來福士、太陽宮能復興北外灘商業(yè)嗎？

無論是經(jīng)濟發(fā)展還是旅游觀光，濱江一直是一個城市最活躍的地方，上海如是，倫敦、巴黎、東京亦如是。

 

作為上海的“母親河”，黃浦江是上海城市的標志性空間，是上海近代金融貿易和工業(yè)的發(fā)源地，沿岸的變遷是上海城市發(fā)展歷程的縮影。

 

近年來黃浦江兩岸濱江公共空間貫通進行得火熱，力爭成為世界一流的濱江空間，獨具親水休閑體驗及景觀優(yōu)勢的濱江商業(yè)也在上海不斷興起。

 

外灘、陸家嘴之后，北外灘、前灘、徐匯濱江、楊浦濱江正在憑借著獨特的產(chǎn)業(yè)定位、人口導入和商業(yè)規(guī)劃，成長為上海新興濱江特色商圈。

 

我們將從人口導入、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商圈的發(fā)展、代表開發(fā)商、代表項目等多視角，以系列文章的形式探究北外灘、前灘、徐匯濱江、楊浦濱江四大新興濱江商圈的發(fā)展現(xiàn)狀與未來。

 

第一篇先來談談北外灘。即將于7月10日盛大開幕的北外灘來福士，將打響復興提籃橋的第一槍。瑞安旗下瑞虹天地三期——太陽宮將于下半年開幕，從而補齊瑞虹天地最后一塊拼圖，其整體的爆發(fā)力值得期待。隨著北外灘來福士與瑞虹天地太陽宮「雙龍出?！?，虹口濱江商業(yè)或將蓄勢而發(fā)，逆流而上。

 

2021年5月，上海實業(yè)發(fā)展、上海城投、上海建工三家上海本地國企聯(lián)合體，以約91億元摘得備受關注的浦西第一高樓480米地塊——北外灘91街坊，未來計劃引入一家世界500強超重量級金融機構；2020年2月，香港置地310.5億元拿下徐匯濱江西岸114.7萬平方米金融港綜合體地塊，成為內地新地王；上海代表性互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)B站、美團先后斥資81、65億元拿下楊浦濱江商辦地塊，除了打造企業(yè)總部還規(guī)劃了特色二次元、餐飲等商業(yè)內容。即將開業(yè)的北外灘來福士、瑞安旗下瑞虹天地太陽宮、前灘太古里、AI Plaza等項目將為這四大新興商圈注入新的活力。

北外灘區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，西南處通過外白渡橋、吳淞路橋兩橋與老外灘相連，南面隔江與陸家嘴金融貿易區(qū)相望，與外灘、陸家嘴共同打造上海“黃金三角”核心商務區(qū)戰(zhàn)略高地，是上海“五個中心”建設中重要的功能服務聚集區(qū)之一。北外灘有840萬㎡的建設面積，大部分為辦公項目，聚集了龐大的辦公客群基礎，但目前開業(yè)的大型商業(yè)項目卻屈指可數(shù)。

 

01

刷新浦西天際線

金融、航運、科技產(chǎn)業(yè)集聚

 

作為外灘的延伸，北外灘擁有豐富的文化資源和深厚的歷史積淀。作為上海國際金融中心和國際航運中心建設的“雙重承載區(qū)”，北外灘不斷為上海金融業(yè)和航運業(yè)的發(fā)展提供創(chuàng)新動力。虹口區(qū)北外灘街道規(guī)劃中將其定位為與外灘、陸家嘴錯位聯(lián)動、居職相融，共同打造“黃金三角”核心商務區(qū)，將重點發(fā)展三大核心功能商務辦公、公共文化、商業(yè)服務。同時，圍繞核心功能，大力發(fā)展酒店等輔助功能，以及休閑娛樂、教育培訓等配套功能，形成最頂級的城市核心地區(qū)。

北外灘總面積約4平方公里，開發(fā)體量達840萬㎡，遠超南京西路、徐家匯這些老牌商務區(qū)以及前灘、蘇河灣這些新興商務區(qū)。規(guī)劃顯示，北外灘將建設十余棟摩天大樓，其中1幢480米和1幢380米的地標建筑將成為浦西制高點，加上現(xiàn)有的320米的白玉蘭廣場，被坊間戲稱為北外灘的摩天大樓“三件套”，和陸家嘴“三件套”（上海中心、環(huán)球金融中心、金茂大廈）遙相呼應。此外，還將新建11棟建筑，包括1棟60米高的建筑，3棟180米高的建筑和7棟200米-265米高的建筑，新舊共17棟大樓將形成北外灘新的天際線。

北外灘是外灘金融集聚帶的重要組成部分。目前，北外灘集聚了各類金融機構和企業(yè)超過1500家，資產(chǎn)管理規(guī)模超過5萬億元，公募基金總數(shù)達到16家，超過全國公募基金總量的 1/9。擁有全國首家對沖基金園區(qū)、上海風險投資中心，以及如華菁證券賽領資本國開投和中建投的上?？偛康纫慌攸c企業(yè)和項目，金融服務業(yè)發(fā)展要素的集聚度不斷提高；約2.5公里的黃金水岸線集聚了近4600家各類航運企業(yè)和39家航運功能性機構，助力北外灘建成上海國際航運中心高端航運服務功能核心承載區(qū)。

 

過去一年的北外灘辦公項目招商成績斐然。北外灘來福士廣場引入了大量優(yōu)質租戶，包括：華為、浦發(fā)銀行、豐田租賃、京東數(shù)科、得物等；白玉蘭廣場引入包括四大汽車巨頭寶馬、戴姆勒、沃爾沃、日產(chǎn)，其他大型企業(yè)包括Capital Group、美國運通、銀河期貨、金光紙業(yè)、YKK拉鏈、Unity3D、藍洞公司（吃雞）等；險資百年人壽以近22億的總價收購星外灘5號樓，作為辦公自用。從已建成的兩個地標項目的租戶來看，北外灘吸引的基本是科技、金融、汽車巨頭，均屬于上海未來重點發(fā)展的優(yōu)質產(chǎn)業(yè)。

 

02

從輝煌到落寞

虹口商業(yè)期待借助北外灘開始復興之路

 

北外灘所在的虹口區(qū)過去在上海商業(yè)版圖中地位不低。根據(jù)統(tǒng)計，1994至1996年，虹口區(qū)商業(yè)銷售額分別達到110億元、127.2億元、136.5億元，名列市中心區(qū)第二。虹口區(qū)當時大中型百貨商廈及大型超市賣場門店數(shù)量方面在整個北上海遙遙領先，其中的四川北路和南京東路、淮海中路鼎足而立，成為上海三大商業(yè)街之一。

 

不過，邁入21世紀之后，隨著五角場、大寧等新興商圈的迅速崛起，包括四川北路在內的整個虹口商業(yè)開始進入衰退期。尤其是近些年，大型購物中心備受市場青睞，虹口區(qū)引入的商業(yè)項目在規(guī)模、特色乃至發(fā)展商運營能力及商業(yè)資源方面依舊落后。僅從首店引進來說，據(jù)中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上海引入各類首店909家，排名第一的黃浦區(qū)引進首店213家，而虹口區(qū)則排名第九僅22家，與第一名相差近十倍。

 

來福士、太陽宮今年預計將聯(lián)手為虹口區(qū)帶來近百家新首店，例如來福士的福來勇士滑板樂園、G Primus綠地臻選精品超市、全國首店——南國食府與摩吞超級食堂、甬府旗下明路川（川菜）。太陽宮的MUJI Meal Solution Supermarket中國首店、國內首家商場內高科技互動親子水族館 Hall of the Sun Aqua Park。

北外灘作為虹口重點發(fā)展板塊被寄予厚望，一度“沒落”的虹口商業(yè)，正期待借助北外灘開始復興之路。北外灘原有商業(yè)如三角地菜場、大名百貨與華僑商店提籃橋分店等皆已成過往云煙，目前板塊內項目有白玉蘭廣場、北外灘金茂時尚生活中心，上濱生活廣場，寶地廣場，興旺國際以及配套零售商業(yè)白金灣廣場等商業(yè)項目；北外灘來福士、星薈中心將于今年開業(yè)；在建項目上實綜合體項目等，以及緊鄰北外灘板塊的瑞虹天地月亮灣、瑞虹坊及星星堂和即將開業(yè)的太陽宮。

03

北外灘來福士即將開業(yè)

是拯救者還是內卷王

 

作為上海今年備受關注的商業(yè)項目之一，北外灘來福士近日官宣了其開業(yè)時間—7月10日。這是凱德集團在中國推出的全球第十座、上海第三座來福士綜合體項目，項目于2018年由凱德集團攜手新加坡政府投資公司斥資127.86億收購而來，彼時這筆交易刷新了凱德集團在華單個項目交易金額紀錄，同時也是中國史上最大宗外資地產(chǎn)投資交易。幾經(jīng)波折，項目終于迎來正式開業(yè)時間。

 

北外灘來福士是重慶來福士之后的又一個“來福士3.0”，協(xié)同于北外灘區(qū)域“商務辦公、公共文化、商業(yè)服務”等核心功能的發(fā)展，打造“城市共同體”。目前，北外灘來福士商戶入駐率超90%，引進的品牌商鋪中，有超50%的首店及凱德首次合作品牌。

鄰近北外灘的另一重磅項目瑞虹天地太陽宮也將于三季度亮相，國內首家商場內水族館Hall of the Sun Aqua Park、MUJI meal solution supermarket中國首店等品牌路透為項目累積了不俗的關注度。太陽宮是瑞虹天地 “超區(qū)域風尚生活圈”版圖中重要的一部分，開業(yè)后的太陽宮可以通過地道與月亮灣、星星堂、瑞虹坊、在建的167b項目連通，構建出完整的瑞虹天地商業(yè)生態(tài)。

印尼金光集團在上海的第三個商業(yè)綜合體項目，也是北外灘第二個項目--星薈中心也將于今年正式對外開放，項目總面積約24.8萬方，由兩棟147米高的雙子塔樓組成，其中11.8萬方為超甲級寫字樓、7.2萬方為商業(yè)廣場。

北外灘總開發(fā)體量840萬平方米，規(guī)模已超越上海大部分商圈，更可以承載近百家國際型、地區(qū)型總部入駐。隨著北外灘來福士及瑞虹天地太陽宮的開業(yè)，商業(yè)氛圍將進一步提升。

▲《2028上海商業(yè)項目指南》部分

 

從區(qū)域人口情況來看，北外灘的人口密度其實非常之高，根據(jù)中商數(shù)據(jù)資料顯示，北外灘來福士15分鐘車行等時圈工作與居住覆蓋約150萬人口，遠高于BFC外灘金融中心，市場容量對于優(yōu)質商業(yè)的需求足夠大。

 

從商場輻射熱力圖來看，白玉蘭廣場輻射范圍更廣，聚集了更多辦公客群；瑞虹天地月亮灣輻射范圍相對較小，但更集中，1公里范圍內與步行可達的人數(shù)均超過白玉蘭廣場，對周邊的居住客群吸附力強。

▲白玉蘭廣場、瑞虹天地月亮灣、BFC輻射熱力對比

 

整體來看，北外灘不少辦公項目仍在建未投入使用，商務氛圍積聚中；周邊居住客群將被瑞虹天地攔截，來福士開業(yè)后將與白玉蘭廣場爭奪現(xiàn)有的辦公客群，內部競爭激烈。

 

北外灘商圈及周邊已開業(yè)代表項目：

 

• 瑞虹天地月亮灣、瑞虹坊及星星堂：瑞虹坊定位為家門口的生活驛站，已全面煥新升級，于2020年10月全新亮相；瑞虹天地星星堂，定位為“兒童成長中心”，于2015年1月開業(yè)；瑞虹天地月亮灣，以音樂娛樂為標簽，定位為“越夜越動聽，越夜越動感”的時尚潮流夜生活聚集區(qū)，已于2017年6月正式開業(yè)。

 

• 白玉蘭廣場：2019年開業(yè)，帶來了中國首家W酒店、LANEHUB瓴里首家線下體驗店、賽夢微縮世界全國首店、恐龍人俱樂部等首店、特色門店。商場業(yè)態(tài)豐富，包括高端精品零售、國際米其林級環(huán)球特色餐飲、頂級時尚娛樂及多樣化生活服務，其中包含大量首次進入中國的高端品牌。

 

• 北外灘金茂時尚生活中心：金茂商業(yè)旗下配套商業(yè)項目，于2019年1月1日納入金茂商業(yè)體系，以滿足北外灘CBD商務人群的商務、社交與生活等需求為主旨，聚集美食達人、樂活體驗、服務配套等為一體的品質商務商業(yè)區(qū)域。

 

04

集齊凱德、金光集團、

上實森大廈等優(yōu)質開發(fā)商

 

近兩年來圍繞北外灘區(qū)域，地產(chǎn)基金和開發(fā)商動作頻頻。2018年底，凱德以約128億元收購北外灘星港國際中心，刷新中國有史以來最大宗外資基金對單一商辦物業(yè)的投資記錄。項目總投資約200億也就是即將開業(yè)的北外灘來福士；2019年3月，新加坡吉寶資本又以46億元的價格收購上海北外灘一方大廈；而在緊鄰北外灘的大連路總部聚集區(qū)，光大安石打造了集甲級辦公、星級酒店、精品商業(yè)為一體的綜合體項目。

 

上實集團更是接連拿下三幅地塊。其中就包括今年5月聯(lián)合上海城投、上海建工拿下的浦西第一高樓480米地標地塊--北外灘91街坊。早于2015年，上實發(fā)展就以32.6億元拿下北外灘89街坊地塊，創(chuàng)造了北外灘地王記錄，并引入合作伙伴日本森大廈株式會社，規(guī)劃打造北外灘版的“六本木”；五年后，上實發(fā)展以38.93億元摘下北外灘90街坊地塊，將與之前拍得的89號地塊形成聯(lián)動效應。

 

香港瑞安集團早在1996年便進入虹口區(qū)，瑞虹新城是其進入上海的第一個項目，商業(yè)部分瑞虹坊于2004年正式開業(yè)，后經(jīng)改造重新開業(yè)；主打親子業(yè)態(tài)的星星堂于2015年開業(yè)；加上即將開業(yè)的太陽宮與2017年開業(yè)的月亮灣，整個瑞虹天地商業(yè)生態(tài)完整呈現(xiàn)。

• 上實森大廈：2015年，上實發(fā)展以32.6億元拿下北外灘89街坊地塊，創(chuàng)造了北外灘地王記錄。并聯(lián)手日本森大廈株式會社，將打造北外灘版的“六本木”26萬平方米文化商辦綜合體上實中心1期，內設2千座的上海首家專業(yè)音樂劇劇院及文化休閑娛樂設施，外加4.1萬平方米配套商場。如今，上實中心大廈已經(jīng)實現(xiàn)結構封頂，整體仍處于建設中。2020年，上實發(fā)展以38.93億元摘下北外灘90街坊地塊，將與89地塊形成聯(lián)動；

 

• 提籃橋監(jiān)獄城市更新項目：今年初提籃橋監(jiān)獄正式確認搬遷，原址將以保護加改建的方式更新，改造主題博物館、特色酒店等。根據(jù)上海政府的發(fā)展愿景，虹口區(qū)北外灘的提籃橋歷史風貌保護區(qū)將被打造成“海上方舟”特色文化主題區(qū)域，總規(guī)模達110萬㎡。北外灘西段將對提籃橋猶太難民歷史街區(qū)、提籃橋監(jiān)獄、揚子江碼頭、摩西會堂周圍部分優(yōu)秀歷史建筑街巷或進行保護規(guī)劃，營造多類型建筑新舊共生環(huán)境，形成以歷史文化風貌保護區(qū)為特色的提籃橋中心商業(yè)休閑區(qū)。

 

05

北外灘商圈的未來

還需要時間的檢驗

 

▶北外灘商圈還需要時間的積淀

 

北外灘整體的超級規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導入都是重量級的，希望對標倫敦金融城、紐約曼哈頓下城區(qū)、東京丸之內等全球城市核心區(qū)域的發(fā)展，打造成新的上海地標，但整體規(guī)劃落地需要時間。目前除白玉蘭廣場320米高樓和來福士廣場263米雙子塔外，大多地標項目仍在規(guī)劃與建設之中。480米浦西第一高樓剛完成土拍，商務氛圍還在積聚中；北外灘整體規(guī)劃中，住宅用地僅為商業(yè)用地的一半，周邊居住人口被瑞虹天地攔截，未來人口將以辦公客群為主，在寫字樓未成規(guī)模投入使用之前，北外灘缺少核心客群。在這樣的背景下，北外灘離成長為一個成熟的商圈還需要時間的積淀，已開業(yè)項目能否經(jīng)受住時間的考驗，活到商圈成熟時，考驗著開發(fā)商的實力和運營能力；

 

▶開發(fā)商的進度影響著北外灘商圈的成熟速度

 

北外灘整體建設已10余年，但目前初具規(guī)模的商業(yè)項目僅白玉蘭廣場，即將開業(yè)的來福士廣場幾經(jīng)波折并易主才迎來官宣開業(yè)的消息；備受期待的北外灘版的“六本木”仍在建設之中……北外灘整體的開發(fā)速度稍顯滯后，商圈未來的發(fā)展受開發(fā)商的開發(fā)進度影響和制約；

 

▶配套商業(yè)需求大

 

就近消費”是商業(yè)消費的第一規(guī)律，配套商業(yè)更是如此，快生活節(jié)奏下“時間成本”愈發(fā)被看重。隨著北外灘寫字樓逐漸投入使用，大量辦公人群導入，以商務人士為絕對核心客群的高端辦公配套商業(yè)將有著巨大的需求。目前商圈內已有北外灘金茂時尚生活中心、白金灣廣場、綠地北外灘中等小型商業(yè)配套。