對于房地產行業來說，2021年是史上頗為艱難的一年。行業高增長的黃金年代已過，疫情沖擊猝不及防，政策壓力與日俱增，房企的生存和發展面臨不小的挑戰。市道艱難，方顯企業品質。老牌房企雅居樂近日公布了 2021年中期業績，用實力證明了自己是經得起風浪的行業 " 優等生 "。
雅居樂在做足地產主業的同時，進行多元化產業布局，并逐步取得成效，值得眾多房企思考和借鑒。
財報顯示：業績增長平穩，管控初見成效。
中報披露，截至2021年6月30日，雅居樂聯合其合營公司，聯營公司，由其管理并以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目預售金額為753.3億元，較去年同期上升36.7%。完成率方面，今年上半年雅居樂的地產銷售項目目標完成率為50.2%。根據中商產業研究院7月份發布的“2021年中國房企銷售目標排行率完成榜TOP50”顯示，在其統計的33家公布2021年銷售目標的房企中，只有15家房企上半年銷售目標完成率超過50%，如此來看，雅居樂的這一完成率仍排在行業前列。期內，雅居樂錄得營業收入385.88億元，較去年同期增長15.1%。
今年上半年，因為原材料上漲，調控等原因，房企的利潤空間逐步縮窄。但雅居樂在凈利潤方面表現不錯，為64,71億元，同比上升2.1%，股東應占利潤52.90億元，同比上升3.2%。凈利潤上升背后，是雅居樂“向管理要紅利”的決心，其“財務共享”和“人力共享”兩大模式收獲了不少光環，比如“中國卓越管理公司”-市場上唯一針對民營企業管理體系進行全面考評的評選項目，雅居樂實現了蟬聯。體現在數據上，是行政開支占比的降低。2021年上半年，雅居樂行政開支18.99億元，占收入的百分比下降至4.9%，2020年同期則為5.1%，顯示集團管控費用初見成效。
在 " 三道紅線 " 融資新規的要求下，雅居樂堅持審時度勢，積極改善財務指標，優化債務結構，成效顯著。
債務方面，用最新的三道紅線標準來衡量，雅居樂屬于“綠檔”：剔除預收款后的資產負債率為68.4%，較2020年末下降15.7個百分點，現金短債比為1.18倍。具體來看，2021年上半年，雅居樂的非流動負債有所減少，為675.95億元，2020年末這一數據為681.85億元，其中主要是借款的減少。
借款方面，截至今年上半年，雅居樂銀行及其他借款總計678.4億元，比2020年末的701.39億元減少了十多個億。截至2021年上半年，雅居樂總借款為979億元。上述借款中，一年內到期的有394.87億元。截至2021年6月30日，雅居樂手握現金571.60億元，較2020年末上升12.4%，整體流動性充裕。此外，雅居樂獲得的1730億元銀行總授信額度中，約有870億授信額度尚未使用。值得一提的是，2021年上半年雅居樂融資成本降低較為明顯，債務結構有所優化。2021年7月16日，其發行的首筆3.14億美元3.75年期可持續發展債券，票面利率為5.5%。2021年6月，雅居樂還贖回了到期的1億美元8.55%的優先永續資本證券，并表示不會再增加永續債規模?；谝陨戏N種，雅居樂的平均融資成本降到了5.96%，較2020年底下降0.6個百分點。
地產主業展現強大韌性
作為一家成立近 30 年的老牌房企，雅居樂在中國地產界享有較高知名度。2018 年雅居樂地產銷售收入突破千億大關之后，仍然保持較快增長速度。2019 年，公司地產銷售額達 1180 億，同比增長了 14.9%，2020 年預售金額為 1381.9 億元，同比增加 17.1%，完成銷售目標的 115%。據管理層透露，2021 年雅居樂的地產銷售目標為 1500 億元，預計將較 2020 年增長 8.55%。從其近幾年銷售表現看，全年完成目標無太大壓力。
地產業務的強勢表現和發展后勁，得益于雅居樂 " 線上 + 線下 " 的多元化營銷策略和持續優化的區域布局。在渠道壓力增加、區域日益分化的地產白銀時代，戰略布局能力成為企業成長的基石。
在區域布局方面，雅居樂似乎早早洞察了先機。
在銷售方面，雅居樂 2021 年全年預售貢獻來自全國逾 80 個城市 216 個項目，華南、華東、海南及云南、華北等區域均有貢獻。更為重要的是，其項目布局聚焦的珠三角和長三角區域兩大重點城市群也 " 不負所望 "，貢獻了雅居樂全國預售面積的 55%。
土地儲備方面，雅居樂通過招拍掛、勾地、產城融合、收并購 / 股權合作、城市更新等多元渠道，不斷擴充低成本優質土儲。
2021年上半年，雅居樂新增預計總建筑面積為304.3萬平米，總土地金額216.35億元，對應樓面地價每平米7109元。值得注意的是，無論是新獲取的項目還是之前的土儲，雅居樂的項目大都分布在華東，華南的一二線城市，以及西部熱門城市。新地塊基本都位于這些城市的核心都市圈，土地質量較為優質。
比如在房地產發展較好的粵港澳大灣區，截至2021年6月30日，雅居樂的土地儲備約為1386萬平米，占整體土儲的26.2%。長三角亦拿地不少，696萬平米，占整體5295萬平米土地儲備的13.1%。這些質量還不錯的“面粉”，將成為其穩健發展的底氣所在。這兩個地區是中國最發達的區域，土地資源極其珍貴，特別是大灣區的巨大發展前景，使扎根于此數 10 年的雅居樂未來必深受其惠。
多元業務全面開花，產業營收逐年增加。
業績增長的秘密，還藏在雅居樂業務結構的優化當中。事實上，地產行業的強周期和重資產屬性，使房企的財務安全性和業績確定性受到一定影響，向多元化發展成為房企穩健成長的重要方向。
雅居樂從 2015 年開始啟動多元化發展，次年將公司名稱從 " 雅居樂地產控股有限公司 " 變更為 " 雅居樂集團控股有限公司 "，全面啟動多元化發展戰略。不同于很多房地產公司在多元化業務上的盲目擴張，雅居樂的多元化之路始終圍繞地產主業展開，逐步形成了地產、物業管理、環保、雅城、房管、城市更新、商業管理等多元產業協同發展的格局。
在多元業務上的多年投入如今逐漸進入收獲期，在地產主業保持較快增長的同時，雅居樂多元業務的爆發成為業績突破的重要支撐，各項數據顯示，公司全面發展已初見成效。
2020 年，雅居樂多元化業務營收達到 107 億元，占公司整體收入的 13.3%，較 2019 年上升 3.3 個百分點。2020 年，雅居樂多元化營收同比增長 76%，比 2019 年增速提升了 10 個百分點，毛利增速 45%，比 2019 年增速提升了 14 個百分點。
▲雅居樂多元業務增速及營收占比
其中，公司持股超過 54%、主營物業管理服務的雅生活增速最為亮眼。2020 年公司實現營業收入 100.3 億元，僅次于地產業務，同比增長 96%；毛利 29.7 億元，同比增長 58%；在管面積及合約面積分別為 3.75 億平方米及 5.23 億平方米，同比分別增長 112%、75%。
▲雅生活營業額及增長率
截至2021年6月底，雅生活營業額62.47億元，同比上升56.1%，在管面積，合約面積分別為4.24億平米，5.84億平米。其中，來自第三方的合約面積（含股權合作企業）4.41億平米，占總合約面積的75.4%。雅生活作為雅居樂旗下物業公司，不依附于母公司的“輸血”，并實現快速發展。
▲雅生活在管面積及合約面積
如今進行的熱火朝天的城市更新領域，雅居樂也正加快布局。截至2021年6月30日，雅居樂城市更新業務已簽訂22個合作協議，重點聚焦大灣區，深入華北地區及中原地區，鎖定預計建筑面積1492萬平米，鎖定貨值預計4522億元。這一系列的動作也得到了評級機構的認可。
▲雅居樂城市更新累計鎖定面積及貨值
2021年上半年，穆迪和標普雙雙調升雅居樂的評級展望。聯合國際也在2021年上半年首次授予雅居樂國際長期發行人“BBB-”評級，這也是雅居樂首獲境外投資級信用評級。在境內，雅居樂一直獲得評級機構給予的投資級評級。聯合國際認為，憑借持續多元化的收入來源，豐富的融資渠道，雅居樂未來盈利能力將繼續保持穩定，并高于行業平均水平。中報發布后，也有10家大行機構陸續發布更新研究報告，給予或維持雅居樂“買入”，“跑贏大市”等評級。
變局之下還能保持進步，“斜杠青年”雅居樂，有許多值得中小型房企借鑒和思考的點。
" 內生 + 外延 " 雙輪驅動的發展戰略，助力雅生活規模強勢增長，并進一步深化了全業態、全產業鏈布局。
事實上，實現中國物管行業的百億營收并不容易，在這個梯隊里，大都是依托于地產巨頭的萬科物業、恒大物業、碧桂園物業。對于地產預售金額達 1382 億的雅居樂來說，旗下物管業務能達到如此高的營收規模，實屬難得。
雅城集團則聚焦綠色生態景觀服務與智慧裝飾家居服務兩大業務，2020 年營業額及毛利分別為 71.7 億元及 16.6 億元，同比分別增長 41%、28%。旗下環保集團 2020 年營業額為 22.9 億元，同比大增 52%，并連續 3 年蟬聯 " 危廢領域領先企業 " 稱號。
此外，城市更新、房管、商業管理等業務領域，雖然目前實際貢獻業績還較少，但業務儲備已經非常豐富，日后有望大幅貢獻業績。
在房企的多元化浪潮中，不管從業務布局的合理性，還是業績落地的效率和對公司整體的貢獻，雅居樂顯然走在了行業前列。
雅居樂集團官方負責人表示，雅居樂多元化業務今年有望占集團整體收入的 20%，未來 3 年可能達到 30% 以上。在經濟結構和國民需求不斷調整的后疫情時代，堅持 " 一業為主、多元發展 " 的雅居樂，未來發展會如何？我們拭目以待。
雅居樂多元化布局經驗的借鑒
1、先夯實地產主業，保持積極健康的財政營收，為多元化布局奠定良好基礎。強大的地產主業為雅居樂布局其它產業提供了很好的品牌基礎，資金基礎，產業聯動基礎。
2、多元化布局圍繞地產主業展開，與地產主業相輔相成，相互反哺，促進多元化產業進一步健康發展。雅居樂以地產主業為核心，逐步形成雅生活、環保、雅城科技、資本五大產業集團協同發展的格局。
3、雅居樂提前進行多元化布局，抓住了行業節奏，從戰略角度來講是非常智慧的做法。
4、提早布局的物管領域及環保領域經營成效初顯，隨著多元化產業儲備的不斷增強，未來其它產業將會貢獻更多業績。
5、不同階段，不同行業時代下有不同的模式，做到當下的階段要為下一階段的模式提前做準備。前一階段用資源勾地，同時也要為下一階段的高質量發展做儲備。
對中小房企的建議
1、多元化布局對中小房企是一個機遇，同時也是挑戰，可以采取抱團合作的方式共同發展。
2、建議中小房企一定是行業最好的時候調結構，調模式，調債務，調資產配置和比例，以及要調組織?，F在調組織有一些人是被迫的，其實對自己企業造成的傷害是比較大的，如果市場好的時候調，那我們主動權就多很多，往往形勢很好的時候沒有關注這些，房企可能大幅度擴張，造成了今天需要做調整。所以陽光燦爛的時候修屋頂給房企一個啟示，下一輪市場好的時候，一定先把屋頂修好，要有居安思危的意識。
3、做足地產主業的同時，以地產為核心，做相關多元化產業。
4、進入多元化領域首先要實現單項目開發運營，其次需要探索，沉淀單項目的運營模式并標準化，逐步形成核心團隊，最后通過項目運作整合或發育部分產業資源。
5、多元化產業發展需要做足準備工作：思維模式儲備，專業知識儲備，團隊核心人員能力提升。
文章來源：博志成地產觀
