中國房地產(chǎn)業(yè)的“大開發(fā)時(shí)代”，正在進(jìn)入尾聲

1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，提出了發(fā)展住房交易市場(chǎng)、加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)。自此，實(shí)行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺(tái)，“市場(chǎng)化”成為住房建設(shè)的主題。

伴隨著“商品房”的誕生，20年間房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格飆升造成了一系列社會(huì)問題，但不可否認(rèn)的是，一個(gè)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。

進(jìn)入新常態(tài)后，中國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷一系列深刻的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換，宏觀經(jīng)濟(jì)也由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長階段。在變局之中，中國房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？

對(duì)金融業(yè)、服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)作用逐步提升

思考未來之前，先回顧過去。

過往20年間，一個(gè)一直沒有被解答的問題是，房地產(chǎn)業(yè)到底拉升了哪些關(guān)鍵行業(yè)，對(duì)主要相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)效率，又是怎么樣的？

我們分別對(duì)國家統(tǒng)計(jì)局20年間公布的2002年、2005年、2007年、2010年、2012年、2015年、2017年全國投入產(chǎn)出表進(jìn)行核算，并通過近似時(shí)間序列的處理方式進(jìn)行組合分析。通過這種方法，即可勾勒出中國房地產(chǎn)業(yè)自市場(chǎng)化改革后的結(jié)構(gòu)演進(jìn)脈絡(luò)。

這里有兩個(gè)可以用來展示結(jié)果的數(shù)字指標(biāo)，一個(gè)是最強(qiáng)拉動(dòng)系數(shù)，它是某行業(yè)每生產(chǎn)1單位的產(chǎn)品將通過最強(qiáng)路徑消耗多少來自其他行業(yè)的投入，反映了某行業(yè)的生產(chǎn)對(duì)其上游行業(yè)的拉動(dòng)效率。

通過計(jì)算中國房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)之間在近20年內(nèi)的最強(qiáng)拉動(dòng)系數(shù)變化情況，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)的拉動(dòng)效率呈總體下滑態(tài)勢(shì)，而對(duì)金融業(yè)、租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)效率逐步提升。

▲房地產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)拉動(dòng)系數(shù)變動(dòng)

另一個(gè)指標(biāo)叫最強(qiáng)推動(dòng)系數(shù)，它表示某行業(yè)每生產(chǎn)1單位的產(chǎn)品將通過最強(qiáng)路徑如何分配給其他行業(yè)，反映了某行業(yè)的生產(chǎn)對(duì)其下游行業(yè)的推動(dòng)效率。

通過計(jì)算可看到我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)，居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)與批發(fā)零售業(yè)等服務(wù)業(yè)的推動(dòng)系數(shù)也大致呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)，尤其是進(jìn)入21世紀(jì)的第二個(gè)十年后，這種勢(shì)頭更加明顯。

▲房地產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)推動(dòng)系數(shù)變動(dòng)

從“大開發(fā)時(shí)代”到“大運(yùn)營時(shí)代”

出乎意料的是，邏輯上與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系較為密切的建筑業(yè)在行業(yè)間關(guān)系強(qiáng)度中的表現(xiàn)，反而不及租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)，居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)及批發(fā)零售業(yè)等服務(wù)類行業(yè)。這表明中國房地產(chǎn)業(yè)正朝著服務(wù)化、精細(xì)化和專業(yè)化方向發(fā)展，戰(zhàn)略、法律和咨詢等商業(yè)服務(wù)的重要性正得到行業(yè)從業(yè)者的重視，而且這種轉(zhuǎn)型在近十年間更加明顯。

另一方面，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售利潤率逐步下降。為了保持盈利能力，越來越多的開發(fā)商圍繞產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行戰(zhàn)略布局，試圖轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)綜合運(yùn)營商，而不是單純專注于開發(fā)和制造業(yè)務(wù)，這也提高了房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)類行業(yè)間的密切度。

綜上，在未來十年，中國城鎮(zhèn)化速度將逐步放緩，以純粹的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主業(yè)的開發(fā)商將面臨利潤來源不足的挑戰(zhàn)。但同時(shí)我國人民生活水平也將提高，在消費(fèi)升級(jí)的進(jìn)程中人民對(duì)居住質(zhì)量的要求會(huì)進(jìn)一步提升，這又為我國房企拓寬利潤來源提供了新的機(jī)遇。

可以預(yù)計(jì)，我國將迎來從“大開發(fā)時(shí)代”到“大運(yùn)營時(shí)代”的變革，更多相關(guān)企業(yè)也將進(jìn)一步由單純的“房地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“綜合服務(wù)運(yùn)營商”，服務(wù)類收入占公司整體收入的比重將不斷提高。

進(jìn)一步滿足多層次住房需求

經(jīng)過40多年的努力，中國已經(jīng)接近高收入國家的門檻，經(jīng)濟(jì)增長也經(jīng)歷著關(guān)鍵性轉(zhuǎn)型。表面上看，增長速度由高速轉(zhuǎn)向中速，背后則是增長動(dòng)能、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和制度規(guī)則的全方位轉(zhuǎn)換。

中國在這個(gè)階段發(fā)展的特殊性在于，作為一個(gè)超大型經(jīng)濟(jì)體，如果中國能夠成功進(jìn)入高收入國家行列，全球高收入人口總數(shù)將會(huì)擴(kuò)大一倍。同時(shí)，隨著大都市圈戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，我國城鎮(zhèn)化率有望于十年內(nèi)接近并達(dá)到70%的水平。

在這個(gè)重要階段，城市作為創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)的作用將愈發(fā)凸顯。只有在城市的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)中，交易成本才會(huì)不斷降低，人才才會(huì)層出不窮，創(chuàng)新才會(huì)不斷發(fā)生，我們希望的高端制造和現(xiàn)代服務(wù)才會(huì)有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

因此，以改革的姿態(tài)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)更好地服務(wù)于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步滿足人民群眾多層次的住房需求將成為下一階段的政策重點(diǎn)。

宏觀審慎，但也要避免“一刀切”

相關(guān)研究表明，我國房地產(chǎn)業(yè)與眾多行業(yè)均有著密切的關(guān)聯(lián)性，同時(shí)近年來房地產(chǎn)與其他行業(yè)之間資源傳輸?shù)钠胶庑悦黠@惡化，反映出其在中國宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的風(fēng)險(xiǎn)傾向有上升趨勢(shì)。因此，應(yīng)繼續(xù)制定并嚴(yán)格執(zhí)行符合當(dāng)?shù)厍闆r的宏觀審慎政策。

此外，考慮到我國房地產(chǎn)類相關(guān)貸款占銀行信貸總額的比重較高，來自房地產(chǎn)市場(chǎng)的微小沖擊會(huì)引起金融市場(chǎng)的劇烈震蕩，而這種能量又將使整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)承受巨大的壓力，因此還應(yīng)特別警惕房地產(chǎn)與金融部門之間的密切關(guān)系，防范并化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)和金融“松綁”，這與“十四五”規(guī)劃中的政策基調(diào)高度一致。

但須注意的是，由于全球疫情仍有較大不確定性，我國疫情也數(shù)次多地零星散發(fā)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)難以開足馬力運(yùn)轉(zhuǎn)，我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)還不夠牢固，而中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中起著至關(guān)重要的壓艙石作用。

在這種背景下，還要做到政策調(diào)控張弛有度、精準(zhǔn)靈活，避免打著防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的旗號(hào)發(fā)展出“一刀切”“一切從緊”的政策傾向，損害行業(yè)正常發(fā)展，乃至威脅宏觀經(jīng)濟(jì)的全面回暖。

下一階段要滿足改善型住房需求

通過梳理中國房地產(chǎn)業(yè)自市場(chǎng)化改革以來的結(jié)構(gòu)演進(jìn)，我們發(fā)現(xiàn)作為住房的供給者，中國房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的地位不斷上升，凸顯了在過去20年間我國人民群眾居住需求的高漲及對(duì)美好生活的向往。

因此，滿足人民改善型住房需求、促進(jìn)住房消費(fèi)升級(jí)成為當(dāng)前及下個(gè)發(fā)展階段的重中之重。

為了釋放上述需求，需正視居民收入水平與房價(jià)增速不匹配的問題，應(yīng)把中等收入群體倍增作為全面建成小康社會(huì)后的另一個(gè)重要戰(zhàn)略，爭(zhēng)取用十年或略多一些的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)中等收入群體倍增目標(biāo)，中等收入群體從目前的4億人增長至8億至9億人，占到總?cè)丝诘?0%以上。

另一方面，中國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷由房地產(chǎn)開發(fā)向綜合服務(wù)運(yùn)營的變革，可針對(duì)性地出臺(tái)相關(guān)引導(dǎo)政策，促進(jìn)企業(yè)順利轉(zhuǎn)型，以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)更好地滿足人民改善型住房需求。

不應(yīng)忽略幾億農(nóng)民工的基本住房需求

除了改善型需求，社會(huì)還不應(yīng)忽略為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出卓越貢獻(xiàn)的幾億農(nóng)民工，他們雖然建設(shè)了城市，但房價(jià)過高等因素將他們擋在了城市之外。政府亟須以更大力度保障這些群體的基本住房需求。

這其中的關(guān)鍵是保障性住房。

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，有別于商品房，保障房在價(jià)格上有自身的優(yōu)勢(shì)，可有針對(duì)性地解決特定人群的住房需求。

具體來說，政府可每年在都市圈內(nèi)新開工一批保障房項(xiàng)目，既有助于讓流動(dòng)人口在城市里安居樂業(yè)，啟動(dòng)農(nóng)民工市民化，還能有效拉動(dòng)內(nèi)需，在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換階段為宏觀經(jīng)濟(jì)托底。尤其是在受到新冠肺炎疫情沖擊的當(dāng)下，開工保障房項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì)將會(huì)更加突出。

文章來源：財(cái)經(jīng)國家周刊