如今
物業從雞肋變成香饃饃
核心是行業的邏輯變了！
有人形容，過去10年時房地產養物業，未來10年是物業養地產！
物業是否能夠養得起地產，這話不好說。
但從美國成熟房地產來看，目前美國最大的10大房企有9家是做運營的，服務的，其中做開發的只有1家。
未來房地產是存量的天下，也是運營，服務的春天，這是行業規律，誰也擋不住！
但從眼下來說，物業上市潮，這2年來勢兇猛，核心是為什么了？
至此，地產前6強，已有5家分拆物業上市！
排名略靠后的房企們，也不甘落后。
僅2020，已經有建業新生活、弘陽服務、正榮服務等6家房企關聯物業公司赴港上市，還有10余家正在排隊候審中。
據不完全統計，現在已上市物業企業達30家，平均動態市盈率在40倍以上。
其中，碧桂園服務市值已超千億！
雅生活、綠城服務等市值也超過了地產板塊市值。
一度被人瞧不起，看作是開發業務附屬品的物業，為啥一飛沖天，這么牛了？
行業的核心要素變了
過去“錢、地”很重要
未來“人、房”更重要
地產行業的四大支柱：錢、地、人、房。
錢、地，這傳統要素好理解。
人，指的是買房、租房的客戶；
房，指的是自己持有的房子。
地產上半場，房企都特別重視錢、地。
有錢就能拿地，有地即使不開發，等幾年賣出去也能賺錢。
至于“人”，因為房子供不應求，房企很少去想是誰買了自己的房子。
而“房”，大多數房企早年的想法都是“能不持有就不持有”，實在賣不出去被迫持有，等于“砸手里了”。
地產下半場，邏輯徹底變了。
首先是“人”更重要了。
第一，未來幾年，千人購房率 可能會從千分之三十，下降到千分之二十。
到那時，少數一線城市之外，房子很可能會供大于求。
房子比客戶多，有些項目就會落空、沒人買，嚴重滯銷。
想要充分了解客戶，針對客戶的需求去做項目，就要重視物業等后期服務。
第二，買房客戶，以前是以剛需為主，現在則以改善為主。
也就是說，他們之前買過別的房子。
如果之前買的是甲房企的，這次買的是乙房企的，對于甲房企來說，這個客戶就流失了。
而要增加客戶復購率、老帶新，也要重視物業等后期服務。
第三，中國地產總的開發規模，目前已經橫盤了。
房企要想持續擴大發展，收并購之外，就要延長服務鏈條。
也就是說，要讓已有的客戶，不僅買房子，還要有別的消費。
而要從只賺賣房的錢，變成“賺70年的錢”，必須依托物業等平臺。
其次是“房”更重要了。
持有“房”就等于房子砸手里了，這是很多開發商的執念。
其實，即使在之前的快周轉時代，持有也不一定比開發賺得少。
萬科作為優秀房企，干了30年開發，市值一度也就2000多億。
可當時的北京國貿，一、二、三期加起來100多萬平米，每年可以收六七十億的租金，其資產價值也差不多2000億了，而且它沒有負債。
國貿這么優秀，靠地段，更靠管理運營能力強。
國貿一平米可以租到600-800元，可相隔100米的別的寫字樓只能到400元、500元。
而到了“租售并舉”的時代，持有“房”就更重要了。
首先，很多土地拿地的時候，都會競自持，不自持就拿不到。
自持的土地相當于另一個市場。如果是另一個市場，既然有利潤，為什么不做。
既然要做，當然就要做好。要做好，物業的管理能力就要很強。
其次，之前大家擔心的回報低、變現難的問題，在REITs落地后，正在逐漸成為歷史。如果你家項目做得很好，你敢于持有。而項目在后續的運營中，又有了盈利。
那么你就可以在項目建成的第2、3年，通過發行權益型REITs，把未來20年的收益一次性套現。
如果你同時也是運營商的話，后續還可以繼續賺取管理費等。
不過，這些的前提，都是物業管理能力要強，要能賺錢。
最后，持有“房”，是保證開發業務現金流充足的重要手段。
房企貸款越來越難了，但是手里持有物業的房企，獲得資金卻相對容易，他們可以通過抵押物業本身、發行與其收益相關的理財產品，等等，獲取現金流。
綜上，因為“人”、“房”這兩大支柱越來越重要。
而這兩大支柱要強，物業就要強，所以，物業也就越來越重要，一飛沖天！
那么，物業的盈利模式主要有哪些呢？
物業的10大盈利模式
物業的盈利模式，絕不僅僅是收物業費。
一、為開發板塊作出貢獻，減少銷售費用、提升項目溢價
物業服務的好，客戶復購率、老帶新就會高，減少房企營銷費用的支出。
物業服務的好，本身可以增加品牌溢價。
物業在服務中，對產品了解很深。物業提前介入產品設計，也可以提升產品品質，提升項目溢價。
二、規模不斷擴大，引入科技力量，基礎服務也能盈利
大部分物業企業并不滿足于只管理住宅。
他們選擇進入園區、商業，這些更加專業，護城河更加深的領域。
不斷擴大管理面積，可以攤薄成本。
而增加科技投入，也可以減少成本增加利潤。
以某試點項目為例，項目收費管理面積超60萬平米，住戶約4千戶，通過對整個小區的門崗、監控中心等智能化改造。
按年計算，節省成本超百萬元，人力資源節省40%以上，投入回報周期僅為半年。
三、為業主、租客提供各種增值服務賺錢
比如，單位里凈水系統、空氣系統、安保系統的改造。
再比如，家庭里房屋局部翻新、景觀改造、加固等等。
四、輸出科技、大數據
碧桂園服務提供的AI全棧解決方案，可以幫助物業服務企業迅速部署社區的AI的能力。
一方面，在整體方案的投入上比行業同類方案節約硬件成本20%；另一方面，方案具備可擴展性，用戶可以根據自己所在項目的地理位置，業主特點配置社區的AI能力。
碧桂園服務同時提供強大的各類算法支持。算法覆蓋：安防，品質管理，綠化管理，保潔管理，設備能耗和設備運維等多個維度，共計20余種算法。
五、房屋中介服務
業主和租客、買主，對物業都有天生的信任感，帶看也方便。
如果增強專業，物業可以在房屋租、售市場分一杯羹。
六、提供線下平臺，擇客后，出租或者入股賺錢
物業是最了解自己管理的空間的了。
持有或者租賃下優秀的空間，就可以主動選擇好的服務商來進行合作。
比如教育、美容、健身，等等。可以通過收取租金賺錢，也可以入股分紅。
七、干原來第三方干的事
比如，電梯、外立面、通道、車庫等等地方的廣告位，催生了社區傳媒。
如果物業管理規模大到一定程度，完全可以自己干這事。
八、憑借自身優勢，賺政府和國企的錢
這件事不是誰都可以的。要有一定規模、經驗才行。
比如國企職工家屬區的“三供一業”（供水、供電、供熱和物業管理）。2018年，碧桂園服務開始進入這一領域。年報顯示，碧桂園服務在三供一業領域的物業管理業務將涉及全國11個省53個城市，管理面積達到9020萬平方米。
十九大以來，政府“放管服”改革加速推進。
在各地政府向社會購買的服務中，就包括了物業服務，道路清潔、綠化養護、設施設備管理等，這正是物業服務公司們的強項。
這些基礎的服務以前都是由不同的政府部門分別負責的，統一到物業公司手上之后，政府的管理就更方便了。
九、 賺取流量的錢
之前很多開發商做O2O失敗，是因為想的太大，啥都想賣。
如果只有幾十萬業主，和網上動輒幾百幾千萬流量比起來不算啥。
但是，如果只是服務業主，順便賺點錢，沒啥不可以。從商家那里抽點成聊勝于無。
十、通過銷售賺取固定資產的增值，通過發行金融產品收割固定資產的收益
持有的固定資產增值以后，可以通過銷售變現。
不方便銷售的固定資產，則可以通過發行金融產品，把未來十幾年的收益一次變現
