疫情期間房地產(chǎn)企業(yè)應注意哪些法律風險？

一、本次疫情事件的法律定性。

本次疫情結合法律的規(guī)定，應該可以認定為不可抗力事件。

主張不可抗力的一方需要做好相關工作并留存好相關證據(jù)材料：

1、通知：企業(yè)要及時向合同相對方發(fā)出通知，通知的內(nèi)容應該包括對合同履行影響的告知，如延期履行，遲延履行，合同變更，合同解除等情形；同樣的，收到通知的一方如必要也應就是否同意對方通知中的意見發(fā)表意見，以保留己方權利。

2、證明：指與影響合同履行相關的事實證明，如停工通知、停產(chǎn)通知等，對于沒有書面文件的事實，應該注意留存其他證據(jù)材料。

3、減損：遭受不可抗力一方應積極采取措施，盡量控制和減少損失。對于應注意而未注意所導致的損失，最終損失將會由責任方承擔。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應重點防范如下法律風險：

1、商品房預售合同風險。

延期交付問題：

根據(jù)前面論述對于疫情事件構成不可抗力或情勢變更的判斷，基于疫情影響導致房屋延期交付的，可能會構成免責事由，但應該及時向業(yè)主發(fā)送延期交付通知，并且具體的延期交付時間目前不應該過于明確，通知中應有視情形另行通知交付時間的表述，因為疫情影響何時消除目前尚不清楚，避免確定的時間給開發(fā)企業(yè)帶來法律風險。

2、商鋪租賃合同風險。

疫情發(fā)生后，像萬達廣場等大型商業(yè)購物中心已經(jīng)宣布免除或者部分免除一定期限內(nèi)的全部商戶租金，該舉措更多地體現(xiàn)了企業(yè)的社會責任感，是企業(yè)的自主行為，并不能當然地認為是所有企業(yè)應盡的法律義務。

商戶以疫情為由提出減免租金能否得到支持？

整個商場如果收到政府要求暫時停業(yè)，則該停業(yè)期間的租金應該予以免除；如果商場未停業(yè)，但受疫情影響嚴重的商戶提出減免租金請求的，可以基于公平原則，給予適當?shù)淖饨饻p免，此種疫情下，要求任何一方獨立去承擔全部損失是有失公允的。結合非典期間最高法院發(fā)布公告中的處理原則，基本上是延續(xù)著這種處理思路，我們認為部分減免租金的訴求是恰當?shù)摹?/p>

商戶以疫情為由提出解除合同是否會得到支持？

一般不會得到支持。除非疫情導致政府長時間要求商場停止營業(yè)，此種情形下對雙方都是擴大損失，此時可以支持解除合同。但是值得注意的是：南京2月11日發(fā)布通知要求46家商場停止營業(yè)，其中建鄴區(qū)要求商場、餐飲企業(yè)等人流聚集的場所停業(yè)至2月29日，后續(xù)情況如何還需要進一步觀察，企業(yè)應該提前做好商戶的對接維護和心理安撫工作，避免后續(xù)出現(xiàn)大量的糾紛。

3、建設工程施工合同履約風險。

因疫情影響可能由開發(fā)企業(yè)承擔的風險：

承包人在停工期間按照發(fā)包人要求照管、清理和修復工程的費用；

工期順延停工期間必須支付的工人工資；

因材料價格上漲可能導致合同價款調(diào)整，即使是固定總價合同，此情形下也會存在價款調(diào)整風險；

永久工程、已運至施工現(xiàn)場的材料和工程設備的損壞；

因不可抗力引起或將引起工期延誤，發(fā)包人要求趕工的，由此增加的趕工費用。

文章來源：房建法苑