一年一度的年報季如約而至，上市房企又開始了新一輪的“總結與展望”。
這段時間，龍湖、旭輝、綠城、招商蛇口等頭部房企陸續發布年報，并召開了2021年度業績發布會。在業績發布會上，各家房企管理層針對2022年的房地產市場進行了預判，并對公司未來發展進行了表態。
那么，這些地產大佬都說了什么？他們對地產行業未來有哪些看法？他們未來打算怎么干？筆者幫大家把觀點提煉匯總出來，希望能為當下迷茫的你帶來一些啟發。
2022年房地產市場先低后高
下半年會復蘇趨穩
去年以來，整個地產行業悲觀情緒比較濃。最明顯的是，今年一二月份，很多房企都處于“半躺平”狀態，大家在新盤的推盤節奏比較弱化，導致前兩個月業績大幅下滑。
不過，最近政策利好不斷釋放，行業開始逐步恢復信心。最近，很多地產大佬在業績發布會上表示，今年房地產市場大概率會復蘇趨暖。
綠城中國執行董事、副總裁李駿就表示，初步判斷2022年上半年應該是一個筑底盤整的情況，預計今年下半年市場逐步會復蘇趨穩。這一判斷基于三個層面：
第一，政策轉向有利于房地產市場恢復。最近幾個月，各地利好政策相繼推出，政策面的寬松基調逐步形成。
第二，市場已經出現了復蘇信號，核心一二線城市新房來訪量有所提升，恢復到了去年12月底雙周的平均水平。從二手房市場看，市場也出現了明顯的回暖信號。成交層面，從去年10月以來成交量連續兩個月有提升，近期二手房的帶看量超過去年40%以上。考慮到政策顯效會有一定滯后性，預計二季度會有比較好的表現。
第三是周期性判斷，一般房地產行業下行期會經歷政策見底、市場見底、客戶信息見底三個階段。實際上去年下行也是經歷了這三個階段，從去年7月份開始到今年半年度時經歷了一個周期，從周期判斷今年半年度后市場會大概率復蘇并趨于穩定。
與李駿持有相同判斷的大佬有不少。
龍湖集團CEO陳序平表示，1月份以來，像上海、北京、杭州、成都核心區、南京這些高能級城市，已經明顯感覺到市場的回暖。
旭輝控股董事局主席林中同樣充滿信心，他認為，2021年房地產市場是先高后低，2022年市場是前低后高，3月份已經開始復蘇了，期待5月或6月樓市小陽春。
林中強調，現在是行業冬天，但不是末日。房地產行業是一個支柱產業，是一個永續行業，是周期性行業，這意味著它一定是有春夏秋冬的。相信冬天快結束了，春天也就不遠了。
雖然地產大佬判斷今年樓市大概率會復蘇趨暖，但不是所有城市都能回暖，而是會出現市場的分化、城市的分化。
林中認為今年市場表現會呈現這樣的特點：一線好、二線穩、三四線壓力大。
陳序平認為，有些低能級的城市，因為整個產業的原因，包括人口流出，整個市場供大于求，這些城市的市場還在持續下降，預計在今年還是很難恢復。
美的置業管理層針對他們布局的城市做出預估，他們認為，長三角、大灣區區域，從去年下半年以來，大量的壓抑需求在積累，預估會在今年第二季度或者下半年釋放一部分壓抑需求。
華中地區武漢、長沙這兩個城市基本面不錯，預估會在二季度或者下半年有所復蘇。鄭州、南昌的土地供應存量比較大，需求不振，再加上一些自然災害等原因，可能市場復蘇或者修復的時間會略微長一點，預估在下半年會有所修復。
不過，也不是所有房企都對今年市場充滿信心，招商蛇口董事長許永軍就表示，從行業的角度看，去年很難，判斷今年也不會輕松。
當下是房企買地的絕佳時機
但房企投資越加理性
不少房企大佬認為，當下可能是房企拿地的絕佳時機。因為現在各地政府拿出的都是好地，而且條件放松了，競爭對手也變少了，溢價率低。
恒隆董事長陳啟宗就指出，內地房地產企業中有很多在財政上比較困難，在這個環境下，反而可能成為我們買地最好的機會。
如果一個城市平時賣很多地，現在買住宅地少了，政府收入受到影響，就會讓我們有機會用一個比較好的價錢買地。
雖然當下拿地時機不錯，但房企明顯更重視投資風險的把控，畢竟現在拿錯一塊地，很可能就會將企業推向深淵。
越秀地產董事長兼執行董事林昭遠判斷，接下來城市的分化會更加明顯，競爭格局方面，相當一批企業應該會趨向于理性，尤其在投資端角度。
比如旭輝為了控制拿地風險，非常強調投資紀律。林中表示，旭輝拿地目的是為了賺錢，而不是養團隊，不是沖規模。所以，針對投資機制，旭輝做了很多優化。
首先，區域拿地的考核不跟拿地掛鉤，拿地沒獎勵，拿錯地要追責。
其次，區域總經理拿錯一塊地就下崗。
第三，旭輝投資表決會上，林中擁有一票否決權，但林中不能投一票贊成，這也是為了限制老板頭腦發熱。2022年開始，林中要求，如果他買錯一塊地，罰款1000萬。
第四，如果一塊地，有超過10家房企參拍，旭輝就不參拍了，以前是15家參拍，旭輝就放棄，現在進一步提高了要求。
而綠城則在去年推出了項目投后評估機制，對每個項目都進行投后評估。今年這個機制已經迭代到了2.0版本。
具體來看，綠城所有項目在首開一個月后和首開后一段時間，一般是6個月到8個月，這兩個節點來復盤，項目實現的價格、銷售流速、營造成本、利潤達成、經營性現金流回正等幾個方面，對項目進行跟蹤評分，評估結果會應用在公司KPI的考核當中。
除了要降低拿地風險，對于城市布局，房企的策略也出奇地一致。大家一致認為要聚焦高能級城市，因為不同能級城市市場分化嚴重，差距巨大。
比如2022年3月樓市不同城市反彈速度就有明顯差異，率先復蘇的是一線、強二線、經濟面比較好，人口有流入的這些城市。其次才是部分二線城市。
綠城郭佳峰表示，綠城堅持核心城市、核心板塊的投資策略，近幾年超過70%以上的新增貨值布局在一二線核心板塊，今年爭取超過80%投資資源聚焦在一二線城市，進一步提升安全度。
越秀地產林峰也指出，2022年越秀地產投資預算是457億元，投資強度在40%。未來拿地會傾向于選擇產業基礎好，有住房改善需求、居住需求、安全邊際高的城市。此外會關注一些收并購、合作的機會。
美的置業管理層在業績發布會上表示，長三角、大灣區以及華中地區都是美的置業重倉區域，2021年他們在長三角、大灣區的銷售占比達到了70%，加上華中區域，達到了80%，這三個區域土地儲備達到了70%。
保利置業管理層指出，保利置業目前主要集中在長三角和珠三角，這兩個區域的貨量的分布占比已經達到66%。而且聚焦的城市也相對聚焦，包括上海、蘇州、寧波、深圳、廣州、香港、武漢、南寧這8個城市。這8個城市2022年的新供貨加上新推達到620億，占比達到75%。
利潤進一步下滑
未來毛利率在20%以上就很不錯了
從當前已經發布2021年業績的房企來看，毛利率下行已經成為了普遍共識，不少房企毛利率都降至20%以下。
保利置業董事長萬宇清表示，我們判斷未來整個行業內毛利率在20%左右是正常。如果能在20%以上都是一個不錯的毛利率水平。
對于房企毛利率下滑的原因，地產大佬們分析有以下幾個原因。
一是，2017—2018年上半年土地市場比較熱，土地成本居高不下，目前這批項目現在陸續進入結算通道。
第二，近年來房價受限價影響，利潤空間被大大壓縮。
第三，去年市場降溫，為了快速去化回款，不少房企采取了以價換量的營銷策略。
綠城耿忠強指出，綠城重倉的部分城市，如杭州、寧波，雖然毛利率與別的城市項目相比較低，但是這些城市所在項目去化快、回款也快，資金周轉效率高，通過結算量的快速提升，同樣可以會有比較好的收益。
當然，利潤下滑的態勢不會持續下去，預計接下來的時間能得到修復。
龍湖管理層指出，未來1—2年，歷史項目都會陸續進入結算通道，所以地產開發毛利還會保持20%，整個集團保持在25%的水平。
一方面是其他航道毛利率比較高，另外一個就是新房銷售板塊也會進入新的發展模式，毛利合理，售價穩定，地價合理。
同時，行業穩定發展，需求健康，這可能就是未來一個新的發展模式。這種狀態可能比大開大合、大漲大跌的高房價高地價更穩定持續。
保利置業管理層透露，2021年，保利置業公司的整體毛利率為33.9%，處于目前行業較高的水平。
但他們認為，地產行業毛利率水平的下降可能是一個大趨勢，從保利置業目前已經實現的銷售額來看，毛利率水平從長遠來看大概率會往23%—26%這個區間回歸。
耿忠強表示，綠城2021年雖然毛利率下滑了5.6個百分點，但是公司近幾年凈利率在逐步提升，這兩年基本穩定在8%左右。
林中同樣指出，這幾年，行業確實毛利率受到擠壓，但隨著這一輪行業波動，逐步進入到尾聲，包括監管層對于土地出讓端政策優化，未來行業毛利率修復是一個大概率事項。
從去年開始，各地集中供地時，都開始給開發商預留合理的利潤空間。旭輝未來有信心保持在行業平均水平以上，并希望2023年開始恢復增長。
注重權益提升
嚴控“1+1<2”的合作開發
前幾年，很多房企為了沖規模都選擇加大合作開發的力度，但這樣也會容易導致房企虛胖，最明顯的表現是，很多房企全口徑銷售金額和權益銷售金額差距巨大。
去年以來，很多房企的合作項目都遇到了一個比較尷尬的問題，那就是合作方資金出問題，導致項目停滯不前。這個時候要么自己墊資，要么和合作方談歸邊，把股權收過來，變成全資項目公司后再進一步投錢，否則很可能會把自己拖累。
所以，未來房企會更重視提升權益占比，減少或控制合作開發比例。
龍湖管理層就表示，今年龍湖全口徑銷售目標是3000億，權益口徑銷售目標約2000億。今年1月份開始，龍湖將以權益后的銷售額為披露口徑，希望整個經營回歸到龍湖自己的權益和利潤，這樣能更加真實、更加有效地披露龍湖的銷售業績。
美的置業管理層也明確表示，未來會把權益比提高到75%以上，減少合作，控制“1+1不能大于2”的合作，慎重選擇合作對象。
以前，旭輝針對合作方做了分類管理，包括戰略合作方、長期合作方和一般合作方。戰略合作占比35%，主要是類似恒基、香港置地等資信比較好的機構，長期合作占56%，主要是優秀房企，一般合作方占比9%。
但旭輝未來希望進一步提升權益占比，也會針對合作方進一步調整優化。
此外，也有部分資金實力強勁的房企在合作模式上進行更多探索。
比如除了開發合作，不少房企都開始引入了商業代建、政府代建、資本代建、整合式代建和咨詢服務等輕資產的合作模式。
文章來源：明源地產研究院
