王永平：沒有創(chuàng)新的腦筋最好別碰商業(yè)地產(chǎn)

原標題：住交會·觀見 | 王永平：沒有創(chuàng)新的腦筋最好別碰商業(yè)地產(chǎn)

　　來源：中國房地產(chǎn)報

　　全國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平

　　中房報記者 苗野 | 北京報道

　　“針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，應該把商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相分離，商業(yè)地產(chǎn)帶有天然的投資屬性，應該鼓勵投資，鼓勵商業(yè)化運作。通過政策的調(diào)整，讓住宅的熱錢有序地流向商業(yè)地產(chǎn)。”12月4日，在“綠中國•芯地產(chǎn) CIHAF2019第二十一屆中國住交會”上，全國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平表示。

　　他認為，現(xiàn)在商業(yè)和地產(chǎn)已經(jīng)很難分開，所有的大房地產(chǎn)公司都開始做商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)三個特征，即“無房企不商業(yè)、無住宅不商業(yè)、無創(chuàng)新不商業(yè)。”同時還處在“三個基本不變”的過程中，即“政策環(huán)境基本不變、行業(yè)格局基本不變、市場矛盾基本不變。”

　　在“2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)運營能力TOP30”中，萬達、凱德、華潤、印力以自身龐大的資產(chǎn)規(guī)模以及穩(wěn)定的投資物業(yè)收益牢牢占據(jù)著前四的寶座，其中萬達是憑借最大資產(chǎn)規(guī)模拔得頭籌。此外，富力也因豐富的酒店資產(chǎn)挺進前五。

　　商業(yè)的本質(zhì)就是要服務于消費者，運營好、生意好才是一個好商業(yè)項目。王永平認為，一個好的商業(yè)項目一定要從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營，從重數(shù)量轉(zhuǎn)向重質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢一定要回歸運營，不忘初心；回歸以持有為主的商業(yè)模式；以資管為導向，實現(xiàn)證券化退出。

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　　商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新不再是錦上添花，是意味著生死存亡

　　在商業(yè)用地成本不斷走高的過程中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對投資回收期限越來越關注，調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)影響較為突出，帶動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模波動較大。相關數(shù)據(jù)顯示，2019年前三個季度，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為9796億元，同比下滑8%；新開工面積為13942萬平方米，同比下降3.3%。

　　15年前人們都在問是誰在做商業(yè)地產(chǎn)，那個時候?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)概念人們已經(jīng)熟悉了，但是真正做商業(yè)地產(chǎn)的公司并不是很多。15年后，人們都在問還有誰沒做商業(yè)地產(chǎn)。王永平說：“現(xiàn)在幾乎所有的地產(chǎn)公司都進入到商業(yè)地產(chǎn)中，商業(yè)和地產(chǎn)已經(jīng)很難分開了。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出三個特征，即無房企不商業(yè)、無住宅不商業(yè)、無創(chuàng)新不商業(yè)。具體到企業(yè)打法，綠地做商業(yè)地產(chǎn)的特點就是高，萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力就是快。”

　　無住宅不商業(yè)，什么意思？這些年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式都屬于綜合體開發(fā)模式。如華潤萬象城、中糧大悅城(5.440, -0.02, -0.37%)等做商業(yè)時都要配住宅，通過住宅的銷售回款來平衡商業(yè)持有的資金壓力，這就是無住宅不商業(yè)。

　　他進一步提到，全國目前商業(yè)地產(chǎn)供應量相當大，商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)成了紅海，要是沒有差異化，沒有創(chuàng)新，很難存活，更不要說發(fā)展了。國外的商業(yè)地產(chǎn)是品牌多，商場少。國內(nèi)則是品牌少，商場多。同質(zhì)化嚴重，所以必須要創(chuàng)新，要走差異化。

　　王永平提出，要嘗試通過技術革命進行創(chuàng)新，例如阿里提出了新零售，京東做無界零售，騰訊提出智慧零售，名詞各不相同，其實干的事情都差不多，就是線上線下的融合，都是數(shù)字化的過程。

　　“應該說線上和線下商業(yè)都已經(jīng)意識到了誰也離不開誰。線上的增長遇到了天花板，線下的銷售增幅也不斷下滑，雙方有共識，無模式，所有的動作都還在探索當中，沒有取得革命性突破。”王永平說，商業(yè)地產(chǎn)后進者，必須要在創(chuàng)新上動腦筋。以前的創(chuàng)新是掛在嘴邊的錦上添花，今天商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新意味著生死存亡。

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　　利空多利好少

　　2019年，中國社會的主要矛盾被重新定義，商業(yè)地產(chǎn)也步入提檔升級與結構性變化的“新常態(tài)”。縱觀市場，新零售風口正勁，體驗營銷如火如荼，智慧商業(yè)方興未艾，但與此同時，互聯(lián)網(wǎng)巨頭強勢整合線下，實體商業(yè)發(fā)展兩極分化。可以說，中國商業(yè)地產(chǎn)迎來了前所未有的風口與機遇，也遭遇著前所未有的挑戰(zhàn)與沖擊。

　　王永平認為，商業(yè)地產(chǎn)要做創(chuàng)新的背后有很多是依賴于商業(yè)的創(chuàng)新，而不僅僅是地產(chǎn)的問題。商業(yè)地產(chǎn)整個大的發(fā)展基本面，可以用“三無三不”來形容，除了“無房企不商業(yè)、無住宅不商業(yè)、無創(chuàng)新不商業(yè)”之外，還有三個基本不變，即“政策環(huán)境基本不變、行業(yè)格局基本不變、市場矛盾基本不變。”

　　這十余年以來，住宅地產(chǎn)連年遭受政策調(diào)控，對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控則沒有專門政策，商業(yè)地產(chǎn)雖然存在野蠻生長的一面，但又有“住宅地產(chǎn)感冒，商業(yè)地產(chǎn)跟著吃藥”的問題，如金融調(diào)控、信貸調(diào)控，并沒有把商業(yè)與住宅分離出來，整個房地產(chǎn)收緊商業(yè)地產(chǎn)也受牽連。王永平認為，商業(yè)地產(chǎn)總體上有收有放，但是在這樣的環(huán)境下，整個行業(yè)的發(fā)展是利空多，利好少。

　　“行業(yè)格局基本不變，就是說商業(yè)地產(chǎn)基本上沒有黑馬，一線的商業(yè)地產(chǎn)公司就萬達、凱德、龍湖這幾家，十多年間沒有太多改變。二線的是數(shù)量多，但沒有全國性影響力的標志性項目，沒有形成規(guī)模化的發(fā)展。” 王永平稱，真正好的商業(yè)項目不多，大量同質(zhì)化、低端、質(zhì)量不高的項目供應量過剩。如果按人均商業(yè)面積來算，我們沒有一個城市的商業(yè)出現(xiàn)短缺，但是一個城市里真正好的商業(yè)項目并不多。“商業(yè)是一個城市的名片，現(xiàn)在城市名片沒了。”

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　　商業(yè)地產(chǎn)散售就是“販跑跑”

　　商業(yè)模式的變革正在來臨，也將深刻的影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。宏觀層面來看，一方面，市場面臨去庫存壓力，商業(yè)開發(fā)投資出現(xiàn)疲軟；另一方面，服務業(yè)擴張步伐加快，消費市場規(guī)模進一步擴大，互聯(lián)網(wǎng)新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，新零售正成為商業(yè)轉(zhuǎn)型升級風口。微觀層面來看，居民收入持續(xù)提高，基本生活需求得到逐步滿足，消費觀念也在發(fā)生變化，消費者的需求層次也在不斷提高。

　　談及商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展趨勢，王永平提出三點商業(yè)的本質(zhì)就是要服務于消費者，運營好、生意好才是一個好商業(yè)項目。他認為，一個好的商業(yè)項目一定要從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營，從重數(shù)量轉(zhuǎn)向重質(zhì)量。當前和未來的商業(yè)地產(chǎn)一是要回歸運營，不忘初心；二是要回歸到主流的商業(yè)模式，以持有為主。國外的商業(yè)地產(chǎn)都不散售，散售就是‘販跑跑’，賣完就跑。持有商業(yè)的優(yōu)勢是在整個房地產(chǎn)形勢不好的情況下，持有的商業(yè)地產(chǎn)就是儲備糧，租金就可以過冬。如果你過去把這些商業(yè)地產(chǎn)都賣掉了，拿這點錢又買新的土地，一旦調(diào)控有問題，資金根本沒有辦法流通，變現(xiàn)能力很差，要以持有為主。“今天談持有顯得很不著調(diào)，因為現(xiàn)在都沒錢了，怎么去持有？”王永平說。

　　最后，商業(yè)地產(chǎn)應該以資管為導向。之前說商業(yè)物業(yè)散售是不對的，長期持有也不是正確的，持有不是目的，持有就好比我們農(nóng)民養(yǎng)豬，把小豬苗養(yǎng)大之后賣掉，而不是當寵物養(yǎng)，我們要讓商業(yè)地產(chǎn)用資管的標準，最后實現(xiàn)證券化退出，這是商業(yè)地產(chǎn)的標準作業(yè)流程。

　　“調(diào)整商住混調(diào)的政策、調(diào)整商住混合供給模式、改變商住混合的估值模式。”這是王永平提出的針對商業(yè)地產(chǎn)的政策建議。他認為應該從政策上把商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相分離。“因為商業(yè)地產(chǎn)帶有天然的投資屬性，應該鼓勵投資，鼓勵商業(yè)化運作。通過政策的調(diào)整，讓住宅的熱錢有序地流向商業(yè)地產(chǎn)。”

　　王永平說，中國的商業(yè)地產(chǎn)成也綜合體敗也綜合體，通過賣住宅賺的錢去養(yǎng)商業(yè)，這是商業(yè)模式的弊端。要把商業(yè)用地和住宅用地剝離出來，單獨供應商業(yè)用地，這樣商業(yè)地產(chǎn)的土地價值會充分地顯現(xiàn)出來。“過去的用地是綁架式的供應，住宅強制性配建商業(yè)，很多商業(yè)是被商業(yè)。”