暗夜何時盡，商業(yè)地產(chǎn)如何走出困境？

本次疫情中，商業(yè)地產(chǎn)在所有房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域中受到的沖擊最大。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會發(fā)布的《中國實體商業(yè)客流桔皮書》測算，自1月20日以來，客流量預(yù)期銳減33億人次，部分業(yè)態(tài)停業(yè)率達(dá)到七成，品牌商家銷售額降幅最高達(dá)到90%，超過16%的商戶表示“有關(guān)店打算”。

1、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩

疫情的到來可謂是對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展雪上加霜，目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問題在于存量過剩。

過去十年，房地產(chǎn)業(yè)的火爆發(fā)展直接拉動了對商業(yè)地產(chǎn)的廣泛開發(fā)，眾多投資商、開發(fā)商紛紛投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中來，辦公供應(yīng)從2010年的0.5億㎡增長至2019年的3.5億㎡，10年增長6倍，重點城市中空置率超過安全線的城市近8成；而商業(yè)供應(yīng)從2010年的1.3億㎡增長至2019年的5.4億㎡；10年增長3倍，人均商業(yè)面積1.8㎡超過國際標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)過剩壓力明顯。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫

從辦公未來供應(yīng)情況來看，近兩成的重點城市未來三年的供應(yīng)量超過目前存量，近四成重點城市未來三年供應(yīng)量占目前存量的五成以上，整體來看多數(shù)城市未來去化壓力大，供應(yīng)風(fēng)險較高，較大體量的新增供應(yīng)加劇項目間的品牌爭奪壓力。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫

2、自救路上各顯身手

1）減租：近80家房企減租超50億

一些大型商戶特別是頭部房企積極響應(yīng)號召，主動采取各種租金減免、延期等活動，幫助入駐商戶能夠熬過這段艱難的時期。包括萬達(dá)商管、華潤置地、萬科集團、佳兆業(yè)、星河控股、時代中國、美的置業(yè)、花樣年、大悅城控股等大理主流地產(chǎn)企業(yè)，均推出了“免租”或“減租”政策，以期緩解商鋪營運壓力。據(jù)騰訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至目前全國已有超過80家房企減租超過50億元。

靈活主動的共擔(dān)風(fēng)險舉措將一定程度減緩租戶的損失，對租戶乃至產(chǎn)業(yè)的保護也是對客戶及市場需求的保護?？梢灶A(yù)見未來地方政府也將有所行動，針對中小企業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域采取減稅降費相關(guān)措施，給予財政方面的支持，幫助商業(yè)地產(chǎn)運營回歸正常運轉(zhuǎn)。

2）線上+線下營銷

當(dāng)線下營銷場景受限于空間和人流，“線上+線下”的營銷模式成為了商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)在最短時間內(nèi)能夠找到的最有效的應(yīng)對辦法：線下扶持商戶，保證正常運營，將疫情對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊降到最低；線上則通過試水直播、小程序、社群運營等新模式，多渠道宣傳推廣以增加銷售。上述類型的線上渠道在這次疫情中能夠有效助力緩和商家壓力。

不少商家都接入了騰訊智慧零售小程序，智慧零售小程序是一個基于LBS、分布式架構(gòu)所構(gòu)建的本地生活應(yīng)用服務(wù)。智慧零售小程序一方面連接微信的流量數(shù)據(jù)大盤，另一方面連接線下商圈、本地服務(wù)。是一個基于1小時生活圈、線上線下一體化的生活、購物、服務(wù)平臺。讓超市、商場、門店都能夠線上+線下化。

3、存量物業(yè)資產(chǎn)化

除了上述針對疫情的各類盤活手段之外，為了迎接商業(yè)地產(chǎn)從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代的轉(zhuǎn)型，越來越多的企業(yè)建立存量資產(chǎn)的投資及資管平臺，將資產(chǎn)管理提至戰(zhàn)略層面。圍繞著存量房的運營和管理便是商業(yè)地產(chǎn)的下半場。通過前端通過基金式的主動化管理，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營；后端通過資產(chǎn)管理，獲取資管費用，在退出時獲得更高的回報。

企業(yè)資管布局舉例

數(shù)據(jù)來源：CAIC、公開數(shù)據(jù)整理

商業(yè)地產(chǎn)能否走出困境，取決于如何解決從“增量”轉(zhuǎn)型“存量”這一新的難題。城市的發(fā)展已不再是傳統(tǒng)的野蠻擴張模式，而是發(fā)展到城市更新的存量資產(chǎn)管理新階段。