越來越多房企選擇向城市運營商轉型，通過產業勾地方式獲取大盤項目，以時間換空間。大盤項目有著不同于中小盤項目的特點。
中小盤項目v.s.大盤項目
房企投資項目，無論是大盤還是中小盤，最終目標都是實現有錢可賺及資金周轉。
相對于中小盤項目而言，大盤項目存在三大特征：
一是項目體量大，占地面積幾百畝甚至上千畝，計容建面上百萬方；
二是項目耗時長，開發建設往往需要7-10年；
三是項目業態多，包含住宅、商業、產業、公建等。
這意味著要實現項目經營目標，大盤項目與中小盤項目的操盤策略存在較大的差異，具體體現在以下4個方面：
一是投資策略，包括項目選址與拿地節奏。
就投資選址而言，中小盤項目一般位于城市的核心區、建成區或發展區，大盤項目往往位于城市邊緣的遠郊區域；
就拿地節奏而言，房企投資中小盤項目往往是一次性獲取全部土地，對于大盤項目則會選擇分批拿地來緩解資金壓力。
二是產品策略，包括客群定位與產品定位。
中小盤項目產品業態相對較少，客群定位主打本地自住型客戶，因此明確項目經營定位后匹配相應的產品即可；
大盤項目產品業態豐富，客群定位不僅包括本地自住型客戶，還包括外溢養老度假型客戶，而且大盤項目不同階段的經營目標會有差異，因此大盤項目的首期產品策略和遠期產品策略也會不同。
三是運營策略，包括分期開發與配套建設。
中小盤項目由于項目體量小、配建較少，項目分期控制在兩三期內；
大盤項目則需要堅持分期開發、分批投入，實現資源更好的平衡，而且大盤項目的配建較多，對于配套設施的開發節奏把控也至關重要。
例如遠郊大盤最為稀缺的資源為交通，較難吸引客戶前來置業，而為了減緩資金壓力，首批主打首置客戶，定位現金流型產品是房企普遍的訴求，因此首批拿地獲取交通設施用地和住宅用地是較為明智的選擇，通過先建交通設施，可以解決客戶可達性差的問題。
四是營銷策略，包括營銷推廣與價格策略。
就營銷推廣而言，中小盤項目的營銷推廣集中在開盤前，開盤后會慢慢減少，大盤項目的營銷推廣則具有持續性，開盤后也依然要保持熱度；
就價格策略而言，中小盤項目可經常使用降價策略促銷，大盤項目則忌諱降價，要保持售價看漲的趨勢。
大盤項目大多地處遠郊
基于大盤項目所處位置的土地價值、配套建設、交通情況及自然資源等，可以將大盤項目劃分為三種類型：市區大盤、近郊大盤和遠郊大盤。
市區大盤處于城市建成區或發展區，土地價值相對較高；項目周邊擁有完善的區域級配套，對于配套建設的要求較低；交通便利，客戶的可達性較強，自然景觀資源則比較少。
近郊大盤處于城市近郊區，土地價值中等；項目周邊一般有基礎的社區型配套，可能需要補充性的配套建設；一般毗連城市的主干道，客戶的可達性一般，擁有一定的自然景觀資源。
遠郊大盤處于城市遠郊地區或衛星城，土地價值相對較低；項目周邊配套設施匱乏，政府對于配建要求較高；交通不方便，客戶的可達性較弱，自然景觀資源豐富。
從政府訴求角度分析，政府愿意出讓連片的土地，目的是實現城市的進一步升級或是再造一座新城。
因此，相對于出讓各方面均已經比較完善的市區土地，政府更愿意出讓遠郊的地塊，并提出較多的配建要求，包括配建學校、醫院、道路等。
從企業需求角度分析，企業獲取大盤項目，目的是避免激烈的土地競拍，期望以較低地價獲取大量的可售貨值，通過長周期的開發建設提升土地價值，進而得到更高的利潤空間。
因此，相對于土地價值本身比較高的市區，企業更愿意獲取遠郊的大盤項目。
綜上，就目前市場上出現的大盤項目而言，大部分都屬于遠郊大盤，例如華僑城主打的文旅大盤項目、碧桂園的鳳凰城等項目等。那么，遠郊大盤項目如何進行操盤？
遠郊大盤項目操盤策略
1、投資策略。
項目選址上，優先考慮一線城市、二線城市和核心三線城市周邊，這些區域屬于未來城市化必然拓展的區域。
由于目標客群一般需要駕車到達項目，因此需要優先考慮沿主干道或地鐵有規劃線路的位置，而且需要控制項目位置與主城區的距離，一線城市距離需控制在駕駛40分鐘內，二線城市距離需控制在駕駛30分鐘內，核心三線城市距離需控制在駕駛20分鐘內。
拿地規劃上：
一是總體規模控制。一個大盤項目合理的開發周期大致是7-10年，除去拿地至開盤的時間（6-9個月）和竣備至交付的時間（3-6個月），因此其規模上限應該控制在“平均每年銷售面積ⅹ銷售周期（6-9年）”以內。
二是每批規模控制。鑒于每年的銷售量是有限的，為了做到供銷平衡，不造成過多資金占壓，對于大盤項目房企普遍會傾向于分批拿地。
2020年Top20房企平均的總資產周轉率為0.23，存貨周轉率為0.36，由此可類推得出每個中小盤項目大致4年周轉一次（拿地-交付），其銷售周期大致3年（開盤-結轉），因此對于大盤項目，每批拿地規模的開發周期應盡量控制在4年左右，銷售周期應控制在3年左右，每批次拿地規模上限為“平均每年銷售面積ⅹ每批次銷售周期（3年）”。
三是各批拿地間隔。鑒于每批次3年的銷售周期中，前1.5-2年屬于正常去化期，后1-1.5年屬于尾貨去化期，因此對于大盤項目每批次拿地間隔周期建議控制為2年，確保不會存在大量貨值積壓，也不會存在斷貨風險。
2、產品策略。
產品類型上，由于大盤項目會跨越長周期經營，土地價值存在升值空間，其在不同階段的經營目標會有所差異，大盤項目不同階段產品策略則需要與不同階段的經營目標適配。
早期階段，大盤項目土地價值較低，項目資金壓力較大，主要是追求快速去化回籠現金流，考慮以周轉型產品為主；
中期階段，隨著土地價值提升，產品可賣出一定的溢價，項目還有一定的資金壓力，此時可兼顧利潤和現金流實現，考慮以均衡性產品為主；
遠期階段，土地價值已經大幅提升，且項目資金基本能自我滾動，主要是追求高利潤空間，考慮以利潤型產品為主。
產品檔次上，不同產品檔次對項目售價、成本和去化速度會存在一定影響，進而直接影響利潤和現金流的實現。
產品檔次越高成本和售價均會提升，但去化速度會降低，因此房企在進行產品檔次選擇時依然要適配不同階段的經營目標，在利潤和現金流之間進行取舍。
早期追求現金流則應當匹配低檔次產品為主，中期追求均衡則需匹配中檔次產品為主，遠期追求利潤則需匹配高檔次產品為主。
3、運營策略。
一是分期原則。
對于大盤項目而言，分期規劃最重要的是考慮稅務籌劃，由于普通住宅增值率低于20%時會免征，在進行分期規劃時，既要充分利用這項政策優勢，也要避免出現無效空間（某分期普通住宅增值率遠低于20%）。
此外，大盤項目配套建設要求較大，如果配套成本能夠分攤給高利潤產品，也能降低整盤的稅負，因此配套與產品的分期組合規劃十分關鍵。
稅籌角度下分期規劃要避免出現兩類情形：避免某分期全部是低端或高端產品；避免某分期僅有低端產品和配套。
二是配套投入。
配套的建設主要是滿足客戶的三大需求：基礎生活需求、教育醫療需求、休閑娛樂需求，這三大需求緊迫性依次降低，因此不同開發時期配套的投入重點有所不同。
在前期階段，由于入住率較低，此時關注的是生活配套的便利性，首期重點是開發底商配套，引入便利店、生活超市、藥店等商家。
在中期階段，待入住客戶率提升后，應開發集中商業以便后期投入使用，也為集中商業的經營積累人氣基礎。待現金流壓力緩解后，則可以開發建設學校或醫院等配套，借此提升項目土地價值，為遠期利潤產品賣出高溢價打好基礎，此時配套建設的成本可選擇分攤中期和遠期的分期，有利于降低整盤稅負。
在遠期階段，整體入住率已經較高，基本形成了成熟社區，配套的建設關注的是休閑娛樂體驗感的提升，可建設公園或娛樂設施配套，目的也是提升項目的土地價值，此時配套建設的成本主要分攤給遠期的分期，可針對性降低高利潤產品的稅負。
4、營銷策略。
營銷推廣上，遠郊大盤營銷需要保持持續的關注度，因此要采取高調的營銷策略，這意味著遠郊大盤營銷需要調動的人員、資源更多，渠道也需要更廣泛，營銷費率也相對較高。
營銷部門需要盡早開展營銷策劃，前期確定整體營銷周期及首期營銷方案，制定詳盡的營銷計劃和銷售策略，協調內部可調用的資源。注重好分階段引爆營銷活動，使項目持續升溫，增強客戶的體驗感，實現大范圍、多渠道蓄客。對于配套的宣傳承諾要謹慎，更多以軟性承諾為主，避免過度承諾帶來的風險。
價格策略上，對于遠郊大盤項目而言，由于周邊直接參照競品的缺乏，導致價格沒有對比性，若出現后期降價的情況，會讓客戶覺得售價“水分”很大，從而不利于后續項目推售，因此遠郊大盤項目需謹慎降價，需要保持看漲的趨勢，可以選擇折扣讓利的優惠政策吸引客戶，替代對外宣傳降價。
結語
大盤項目未來會成為房企的主戰場，大盤項目的特征決定了其操盤思路與中小盤有著較大差異。對于大盤項目操盤，進行投資策略、產品策略、運營策略和營銷策略的決策時，始終要堅持與不同階段的經營目標匹配，綜合考慮整盤的稅務籌劃，這樣才能確保整盤項目的成功。
文章來源：賽普咨詢
