樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)，未來房價以穩(wěn)為主

國家統(tǒng)計局10月20日發(fā)布的9月70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場價格總體平穩(wěn)，漲幅略有回落。其中，55個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，較上月減少4個；50個城市二手住宅價格環(huán)比上漲，較上月增加3個。從價格走勢看，大部分城市依然處于微漲區(qū)間，漲幅較上月略有回落。

城市間市場分化明顯

數(shù)據(jù)顯示，各城市之間的市場分化更加明顯。分城市類別看，一線城市新建商品住宅價格同環(huán)比漲幅出現(xiàn)小幅回落或與上月持平，二手商品住宅價格環(huán)比漲幅回落，同比有所擴大；二三線城市新建、二手住房價格同環(huán)比漲幅均回落或與上月持平。

從環(huán)比看，一線北上廣深四城新房、二手房價格漲幅均有小幅回落。不過，深圳市場仍表現(xiàn)較為突出，二手房價格環(huán)比上漲1.1%，高于一線城市平均水平0.2個百分點。二三線城市仍維持漲多跌少態(tài)勢，下跌城市數(shù)量小幅擴大。其中，31個二線城市中新建住宅價格環(huán)比上漲25個，下跌4個，持平2個；35個三線城市中新建住宅價格環(huán)比上漲27個，下跌5個，持平3個，徐州以1.4%的漲幅領(lǐng)跑。二三線城市二手住宅價格環(huán)比上漲26個，下跌8個，持平1個；徐州以1.3%的漲幅居前，銀川則緊隨其后，以新房環(huán)比漲幅1.0%排名第二，這是銀川繼三次排名第一后，連續(xù)兩次排名第二。

民銀智庫宏觀分析師趙金鑫表示，各線城市新建、二手商品住宅價格增速較上月均有所回落，同時新建住宅價格漲幅放緩速度超過二手房，這主要是房企降價回款策略和各地新建住宅限價調(diào)控所致。如銀川市場受監(jiān)管調(diào)控后市場熱度降溫，環(huán)比上漲1.0%，較上月漲幅收窄0.9個百分點，后續(xù)仍有下行空間。

“9月徐州新房、二手房市場出現(xiàn)局部過熱，漲幅均居全國前列。徐州住建局近日緊急調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，政策效果將逐漸釋放。”趙金鑫說。

“‘金九銀十’是樓市傳統(tǒng)消費旺季，市場交易活躍，房企以價換量現(xiàn)象明顯增加。各地積極落實主體責(zé)任，嚴防當?shù)胤績r異常波動，前期各地調(diào)控效果也逐漸顯露，9月新房、二手房價格漲幅均有所回落。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。

房價或繼續(xù)低位盤整

“銀十”接近尾聲，“金九”市場銷售情況究竟怎樣？

龍頭房企銷售表現(xiàn)相當優(yōu)異，碧桂園、保利、中海等房企單月合約銷售金額同比增長了20%以上。前三季度“千億俱樂部”房企數(shù)量達21個，平均銷售額高達2421億元。四季度，在年度銷售業(yè)績目標的驅(qū)使下，房企的供貨力度有望繼續(xù)保持。

從全國銷售數(shù)據(jù)來看，9月全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額創(chuàng)歷史新高，當月同比分別增長7.25%和16.01%。不過需要注意的是，9月較8月同比有所回調(diào)，市場出現(xiàn)趨冷跡象。

陳霄認為，9月市場銷售熱度提升主要是“三道紅線”高壓下房企借助傳統(tǒng)銷售旺季采取降價跑量的策略，加速去化、降負債并沖刺全年業(yè)績。從單月數(shù)據(jù)來看，“金九”房企降價促銷的效果明顯，9月全國商品房呈現(xiàn)量升價跌態(tài)勢。預(yù)計企業(yè)促銷手段將延續(xù)，全國商品房銷售面積同比有望進入正值。

與此同時，各地樓市收緊政策也在“趁熱打鐵”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達403次。9月，廣東東莞、杭州、沈陽、深圳、河北唐山等城市發(fā)布調(diào)控政策，從限購、限貸和限售等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場。

趙金鑫認為，隨著各地積極貫徹落實“房住不炒”，強調(diào)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期，“因城施策”操作經(jīng)驗日益成熟，政策精準度逐漸提高，樓市“露頭就打”趨勢明顯。下一階段，全國房價同比漲幅將階段性維持低位盤整狀態(tài)，以穩(wěn)為主。

“分城市來看，一二線和強三線城市受強需求穩(wěn)固支撐，市場熱度、價格穩(wěn)定預(yù)期較好，部分區(qū)域政策紅利較大的重點城市值得關(guān)注；弱三四城市房價下行面臨較大壓力，部分城市或在需求端給予一定刺激，如支持無房、進城農(nóng)民工等剛需購房。”趙金鑫說。

投資增速或邊際趨緩

當前，房地產(chǎn)開發(fā)投資已回到往年正常水平。數(shù)據(jù)顯示，1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長5.6%，較1-8月提高1.0個百分點，累計增速實現(xiàn)四個月連續(xù)正增長，單月增速已七個月正增長，回到往年正常水平。

“展望未來，從幾個主要指標來看，年內(nèi)投資增速有望繼續(xù)反彈提高，但邊際增幅將放緩。”財信研究院副院長伍超明表示。

從政策環(huán)境看，年內(nèi)貨幣環(huán)境和“三穩(wěn)”政策依然有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展，但寬松政策環(huán)境將邊際收緊。今年以來，面對新冠肺炎疫情的意外沖擊，貨幣政策更加靈活適度，社會融資成本進一步下降，全年金融機構(gòu)的貸款利率將大概率下行，有利于房地產(chǎn)資金來源穩(wěn)定。“各地執(zhí)行穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期政策，出于防風(fēng)險的考量，年內(nèi)剩余數(shù)月房地產(chǎn)政策將邊際收緊。”伍超明說。

從房地產(chǎn)資金來源看，增速穩(wěn)中趨緩。1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136376億元，同比增長4.4%，增速比1-8月提高1.4個百分點，單月增速連續(xù)七個月大幅走高。伍超明分析，隨著近期部分城市房地產(chǎn)市場量價齊漲，這些城市收緊了限制性政策，房企貸款增速趨緩。另外，隨著“三道紅線”新規(guī)逐步推進，房企更加注重自身創(chuàng)造資金的能力，預(yù)計年內(nèi)資金來源增速也將趨緩。

此外，土地購置面積增速趨緩，限制房地產(chǎn)投資增速反彈高度。數(shù)據(jù)顯示，1-9月土地購置面積同比下降2.9%，連續(xù)3個月降幅擴大。分城市等級看，9月一二三線城市土地購置面積同比增速下降，一線城市購置面積仍然保持正增長，但二三線城市回落明顯。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后續(xù)拿地傾向可能呈現(xiàn)兩極分化，多數(shù)房企態(tài)度趨于謹慎，一些具有資金實力的龍頭企業(yè)仍有布局傾向。”交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為。

“未來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨監(jiān)管層‘三道紅線’要求，要在三年內(nèi)完成降負債目標，房企拿地可能更偏謹慎，也將限制房地產(chǎn)投資增速的反彈力度。”伍超明說。

文章來源：中國商報