2020年，注定是商業地產下一個十年初啟最不平凡的開端。
從商業地產經營視角看，突如其來的新冠疫情席卷全球，使各類商業遭遇巨大阻力與重創，線下實體店客流銳減、營業額大幅下滑。但與此同時，疫情也給商業內涵和外延擴展帶來了新的變革契機。
直播帶貨、云逛街、線上商城、社群營銷、空間場景及智慧科技應用、商業服務領域的產業化融合等創新模式集中爆發，迅速打破了線上和線下、商業和產業的區隔界限，商業與更多工具和更廣內容的深度融合成為大勢所趨。
從商業地產資本視角看，疫情直接導致眾多商業地產和商業品牌遭遇資金挑戰，社會化資本助力社會化服務成為必然選擇。資產所有者加大重組、資本方伺機而動的邁進勢頭顯現雛形。
公開數據顯示，2020年上半年商業地產大宗交易市場活躍度明顯提升，上半年國內已發行CMBS（含CMBN）/類REITs產品總規模815.44億元（不含儲架規模），共計35單。發行數量與2019年同期持平，發行規模較2019年653.07億，上升24.86%。資本力量已然成為驅動商業資源實現更高資產價值的重要方式。
疫情影響不僅僅是強烈的經營沖擊與嚴峻的資金考驗，也會帶來絕處逢生的新思維和新模式的理性思考，并由此推動對社會、經濟、商業、生活的一系列反思，引發系列變革。有很多人都說，市場上沒有夕陽企業，只有夕陽行業。
作為與時俱進先鋒的消費服務業始終處于創新的前沿地帶，一直都是朝氣蓬勃的經濟領頭羊。尋找商業服務業在新的市場環境和消費環境下的穩定器與加速器，決定著領頭羊新的強潛力和新活力。
放眼更長的行業周期，通過深化運營，保持和提高既有競爭力；通過超越努力，練就和實現新的產品力，是全行業所有市場主體不可回避的戰略命題。
全球購物中心發展歷史已近百年，中國購物中心也將進入三十而立之年。過往的發展模式，成就了一批又一批購物中心不斷崛起、成長和壯大，他們已然成為所處時代高不可攀的消費平臺榜樣經典。這些購物中心的日益成熟與穩定繁榮，使其牢牢占據著所在城市和所在商圈的主導地位。增量設施如果繼續照搬過往的成功模式，唯有千方百計做得更精更細一條路可走。
其實，我們不妨再給未來做一個大膽的暢想，除了現有經典以外，全球，特別是中國購物中心市場，還會不會有機會誕生新一批跨過消費型功能平臺，具備全服務型特質的一眾購物中心標桿？
基于對中國購物中心30年發展規律及價值轉換關鍵點的深度研究，中購聯將中國購物中心進行了三個發展周期的劃分，從2020年后將轉向以實現商業資產的社會價值為核心的資本化階段，這個階段最為需要的是全面擴展商業地產的社會服務、城市服務、產業服務的內涵與外延，通過社會資本和社會服務的融合，提升商業地產的資本價值。
中購聯認為，后疫情時代商業地產或將面臨新的路徑和新的方向選擇，購物中心將完成從全消費型平臺向全服務型平臺的煥新轉型。
在新的發展周期，“商業+、產業+、金融+”的協同整合將成為商業地產提升產品力的關鍵專業突破要點，成為增量存量項目改善競爭力的有效穩定器和成長加速器。雖然購物中心的平臺屬性依舊如前，但是其內容和空間結合方式都將發生極大變化；產業或將全面賦能商業空間，驅動商業內容實現服務多元化，并催生一批又一批的新的成功經典。
早在2018年中購聯第九屆產·商·融發展合作大會上，中購聯郭增利主任就開始積極倡導“商產融”協同發展戰略，并表示產業深耕和產業升級是中國供給側結構性改革的重要著眼點，以商業、產業、金融、地產等專業化分工與融合為主要特征的發展模式，有望憑借自身在經濟服務和社會服務的雙重促進效應，成為新時期商業地產發展的主流模式。
基于上述分析和研究成果，中購聯將于10月21-23日在成都召開的2020年亞洲購物中心發展合作大會暨中購聯中國購物中心國際論壇第十八屆年會，確定以“新消費和新服務的提質擴容—商業+、產業+、金融+ ”為會議主題。
大會將在過往17屆年會重點分析商業服務業發展趨勢的基礎上，進一步結合后疫情時代購物中心、品牌商和金融機構的發展訴求，探討商業地產和零售業新的發展路徑，致力于全面提升中國購物中心以及各類商業地產項目的專屬特色，促進空間開發以及內容運營的專業創新，帶動文化創意設計、文化旅游和健康生活元素以及智慧科技系統在商業載體的活化與融合。
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對于商業地產而言，受疫情影響在線下客流銳減、銷售不足的情況下，如何保持和提升店鋪客流和銷售，如何在疫后快速恢復改善并升級服務，是所有商場都在思考的難題?；蛟S，線下采取無接觸防疫措施，線上試水在線營銷以及重視智慧科技服務與社交體驗，都是不錯的選擇。
■ 線上平臺“快速打通”，實現購物中心、租戶和消費者多方共贏
購物中心不再局限于實體空間，直播帶貨于消費者而言，足不出戶就可以在任何時間購買自己想要的商品。
作為開通國內首家購物中心直播間的南京德基廣場，自2016年底便已將直播方式與時尚互動相結合的德基直播間揭幕，并將鋼琴元素及圣誕背景運用到建筑設計中，著重體現音樂文化內涵。還聯合新浪微博、新浪江蘇及一直播，特邀著名演員韓雪、歌手袁成杰等眾多明星共同參與，發起《和平一首歌》公益直播活動。此后，直播在購物中心熱度驟升“遍地開花”。
華潤、凱德、印力、世茂等頭部商企及知名連鎖品牌，爭相開通了“直播間”，購物中心在重新審視直播的作用與價值，既把直播當作非常時期的非常舉措，也借機將直播常態化，作為購物中心創新比拼的新平臺。
■ “云體驗”服務與社交的想象空間，成為顧客與品牌關系的情感紐帶
“云逛街”、“云購物”“云大秀”等無論在空間設計還是整體氛圍的營造上，都更加注重顧客沉浸式感受，與品牌和商品建立一種深層鏈接，在一定程度上保持用戶粘性。
疫情期間，廣州K11、上海萬象城、上海世茂廣場、西單大悅城玩起黑科技，通過VR全景技術讓消費者可在手機看到店鋪和產品，從視覺角度重新定義“云逛街”。
此外深圳灣萬象城、杭州嘉里中心“云走秀”以“貨”和“場”的優勢帶動“人”的互動與體驗，對于走心運營的購物中心來說，有格調的空間、優異的品牌資源籌備手到擒來，增大商場曝光度并提升粉絲流量與黏性，實現品牌與商場的雙贏。
■ 空間場景、內容創新、產業融合，“夜經濟”效應下催化出商業運營新思考
徒有好看外表的商業很難留住消費者，當品牌特點和文化遺產、潮流創意、體育運動、旅游娛樂、智慧科技等產業內容相融合在一起，由商業消費轉向服務體驗和模式變革，強烈的沖撞感無疑帶給人一種意料之外的精彩。
隨著疫情得以控制，同時各個城市適時推出擺攤政策，大力推動地攤經濟、夜經濟發展升級。如旭輝商業、金茂商業、寶龍商業、奧園商管、壹方商業等各商業項目的后備箱市集、文化創意及美食綜合類市集，重視消費者的體驗感、參與感、互動方面的場景打造，不僅實現商業拉近與消費者距離、傳遞城市文化藝術內涵，同時在消費變化及商業服務升級雙重趨勢影響下，市集或將演變為常態化、規范化的“小而精”優質業態！
此外，由于疫情導致人們生活習慣乃至產業格局、社會發展的加速進化，在經濟與文化需求雙輪驅動下，中國文化、旅游、娛樂產業將步入高增長通道，發展空間巨大，而即將舉辦的東京奧運會、世界體育大會等舉辦，也勢必推動體育產業的勢能大爆發，未來以科技驅動、文化賦能、社會創新、健康引領及商業數字化創新全面融合模式將加快發展！
相信，疫后商業地產也將會與大健康產業、體育產業、教育產業、文旅產業、文娛產業以及智慧科技產業等建立多維鏈接融合，更能為金融機構投資實體經濟提供最有效的項目渠道，最終構建“商業+、產業+、金融+”融合的生態系統，將使商業地產成為既有社會價值，又有資本價值的高效率服務載體，并使其核心競爭力躍升至新的高度。
例如，星河控股以產城融投模式為引擎，構建地產集團、產業集團、金融集團、置業集團的全新組織系統，打造集產業、商務、居住、文化、教育、購物、休閑于一體的大規模產城綜合體，使產業開發與城市建設實現融合；協信集團不僅在不動產領域成績斐然，其教育、科技產業和生態農業也取得了長足的發展，并確立有“協信+”的產業發展模式。
具備豐富文旅經驗的華僑城，其順應消費升級大趨勢，在文旅地產方面實力不斷增強并不斷快速跨區域擴展，先后在全國多個一二線城市成功復制“華僑城模式”，并打造上海華僑城、成都華僑城、云南華僑城等大型主題旅游綜合項目；深耕中原的建業集團以“建業新生活，讓生活不止生活”為目標，打造建業+聚焦物業、科技、旅游、酒店、農業、商業、文旅，以及教育、金融服務等各個生活層面產業板塊，實現引領新型生活方式的服務體系。
具體到實踐項目案例，我們發現成功的涉足商產融合的企業及項目案例越來越多，示范影響力也越來越大：
文旅方面，擁有中國具有體驗特色文化街區定位，見證陽朔人文山水歷史變革的商業文化傳承性文旅項目陽朔益田西街，基于麗江金茂雪山語構建出的麗江高端度假商業新模式，將建筑空間與人文風情融為一體的小鎮金茂J·LIFE街區；
涉足大健康產業有奧園大康健、復興康養、恒大健康等主流企業，此外還有龍光體育、廣東斯越里體育、大魯閣等為代表的體育產業，武漢世茂嘉年華、佳兆業國際動漫城等文娛產業，“互聯網+”產業的亦莊經濟開發區（大族廣場）以及美地置業、合生商業、寶龍、旭輝、圓融等商業的工產業園區，值得一提的是具有旅游特征屬性的北京王府井、上海南京路、重慶解放碑、成都春熙路和西安東大街、成都太古里等也都是商業人茶余飯后的談論焦點。
其實，對于很多商業地產開發來說提前布局產業運營是一步很重要的棋，同時也應該拋棄狂躁地快進快出模式，沉淀下來深耕經營。
在瞬息萬變的市場環境下，站在當下消費新需求、經營新模式及行業新變革三重壓力交匯的特殊節點，例行回首并憧憬未來，商業地產市場瓶頸期發展亟待尋求激活消費、煥新商業的新辦法和新模式，或許通過“商業+、產業+、金融+”融合的生態系統，以逐漸完成商業資產的資本化價值變現。
在4月30日中國證監會、國家發改委發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》（下稱《通知》）明確提到，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。
據公開資料了解到，多個試點城市發改委已經開始按照內部文件進行上報，國內多家數據中心、物流園區、產業園區類公募REITs已經進入實質性工作，交易所、發改委、公募券商都在積極推進方案設計和落地，預計年底前將會出來第一批優質項目作為底層資產的公募REITs。
在中購聯近期商業地產大宗交易及資產證券化系列盤點文章中，也可以看出伴隨著商業地產存量變革時代下，行業也逐漸步入薄利時代，多元化、商產融合轉型、資管化都成為了商業企業“活下去”的有利方向，中購聯也建議商企首先在確?，F金流安全的基礎上，優化債務結構、全面融合商產布局、扎實提升項目質量、改善公司資本結構，才能提高企業競爭壁壘并快速盤活，也是企業“投融管退”的重要手段。
鑒于此，在疫后這個特殊時間節點，在中共成都市武侯區委員會、成都市武侯區人民政府支持和推動下,由亞洲購物中心協會CASC和中購聯購物中心發展委員會Mall China、成都零售商協會聯合舉辦，亞太地區多家購物中心行業協會與零售協會共同參與組織的“2020亞洲購物中心發展合作大會暨中購聯中國購物中心國際論壇第十八屆年會”確定于2020年10月21日—23日在中國成都市舉行。
這是COVID-19疫情后，中國購物中心行業第一次大型國際活動，也將成為一次凝聚亞洲商業地產最強專業資源和最直接合作渠道的最權威的全球盛會。
屆時來自世界各個地區的購物中心行業協會/零售商業協會、主流商業地產投資商、購物中心運營商、各類零售商以及產業鏈上下游高層人士、資深專家云集成都，圍繞商業設施空間創新、內容運營、文創設計、智慧科技及文旅康養產業發展融合進行全維度的創新策略討論，幫助商業地產和零售企業決策者制定精準疫后恢復及創展戰略，以獲得提升并實現商業價值、運營價值、資產價值、資本價值及社會價值的解決方法。
同時成都市武侯區也將正式發布商業載體項目、首店項目、消費升級項目合作清單，為商業、產業、品牌、金融投資、服務運營商等各方構建交流合作平臺和強有力的資源支撐。
