng)。

除不斷擴(kuò)張的盒馬外，永輝旗下的超級(jí)物種也加快了開(kāi)店速度，目前已進(jìn)駐48家購(gòu)物中心，正在努力追趕盒馬鮮生，縮小兩者之間的差距。

此外，沃爾瑪中國(guó)計(jì)劃未來(lái)5-7年計(jì)劃在中國(guó)新開(kāi)設(shè)500家門店和云倉(cāng)，包括沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、山姆會(huì)員商店、沃爾瑪社區(qū)店多個(gè)業(yè)態(tài)。未來(lái)3年，沃爾瑪還將對(duì)200家現(xiàn)有門店進(jìn)行升級(jí)改造。