乘風(fēng)破浪的商業(yè)地產(chǎn)，披荊斬棘的天津商業(yè)

為助力商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加快復(fù)蘇步伐，協(xié)同聯(lián)動資源，共話當(dāng)前商業(yè)環(huán)境下的商業(yè)新未來，2020年7月8日，由贏商網(wǎng)華北區(qū)域策劃開展的、以“乘風(fēng)破浪揚帆起航”為主題的行業(yè)思考沙龍于天津市“何必在山林”順利召開。

本次論壇上也發(fā)布了《2020中國購物中心年度發(fā)展報告》，贏商網(wǎng)華北區(qū)副總經(jīng)理司毅簡要預(yù)告了2019年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概況以及疫情影響狀態(tài)下購物中心發(fā)展?fàn)顩r，他認(rèn)為，行業(yè)總體形勢呈現(xiàn)出“難”的特點，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身就處在轉(zhuǎn)型期，只不過疫情這只“黑天鵝”的到來，加快了轉(zhuǎn)型進程、加強了緊迫感。

從市場形態(tài)來看，行業(yè)整并趨勢延續(xù)，項目持有集中度將再提高，2019年11家頭部商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)，手中持有之購物中心份額小幅提高，主因經(jīng)濟下行，行業(yè)整體投資轉(zhuǎn)趨保守；從市場增量來看，由于經(jīng)濟逆風(fēng)影響投資信心，最近兩年市場下沉腳步明顯減緩，一二線城市仍為主戰(zhàn)場，部分開發(fā)商由于前幾年已布局五、六線城市未及出脫，使得購物中心布局呈現(xiàn)“U型”下沉。

另外報告顯示，疫情影響狀態(tài)下購物中心發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)出四個特征，分為為“去過度化”消費、就近消費成為新趨勢；項目檔次越高，客流回暖周期越長；大而全失勢，剛需型社區(qū)商業(yè)迎來機會；購物中心越“年輕”，疫后“脫身”越快。

贏商網(wǎng)華北區(qū)總經(jīng)理衛(wèi)芃致開場詞，首先對嘉賓的出席表示感謝，天津作為贏商網(wǎng)華北區(qū)2020年首場線下沙龍，希望能夠打響，接下來也會走進北京、石家莊。聚焦天津這座城市，他表示“國內(nèi)超過1500萬人口城市不多，人口對于商業(yè)重要性大家都很清楚，所以說天津市場非常之大，從去年增量數(shù)來看，五月份天津存量市場達到百萬，這已經(jīng)不少了。我們看到了天津的商業(yè)潛力，也希望看到天津更好的未來。”

天津商業(yè)聯(lián)合會會長韓秀云在發(fā)言中表示，未來天津商業(yè)聯(lián)合會也要與在座的商業(yè)體、綜合體加強合作，共同續(xù)寫天津商業(yè)繁榮發(fā)展的新篇章。未來商聯(lián)會將要搭建融媒體中心，為在座的本土企業(yè)以及在天津投資的企業(yè)搭建一個宣傳展示的平臺。

本次沙龍主要圍繞以下四個議題展開探討：

1、在新冠疫情影響的背景下，實體商業(yè)應(yīng)該如何提高自身的免疫力及抗風(fēng)險能力？

2、著眼未來，購物中心的運營重點會發(fā)生怎樣的變化？未來招商的計劃有哪些？

3、購物中心與品牌商戶的凝聚力形成需要哪些重要因素？當(dāng)下是否是對雙方凝聚力的一次大考？

4、在“夜經(jīng)濟”、“地攤經(jīng)濟”的風(fēng)向下，實體商業(yè)如何借機發(fā)力？

天津中冶和悅匯總經(jīng)理 王輝

商場本來就是充分競爭的行業(yè)，俗話說商場就是戰(zhàn)場，今年又增加了一個疫情的天災(zāi)，讓我們的項目確實遇到很多難題。但是在疫情之下也有機會，比如和悅匯這樣的戶外商街，因為空氣流通利于防疫，而突然有了些優(yōu)勢。疫情之后，我們利用“夜經(jīng)濟”作為切入點開始恢復(fù)，效果還不錯。因為我們的戶外活動比較有特色，不但吸引了消費者，還上了中央電視臺的新聞。這說明我們做法也獲得了官方層面的認(rèn)可，符合社會對于疫情恢復(fù)的主流期待。

疫情還逼著我們要做商業(yè)創(chuàng)新，增加自己的適應(yīng)能力。但是創(chuàng)新不見得一定要超前，適應(yīng)市場趨勢最重要。在北方做戶外商街很難，我們就不能走常規(guī)線路，否則永遠(yuǎn)品嘗困難。我們現(xiàn)在的做法是把商街和寫字樓結(jié)合起來，做綜合體，做生態(tài)系統(tǒng)，培養(yǎng)創(chuàng)新環(huán)境。我們與市網(wǎng)信辦和河西區(qū)政府共建的“網(wǎng)信大廈“，充分與商街融合，入駐寫字樓的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)給商街的運營帶來很多創(chuàng)意，并且一起落地實施。商業(yè)、商務(wù)互相促進，效果很好，寫字樓招商很快，商街活動也很新穎和省錢。

夜經(jīng)濟今年提的更廣泛，這也是商業(yè)的增長點，夜經(jīng)濟特別適合戶外，像我們這樣的商街要好好利用這個機會。做夜經(jīng)濟可以跟政府部分充分溝通，借力官方的宣傳渠道，可以事半功倍。在政府倡導(dǎo)的方向下，我們一起做出老百姓喜聞樂見的商業(yè)新模式，大家都會是受益者。

天津濱海金隅嘉品MALL總經(jīng)理 馮敏

天津濱海金隅嘉品MALL項目坐落于天津濱海新區(qū)洞庭路與杭州道交匯處，現(xiàn)在是籌開階段，正在積極招商。是金隅集團旗下購物中心商業(yè)品牌“金隅嘉品MALL”正式落地天津的全情之作。

因為這次疫情，我們思考了很多，項目在提供休閑購物體驗的同時也要著重打造相對健康的環(huán)境和具有相應(yīng)的服務(wù)品質(zhì)。我們會秉持著這個理念打造天津濱海金隅嘉品MALL，為廣大消費者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和愉快的體驗。另外，我們北京項目開業(yè)已有四年多，今年也會在業(yè)態(tài)布局上做出方向性的調(diào)整，針對周邊受眾適當(dāng)?shù)募哟篌w驗類業(yè)態(tài)和大健康類業(yè)態(tài)布局。

沙拉范CEO 林峰

如何做一個好公司？就是先把本分做好，本分的事情都做踏實后面就不難了。

這次面臨疫情我們一點沒有慌，2月底我們的核心團隊開始上班，平時做不了事現(xiàn)在有機會做了；我們一路堅持， 4月份業(yè)績漲了上來，甚至比疫情之前翻了兩倍，今年測算下來，180%的增長肯定能保證。我們扎扎實實做好內(nèi)功，疫情早晚會過去。

竹間設(shè)計聯(lián)合創(chuàng)始人/設(shè)計總監(jiān) 韓帥

疫情對設(shè)計行業(yè)，其實影響不大。像品牌旗下的旅游度假項目，在有山有水的地方，就是民宿酒店。這個應(yīng)該屬于戶外度假經(jīng)濟，新冠疫情對它們影響比較小。但是對購物中心，包括餐飲等品牌或多或少有一些波及，想在設(shè)計上更好地解決問題，提高實體經(jīng)濟的抗風(fēng)險能力。例如目前做的茶葉品牌將室內(nèi)空間分隔，減少大面積的聚集場所，倡導(dǎo)分餐制。

從設(shè)計方考慮的話，會更注重人的聚集和分散的理念，尤其是疫情突發(fā)后，在自己經(jīng)營的商業(yè)上做很多改變，包括空間藝術(shù)、經(jīng)營模式、功能貢獻等方面，向大家多多學(xué)習(xí)交流。

贏智全國總經(jīng)理 彭榮亮

現(xiàn)在政府發(fā)放很多優(yōu)惠券 銀行的補貼活動，通過小程序發(fā)放，首先做到了流量帶動 銷售的轉(zhuǎn)化 數(shù)據(jù)的收集。第二個就是品牌，怎么和商業(yè)合作，商業(yè)核心講建立一個線上空間，賦能品牌 商場建立私域流量 通過線上進行流量轉(zhuǎn)化，這個標(biāo)準(zhǔn)體系可以建立起來。第三是我們的小程序結(jié)合了會員管理系統(tǒng)、小程序商城，還包含互動營銷平臺。

購物中心的餐飲是和其他餐飲不太一樣的，美團和餓了嗎有20%的抽成，商場為租戶對接了美團和餓了嗎配送騎手（30分鐘閃送），商場不收平臺扣點。同時餐飲最重要是現(xiàn)金流，目前贏智科技的產(chǎn)品能夠把商場和商戶做自動分賬體系，這個也是國內(nèi)做的最好的。

另外目前深受市場喜愛的molli系統(tǒng)，這是一個Reid視覺客流系統(tǒng)，對招商、運營以及營銷都有很大的幫助。此外對于動線設(shè)計 業(yè)態(tài)布局 品類規(guī)劃 品牌落位 運營分析 精準(zhǔn)營銷都有指導(dǎo)價值。

商圈洞察 可以分析周邊客群各個數(shù)據(jù)緯度 對項目重新定位 招商調(diào)鋪 競爭分析也具有極強的指導(dǎo)意義。

天津水游城商業(yè)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理 方芳

對于全國商業(yè)人來說，上半年都是打了一場硬仗，但經(jīng)歷了這個過程，購物中心商業(yè)品牌的質(zhì)量和品質(zhì)會越來越好，因為下一輪的商業(yè)運轉(zhuǎn)中，確實是比較優(yōu)質(zhì)的品牌和商家才能夠得以存活，我也比較看好后期的市場，雖然還需要一段時間的經(jīng)歷，希望全國商業(yè)人在下半年能夠真正的揚帆啟航，乘風(fēng)破浪。

河?xùn)|愛琴海購物公園副總經(jīng)理 羅淼

疫情激發(fā)了大家打破了傳統(tǒng)的思維模式，雖然最初因疫情關(guān)店，但團隊沒有歇，在思考如何破局。機會是留給有準(zhǔn)備的人，去年七八月份建的社群這時發(fā)揮了作用，和屈臣氏開始合作一天賣了二十多萬，成為他們的案例推廣，后來和絲芙蘭合作一天賣76萬也特別成功。這些舉措更加提振了商戶的經(jīng)營信心，疫情期間需求也是在的，就看如何把握到這些需求，總體來說，疫情也是自我提升修煉的好機會。

尚河城總經(jīng)理 劉強

不管是商場還是品牌，我認(rèn)為都是需要正面引導(dǎo)的。線上的直播帶貨，其實是在為品牌“無私做奉獻”——但之所以這樣做，更多是考慮到疫情期間與商戶共同承擔(dān)疫情帶來的困難。現(xiàn)下困境中的正面影響，是等疫情過后，大家的預(yù)期和抗風(fēng)險能力都會有所增加，一些抗風(fēng)險能力強的品牌也會越來越強大。

每一個行業(yè)我都認(rèn)為是一個江湖，以交朋友的心態(tài)溝通都會有不一樣的結(jié)果。在這生死攸關(guān)的關(guān)鍵時刻，大家抱團把疫情度過去，以期共同的合作發(fā)展。

贏商網(wǎng)華北區(qū)總經(jīng)理 衛(wèi)芃

項目在消費者心中是什么樣的形象，日常在消費者文化基調(diào)當(dāng)中可以做這個事情。哪些企業(yè)會成為擴張的巨頭，都是靠日常運營積淀的，包括沉淀下來的管理能力、機制、制度。

核心點是要了解用戶和消費者，還有一個是租戶，怎么達到項目在消費者心目當(dāng)中的地位，想跟消費者如何承接。談到未來零售，是通過疫情讓零售業(yè)態(tài)的提升，這個不是固定的業(yè)態(tài)，而是變化的。通過疫情之后，最核心還是要了解自己服務(wù)的客戶，其中一個是品牌。

天津天河城董事長 劉林雨

這次碰到的疫情是前所未有的，天河城到今年6月份恰好是第三年，一百多個商家到期了，由于疫情的影響，后期續(xù)約太難談了。在跟商家的溝通過程中，對于未來市場的判斷很重要，要和商家有共同的信心，把未來市場做好。

天河城目前95%的商戶已經(jīng)回來了，但是我們對于現(xiàn)在還不能開業(yè)的電影院等業(yè)態(tài)特別擔(dān)憂。天津疫情發(fā)生之后，其實有四十多天購物中心暫停營業(yè)，這個時候如果作為甲方光看自己的利益那是很難的，我們特別關(guān)注商家的困難，1-6月份我們都有相應(yīng)的租金優(yōu)惠，這種主動的讓利就是要大家一起渡過難關(guān)，也得到了很多商戶的支持，讓商家覺得跟我們一起合作是靠譜的。

零售的體驗要塑造品牌形象，離不開購物中心。輸入品牌的形象和知名度，給品牌展示的平臺，購物中心恰恰是滿足這些東西的，所以品牌和購物中心是互相的，對市場的判斷，對將來的理念，對將來的市場發(fā)展方向要有共識的。

L+mall天津陸家嘴中心總經(jīng)理 于艷婷

項目2019年9月剛剛過了一周年店慶，隨后沒過幾個月就遇到了疫情。針對疫情，我們也在和商戶溝通尋找共同的策略，疫情雖然帶來了嚴(yán)重的影響，但也能找到一些機會。因為疫情，我們與每個商戶都進行了深度的溝通，項目品牌掌控力更強了，我們也順勢提前進行項目調(diào)改。另外我們也開始慢慢建立私域流量，未來發(fā)展方向也變得更加清晰。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)天津未來城商業(yè)總經(jīng)理 馬能超

這次疫情讓我們有很多反思的機會，使我們真正站在消費者，品牌方的角度去考慮對空間與情感的需求。我們自己也都是終端消費者，在疫情中能切身感知哪些需求新增了，哪些習(xí)慣改變了。我們公司正在北辰區(qū)宜興埠打造一個全新的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，在傳統(tǒng)盒子商業(yè)外還有開放式商街和超兩萬平米的運動公園，植入了大量具有體驗互動性的內(nèi)容，再使用下沉廣場、高線公園有機聯(lián)接，形成內(nèi)外互動的立體商業(yè)空間。也希望借今天的機會結(jié)識更多天津商業(yè)圈的專家同仁，在此項目推進過程中給予我們更多的建議和支持。

上海鵬欣集團商業(yè)公司副總經(jīng)理 左兵

其實疫情突發(fā)對甲方乙方都造成了影響，建議大家不要都站在自己的角度考慮自身利益，換位思考很重要，同時實際問題也要考量。個人希望天津商業(yè)圈能有更多的交流，行業(yè)平臺也可以拿出一些指導(dǎo)意見，這樣才能使大家減少隔閡，一起向好。

天佑城商業(yè)管理公司執(zhí)行總裁 孫宇華

購物中心和夜經(jīng)濟的關(guān)系 應(yīng)該是一個相輔相成 相互借力的關(guān)系。政府開放夜經(jīng)濟、地攤經(jīng)濟，主要目的還是為了活躍消費，給商家在疫情圍剿后，留下一個逃生通道。有商業(yè)以來，就一直是以聚落效應(yīng)產(chǎn)生價值，從比如天津 上海 廣州 各個城市以臨水而居形成商業(yè)，到目前的購物中心模式，其實都是聚落效應(yīng)的反饋。

所以 我們要明確的是 地攤經(jīng)濟不是跟購物中心搶飯吃的 一榮俱榮 是我們首要的價值定位。明確價值定位后，我們更要知道商業(yè)的興起和衰敗，從來都是要依靠時機，有了政策，有了平臺，放過時機，至少不是明智的商業(yè)管業(yè)者。所以我們解決的是 購物中心 如何在接受基礎(chǔ)上 親近地攤經(jīng)濟 借力地攤經(jīng)濟 。萬變不離其宗 商業(yè)最主要的兩個要點 商品推介與品牌營銷 。

個人認(rèn)為基于這兩個要點，購物中心在夜市經(jīng)濟中 可以占據(jù)兩個方向。第一個方向，迅速的組織本購物中心品牌，形成一個愿意加入夜市的統(tǒng)一陣容，統(tǒng)一LOGO和形象，購物中心的形象需要品牌商品和服務(wù)支撐，品牌經(jīng)營者需要購物中心的統(tǒng)一對接和調(diào)配，同時也便于政府管理，一舉三得。利用夜市的客群效應(yīng)抓住對購物中心內(nèi)的商品、服務(wù)進行展示，發(fā)出邀請，對于商戶而言增加了銷售，商戶有錢賺，就有動力更新商品，提升服務(wù)，好好交租。對于購物中心而言，增加了曝光率和顧客黏度。

第二個方向，在本購物中心做好夜經(jīng)濟規(guī)劃，包括宣傳，外展，以及相應(yīng)的晚間特惠活動，按照天津的氣候和道路特征，購物中心的停車場和中央空調(diào)，對于晚間出門的顧客有更好的吸引力，所以，進行營銷和推廣規(guī)劃，抱緊夜經(jīng)濟的大腿，豐富夜經(jīng)濟內(nèi)容的同時，提升自身銷量及品牌價值，是購物中心參與夜經(jīng)濟的另一個關(guān)鍵點。

-結(jié) 語-

“做最壞的打算，做最好的準(zhǔn)備”。在這一特殊時期，天津?qū)嶓w商業(yè)更需要在逆境中探索前行，立足現(xiàn)在，思考未來，求穩(wěn)的同時需要積極求變才能在黑暗中捕捉發(fā)展的曙光。

如何快速有效地實現(xiàn)疫后行業(yè)復(fù)蘇，正是當(dāng)下環(huán)境中行業(yè)需要重點思考、持續(xù)思考的重要問題——我們清楚，危機與機遇同在，夢想與挑戰(zhàn)并存，新商業(yè)未來在召喚。由贏商網(wǎng)主辦的第15屆商業(yè)地產(chǎn)節(jié)以“追夢的力量-新生態(tài)·新秩序·新未來”為主題，將于2020年8月26日-28日在廣州南豐朗豪酒店舉行，行業(yè)精英共謀中國商業(yè)復(fù)蘇發(fā)展之策。