城市更新進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段

“當(dāng)前，我國城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，城市開發(fā)建設(shè)從注重規(guī)模速度轉(zhuǎn)為更加重視質(zhì)量效益，從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，原有體制機(jī)制和政策體系已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的需要?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽近日在接受新華社采訪時(shí)表示。

不僅如此，王蒙徽還表示，將鼓勵(lì)各地大膽實(shí)踐，在總結(jié)各地實(shí)踐的基礎(chǔ)上，加快形成一整套與大規(guī)模存量提質(zhì)改造相適應(yīng)的城市開發(fā)建設(shè)體制機(jī)制，以及相應(yīng)的金融、財(cái)稅、土地等政策體系，推動實(shí)施城市更新行動，讓群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

2021年，政策層面針對城市更新的種種新提法不但更“高”，而且更“細(xì)”。從“嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷”到“加強(qiáng)各類金融機(jī)構(gòu)信貸支持”，再到“優(yōu)化城市更新項(xiàng)目審批流程”，都在為城市更新領(lǐng)域提供切實(shí)可行的落地方案。

據(jù)多方了解，近年來，城市更新項(xiàng)目融資渠道、盈利模式和制度審批等環(huán)節(jié)皆在迅速向好發(fā)展，一批改造完成的存量更新項(xiàng)目也在2021年正式啟用。未來，隨著城市更新相關(guān)制度的優(yōu)化和落地，也將有更多元的主體將持續(xù)參與至城市更新的各個(gè)環(huán)節(jié)。

構(gòu)建多元資金保障機(jī)制

2021年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，為城市更新劃定底線，嚴(yán)控大規(guī)模增建和搬遷，力圖保留城市記憶、文化特色等“基因”。與傳統(tǒng)的拆遷、建樓、賣樓的模式不同，城市更新項(xiàng)目主要以“微改造、微增量”為主，項(xiàng)目方主要靠后期運(yùn)營回款，盈利周期相當(dāng)長。筆者接觸的諸多城市更新項(xiàng)目實(shí)施方均表示，項(xiàng)目回款周期約在10年以上甚至20年。

在如此長的回款周期之下，項(xiàng)目前期的資金投入來自何處？據(jù)了解，目前不少地方政府會給予轄區(qū)內(nèi)存量改造項(xiàng)目一定的資金支持，不少大型房企的積極布局也為城市更新增添了市場化活力。除此之外，不少金融機(jī)構(gòu)也在逐漸加大對城市更新項(xiàng)目的支持力度，更有銀企合作的創(chuàng)新形式出現(xiàn)。

以本次城市更新試點(diǎn)城市成都的猛追灣商業(yè)街區(qū)更新為例，該項(xiàng)目采取“EPC+O”（設(shè)計(jì)、采購、施工及運(yùn)營一體化）的更新模式，項(xiàng)目實(shí)施方萬科不但為工程總承包方，更在此基礎(chǔ)上向后期運(yùn)營延伸：萬科和設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位形成投標(biāo)聯(lián)合體中標(biāo)猛追灣項(xiàng)目。施工完成后，萬科方面再通過包租模式，獲得一定年限的運(yùn)營管理權(quán)。

在這種模式中，項(xiàng)目的資金支持和資產(chǎn)收儲方面皆由政府及其平臺公司完成。住建部政策研究中心原主任秦虹表示，猛追灣項(xiàng)目能夠以此種方式更新，是因?yàn)槌啥际姓畬τ诔鞘懈孪鄬χ匾?，自上而下趨勢明顯；“政府方面拿了資產(chǎn)，相當(dāng)于投資?！?/p>

不過，多位城市更新業(yè)內(nèi)人士表示，“EPC+O”的模式很難連續(xù)復(fù)制。“并非所有地方政府都能、且愿意拿出如此大量的資金支持片區(qū)更新。”秦虹說。與猛追灣改造方式類似，萬科在北京望京小街項(xiàng)目同樣是企業(yè)方獲得一定年限的運(yùn)營權(quán)限，只是政府資金的投入比例較小，約為26%。

除此之外，多個(gè)城市更新項(xiàng)目實(shí)施方對記者表示，金融機(jī)構(gòu)的支持在城市更新項(xiàng)目中至關(guān)重要。例如北京菜西胡同改造中，某國有大行對項(xiàng)目實(shí)施方提供的25年期低息貸款，利率能夠低至4.5%以下；針對體量較小的真武廟老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，建行為其提供了房屋租賃類貸款：利用資產(chǎn)證券化的手段，將項(xiàng)目后續(xù)租金收入折現(xiàn)作為底層資產(chǎn)給到項(xiàng)目方，期限為5到8年，相對3年期限的開發(fā)貸長了不少。

不僅如此，目前針對城市更新的創(chuàng)新銀企合作方式也正在探索中。例如，北京菜西胡同改造前期騰退環(huán)節(jié)中，由社會資本為小部分院落提供平移房源租金，并按約定年限躉付給原住民，而項(xiàng)目公司方面則負(fù)責(zé)后續(xù)房屋的改造。項(xiàng)目方和銀行再以雙方投資比例進(jìn)行收益分配。項(xiàng)目方介紹，雙方合作期限為20年，“大家（項(xiàng)目方及銀行）都能在這個(gè)期限內(nèi)進(jìn)行成本回收，還能有所盈余?！?/p>

目前，業(yè)內(nèi)普遍將股權(quán)基金模式視為未來解決城市更新資金問題的“良方”。據(jù)悉，北京市住建委在2021年曾推動實(shí)施專班赴上海調(diào)研城市更新基金設(shè)立情況，會同多單位探討謀劃搭建平臺公司、發(fā)起城市更新基金頂層設(shè)計(jì)事宜。

某區(qū)級住建委城市更新相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，城市更新項(xiàng)目運(yùn)營模式差異較大，而貸款的融資模式對項(xiàng)目運(yùn)營要求高，容錯(cuò)率低，甚至可能出現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流難以覆蓋貸款利息的情況。而股權(quán)基金的模式則靈活性較強(qiáng)。有關(guān)注城市更新領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)投資人曾表示，即便是同一個(gè)城市更新項(xiàng)目，在不同階段的收益和風(fēng)險(xiǎn)也有很大差異。而資本一向有所偏好，股權(quán)基金的模式，能夠給予不同類型和偏好的資本靈活進(jìn)出城市更新項(xiàng)目的方式，實(shí)現(xiàn)多元主體合理參與城市更新項(xiàng)目的愿景。

探索可持續(xù)發(fā)展模式

在“微改造、微增量”的前提下，街區(qū)改造的關(guān)鍵是形成規(guī)模效應(yīng)，而最大的難點(diǎn)也是如何形成規(guī)模效應(yīng)。例如愿景公司在北京實(shí)施的勁松等多個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，皆是在保障居民基本生活、補(bǔ)齊城市短板的前提下，適當(dāng)增加如社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)，平衡改造成本。有在京從事老舊小區(qū)改造的人士告訴筆者，其實(shí)際工作中遇到的最大難題是街道權(quán)限有限，無法協(xié)調(diào)更多資源，致使大多數(shù)更新只能局限在小區(qū)圍墻以內(nèi)，無法形成全方位的城市更新。

北京菜西胡同改造則是將原本為居住性質(zhì)的老舊公房改造為人才公寓及商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)。胡同內(nèi)原本單個(gè)院落多住著多戶人家，項(xiàng)目方為盤活整院，便以上述銀企合作的模式，將“共生院”內(nèi)僅剩一戶住戶的院落騰退為整院。

該項(xiàng)目方表示，目前，通過申請式退租項(xiàng)目騰出的院落目前共有130個(gè)，其中110多個(gè)院為“共生院”，即院落內(nèi)部還有未搬遷居民，這類共生院經(jīng)濟(jì)價(jià)值遠(yuǎn)不如整院，改造后的業(yè)態(tài)以長租人才公寓為主，回款周期大約在40年以上。而作為辦公用途的整院，租金效益相對可觀，能夠達(dá)到不低于10元/天/平方米，目前仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

北京市西城區(qū)住建委主任劉戍東表示，未來促整院、整院促街區(qū)，菜西片區(qū)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益帶來的地價(jià)提升，更新項(xiàng)目實(shí)施方的盈利模式也將更加明朗。

單體建筑的更新模式與街區(qū)不同，更強(qiáng)調(diào)細(xì)致運(yùn)營。例如愿景集團(tuán)在北京真武廟三號院的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。目前這類央產(chǎn)房沒有政策補(bǔ)貼，因此三號院內(nèi)樓體改造、環(huán)境整治、租賃房屋內(nèi)裝修等費(fèi)用均由愿景集團(tuán)方面承擔(dān)，為平衡改造成本，愿景方面與部分居民簽訂“租賃置換”協(xié)議。即，愿景方面以與周邊市場齊平的租金，與愿意將房子長租給愿景方的居民簽訂10年租約，隨后對房體內(nèi)部進(jìn)行改造，出租給周邊就業(yè)人才，通過產(chǎn)品提升帶來的溢價(jià)，長期平衡社區(qū)公共空間的改造成本和持續(xù)運(yùn)營的成本。據(jù)企業(yè)方統(tǒng)計(jì)，目前真武廟五里3號樓的56戶居民中，已有19戶與企業(yè)方簽訂租賃置換協(xié)議。照此計(jì)算，愿景所投入的三號院的整體改造成本將在8年左右收回。

相對單體居民樓的改造，單體商業(yè)建筑的更新及運(yùn)營更加復(fù)雜。2021年5月，西單文化廣場歷時(shí)6年重新開放，地下部分曾經(jīng)的低端商業(yè)格子鋪“77街”也被華潤置地重新規(guī)劃、改造、運(yùn)營，成為現(xiàn)在的“西單更新場”。據(jù)華潤方面介紹，該項(xiàng)目實(shí)際可出租面積6000平方米，店鋪37個(gè)，總成本達(dá)到6億元，表面上看有些“算不過賬”。但該項(xiàng)目隱性價(jià)值較大，現(xiàn)金流方面則可以通過后期精細(xì)化的運(yùn)營保證。

華潤萬象生活華北大區(qū)總經(jīng)理黃萌表示，即便受疫情影響，公司也沒有為盡快收到租金回報(bào)倉促開業(yè)，而是選擇延期至2021年5月。租戶上，其不僅吸引來彩妝護(hù)膚現(xiàn)象級品牌“HARMAY話梅”、日本潮流買手店內(nèi)地首家高能級門店，也吸納了一眾國潮品牌入駐。

除此之外，西單更新場遇到的另一個(gè)矛盾則是店鋪數(shù)量。黃萌表示，更新場中店鋪為37戶。“我們的豐富度如何進(jìn)一步體現(xiàn)？如果空間上不能進(jìn)一步延展，就在時(shí)間上加大投入，多做一些跨度。比如有的品牌是一年才換，我們一年換三次，多做一些更換?！彼f。

除盈利模式外，目前我國城市更新仍舊處在起步期，各項(xiàng)政策配套還在不斷完善的過程中。清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院執(zhí)行院長、教授尹稚曾提及，在城市更新過程中，政府將打破很多過去條例化、通用化的管理規(guī)則。以“紅線”的概念為例，在商業(yè)綜合體的更新中，營業(yè)面積、店鋪面積和綠色空間等界限的認(rèn)定會被打破，全新的規(guī)劃編制條件和邊界認(rèn)定的方式也會應(yīng)運(yùn)而生，在做產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，不同于以往的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定模式也正在醞釀。

北京菜西胡同改造項(xiàng)目實(shí)施方金恒豐公司總經(jīng)理高軼也提及，2019年6月，北京市規(guī)自委及住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于疏解騰退老城房屋辦理不動產(chǎn)登記及土地有償使用的工作意見》中提及，在一定條件下，允許單方辦理不動產(chǎn)登記。這意味著制度層面在此類房屋確權(quán)方面邁出了重要一步。

曾有業(yè)內(nèi)人士表示，相對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，城市更新像一條不斷流動的河流，隨城市本身的發(fā)展不斷變化、煥新，如果說做增量是一門看得到天花板的生意，那么城市更新則能夠始終保持生命力。

在政策不斷完善、可持續(xù)發(fā)展模式不斷構(gòu)建的過程中，正有越來越多元化的主體不斷參與到城市更新的各個(gè)環(huán)節(jié)中，為推動城市高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

文章來源：中經(jīng)城事