黑鐵時(shí)代，2022年的房地產(chǎn)怎么走？

虎年伊始，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮又為地產(chǎn)圈拉響警報(bào)。

這一次，郁亮將當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)所處的時(shí)代定義為“黑鐵時(shí)代”，提出2022年是萬(wàn)科“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的一年：要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。

這番言論背后，是源于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)近1年之久的寒流。如今，房地產(chǎn)已經(jīng)籠罩在一種悲觀、脆弱的情緒中，股市、債市風(fēng)聲鶴唳。不可否認(rèn)，2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化。

不過(guò)，在一片唱衰言論中，政策暖風(fēng)近來(lái)頻頻吹向房地產(chǎn)，信貸方面也迎來(lái)久違的窗口期。“冷”“熱”交替之下，2022年的房地產(chǎn)又將走向何方？

房企扎堆“搶收” 折扣力度超以往

今年以來(lái)，個(gè)人住房貸款放款提速、利率下調(diào)，回暖跡象明顯，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境有所改善。

據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1月人民幣貸款新增3.98萬(wàn)億元，單月數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史新高，信貸方面迎來(lái)“開(kāi)門紅”。其中，中長(zhǎng)期貸款新增2.1萬(wàn)億元。

中信證券指出，基建回暖配合涉房貸款放松，信貸窗口料將逐步打開(kāi)。但這個(gè)窗口期時(shí)間短暫，其認(rèn)為一季度將是全年信貸投放的高點(diǎn)，當(dāng)前債市進(jìn)入牛尾行情，需警惕一季度末數(shù)據(jù)回暖后開(kāi)啟調(diào)整。

而在上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司首席市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，當(dāng)前救市政策是暖風(fēng)、市場(chǎng)情緒也偏暖，這個(gè)時(shí)間窗口期內(nèi)通過(guò)以價(jià)換量的方式“回血”是可行的。“預(yù)計(jì)房企接下來(lái)會(huì)在營(yíng)銷動(dòng)作上有積極的舉措。”

實(shí)際上，不少房企已經(jīng)開(kāi)始了”搶收”動(dòng)作。2月14日，金科陜西官微宣布，西安金科博翠天宸項(xiàng)目0元搶購(gòu)特價(jià)車位購(gòu)買資格；咸陽(yáng)金科集美嘉悅項(xiàng)目日供13.3元起搶好位；安康金科集美郡項(xiàng)目首付6萬(wàn)元起，購(gòu)房即送10平方米。同日，龍湖東北三城聯(lián)合推出優(yōu)惠活動(dòng)，項(xiàng)目折扣力度在9.3折至9.9折之間。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，打折促銷的這份名單上目前已經(jīng)包含了龍湖、融創(chuàng)、萬(wàn)科、旭輝、保利、金地、榮盛發(fā)展、碧桂園、富力、華潤(rùn)、中海、雅居樂(lè)、越秀、金科等在內(nèi)的10余家大型房企。

例如，金茂北京國(guó)際社區(qū)新春特惠房源限時(shí)立減2萬(wàn)；雅居樂(lè)天際715折扣力度近5折；中海寰宇視界在“一口價(jià)”特惠房源的基礎(chǔ)上，若老業(yè)主推薦新客成交，則可獲5年物業(yè)費(fèi)，新客也可獲得總房款（特惠房源除外）一定減幅等福利。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，當(dāng)前房企償債壓力較大，預(yù)計(jì)2022年房企到期債務(wù)約9603億元。房企對(duì)于銷售回款的需求較高，住房信貸環(huán)境改善后，有利于購(gòu)房需求入市，償債壓力較大的房企會(huì)采取促銷策略，折扣的力度會(huì)超過(guò)往年。

二手房交易量有望翻兩番

盡管開(kāi)發(fā)商祭出真金白銀式促銷法，但消費(fèi)者尚并未表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買意愿。

往年的返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期春節(jié)假期，今年的表現(xiàn)就十分低迷。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)假期期間，重點(diǎn)15城新房成交959套，創(chuàng)近五年新低，同比去年下跌42.1%。同期，中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年春節(jié)相比下降51%。

對(duì)于造成這一現(xiàn)象的原因，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜解釋稱，是因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)行情很低迷，消費(fèi)者信心不足，會(huì)擔(dān)心爛尾、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，所以在房?jī)r(jià)下降壓力較大的情況下，消費(fèi)者交易心理會(huì)向準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房和二手房?jī)A斜。“二手房的成交比例預(yù)計(jì)今年會(huì)顯著上升。”

與此同時(shí)，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，另一個(gè)二手房交易的引爆點(diǎn)正在走來(lái)，那就是房地產(chǎn)稅的開(kāi)征。今年，房地產(chǎn)稅會(huì)在國(guó)內(nèi)部分城市落地，大概率會(huì)針對(duì)多套持有、大面積持有的業(yè)主征收，其后果無(wú)疑會(huì)增加出售及出租的房源。

胡景暉強(qiáng)調(diào)，在不增加整體稅負(fù)的大原則下，持有環(huán)節(jié)加稅的同時(shí)，交易環(huán)節(jié)應(yīng)該會(huì)相應(yīng)地減稅。“房源增加，客源增加，交易環(huán)節(jié)減稅，二手房交易量將大幅增加。”

他以北京為例指出，北京近年平均每年二手房交易量在16-17萬(wàn)套，相對(duì)于1000萬(wàn)套的存量池，換手率不過(guò)1.6%-1.7%，而美國(guó)每年的存量房換手率在7%左右，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，二手房交易量很有可能會(huì)翻兩番。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前二手房交易量已經(jīng)出現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京熱門區(qū)域的二手房成交量自2021年11月起在逐月增加，相應(yīng)的房源帶看量也在提升。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京去年10月、11月、12月二手房成交量分別為9340套、11851套、14265套。今年1月以來(lái)，北京二手房成交量保持恢復(fù)性增長(zhǎng)。據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，1月1日至1月23日，北京鏈家二手房日均成交量較去年12月份日均水平增長(zhǎng)約5%。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓潮仍將持續(xù)

盡管市場(chǎng)信貸有所寬松，但并不是所有企業(yè)都能抓住這一窗口期。對(duì)于暴雷房企而言，融資渠道被堵死，消費(fèi)者、投資者對(duì)其喪失信心，即使是政策窗口期，也很難改變自身境地，仍然更多只得依靠轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)“回血”。

正如花樣年總裁潘軍在萬(wàn)字言書(shū)中所言：“集團(tuán)現(xiàn)在“回血”的機(jī)能沒(méi)有了，融資的機(jī)能也沒(méi)有，只能靠變賣點(diǎn)資產(chǎn)。”

而2022年開(kāi)年，多家房企也已經(jīng)加入到出售旗下資產(chǎn)來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流的大軍之中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，恒大、世茂、中南、禹洲、雅居樂(lè)、花樣年、藍(lán)光發(fā)展等房企，均已將部分資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

盧文曦表示，房企目前還不愿意放太多資產(chǎn)出來(lái)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格很低，但企業(yè)更希望通過(guò)銷售端回血，而不愿意大幅度打折促銷資產(chǎn)。但再過(guò)一個(gè)季度到兩個(gè)季度，企業(yè)意識(shí)到實(shí)在沒(méi)辦法“回血”了，就會(huì)加快變賣資產(chǎn)的步伐，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓潮還將持續(xù)。那個(gè)時(shí)候價(jià)格就只能是“任人宰割”了，買方擁有更多話語(yǔ)權(quán)，預(yù)計(jì)地方城投、國(guó)企央企以及萬(wàn)科、龍湖等手有充裕現(xiàn)金流的民企會(huì)來(lái)抄底。

盡管這些手頭資金充裕的同行就像等待捕獵的殺手，企圖殺狠價(jià)接下有“血”可圖的項(xiàng)目，但在柏文喜看來(lái)，非常廉價(jià)的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)大概率不會(huì)實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槿绻竺娣e、大幅度廉價(jià)處置資產(chǎn)，本已負(fù)債率高企、現(xiàn)金流不暢的企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)資不抵債式的普遍性直接破產(chǎn)，所以房企資產(chǎn)處置的折扣力度不會(huì)太大。“一般抵押貸款在4-7折，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)是為了換錢，所以折扣力度不會(huì)高于抵押率。”

如今，已有房企明確不賤賣資產(chǎn)。大年初六，恒大集團(tuán)董事局主席許家印召開(kāi)2022年新年開(kāi)工動(dòng)員會(huì)。會(huì)上，他直言絕不允許賤賣公司資產(chǎn)，“要注意防范資產(chǎn)處置過(guò)程中的漏洞問(wèn)題，不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債務(wù)，否則資產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務(wù)。”

然而，無(wú)論房企愿不愿意承認(rèn)，償債壓力已不容忽視。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，其中1月到期規(guī)模高達(dá)627億元，為近兩年中最高；此外3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。

2022年的開(kāi)局，較往年更為復(fù)雜。接下來(lái)，等待房企的仍將是一場(chǎng)腥風(fēng)血雨式的混戰(zhàn)，誰(shuí)能最終立于不敗，考驗(yàn)著決策層的判斷力與決策力。

文章來(lái)源：地產(chǎn)雜志