這些城市，房子蓋的太多了

昨天一個(gè)朋友問我，怎么才能讓房?jī)r(jià)迅速降下來？

有人說，這還用問，當(dāng)然是調(diào)控。

的確，2021年，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，成為眾多城市樓市的夢(mèng)魘，就連不可一世的炒房第一城深圳，也被立斬于馬下，學(xué)區(qū)房一夜掉價(jià)幾百萬，至今緩不過來。

但我今天講的，是比調(diào)控厲害一萬倍的大殺器：

庫存！

相對(duì)于調(diào)控打擊房?jī)r(jià)的立竿見影，庫存則是聚沙成塔，突然倒塌。

就像前幾天，鄭州出臺(tái)調(diào)控新政19條，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、啟動(dòng)棚改貨幣化、加大信貸投放，甚至打起了老年人的主意。

拼命救市，正是對(duì)近幾年積累的大庫存風(fēng)險(xiǎn)的恐懼。

不過市場(chǎng)上，也有用庫存調(diào)控房?jī)r(jià)的。

比如重慶，三千多萬人口，經(jīng)濟(jì)全國(guó)前五，按道理，這種底子的城市，房?jī)r(jià)早蹦到了4萬/平米以上。

然而實(shí)際二手房均價(jià)才是1.2萬/平米，江北、渝中這種核心區(qū)，均價(jià)也就是1.6萬/平米。

背后的原因，正是當(dāng)年黃市長(zhǎng)提出的“大庫存戰(zhàn)略”——用漫山遍野的房子，淹沒買房需求。

全國(guó)除了重慶、長(zhǎng)沙這哥倆，其他城市都不敢這么玩。

道理很簡(jiǎn)單，房子太多，不值錢，開發(fā)商不敢拿地，地價(jià)就起不來，地方財(cái)政就會(huì)缺失一大部分收入，無異于自斷命脈。如果需求不夠，還可能導(dǎo)致樓市癱瘓。

一些城市深諳此理，這些年拼命想辦法控制土地出量，維穩(wěn)房?jī)r(jià)。

然而大多數(shù)還是玩砸了。

2月末，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，商品房待售面積同比去年增加0.6億平方米，達(dá)到5.7億平方米的高位，創(chuàng)下近6年來新高。

按照這個(gè)進(jìn)度，再有一年多，就可以達(dá)到歷史第一高位，2015年的水平。

看到這里，你就明白了：

年后為什么，幾大部門態(tài)度360度驚天大逆轉(zhuǎn)，全國(guó)各地放開調(diào)控政策，銀行開閘放水………

大庫存對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)，接下來會(huì)對(duì)一些城市造成不可逆轉(zhuǎn)的重?fù)簟?/span>

2

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)庫存消費(fèi)周期已經(jīng)增至19.5個(gè)月，一線城市12.96個(gè)月，二線城市18.05個(gè)月，同比漲幅都在40%以上，風(fēng)險(xiǎn)可控。

而三四線城市，去化周期已經(jīng)達(dá)到23.25個(gè)月，同比暴增了83%……

2年的去化周期，基本可以確定，三四線城市已進(jìn)入跟2015年類似的高庫存風(fēng)險(xiǎn)階段。

但是不同于7年前的是，我國(guó)人均居住面積已經(jīng)接近40平方米，三四線相對(duì)購買力也遠(yuǎn)不及當(dāng)初。

也就是說，三四線沒有消化能力，同時(shí)也無法大規(guī)模啟動(dòng)“棚改貨幣化”，強(qiáng)制去消化。

這就像一個(gè)人得了病，但沒法做手術(shù)根除，只能靠喝中藥，需要時(shí)間養(yǎng)著，但時(shí)間卻又不夠用了。

在這里面，最恐怖的是防城港，這位廣西老表，近幾年借著北部灣城市群炒作，瘋狂賣地，去化周期已經(jīng)達(dá)到了90個(gè)月……

意思是現(xiàn)在全部樓盤停工，已有商品房都要賣7年半，目前房?jī)r(jià)雖然不高，在6300元/平米左右，但大庫存會(huì)讓這個(gè)地方持續(xù)向鶴崗逼近。

讓人驚訝的是大連和煙臺(tái)這兩座二線城市，分別位列去化周期榜三四。這兩座城市隔著渤海相望，命運(yùn)卻出奇的一致。

大連之前炒過一波，但后來逐漸銷聲匿跡，說實(shí)話750萬左右的人口和不到8000億的GDP，支撐起1.5萬的均價(jià)，很勉強(qiáng)。

最主要的是，現(xiàn)在整個(gè)東北的戰(zhàn)略紅利，基本都給了沈陽，導(dǎo)致整體預(yù)期偏下，房?jī)r(jià)天花板降低許多，而且東北人口流向，這幾年對(duì)大連也不溫不火。

再加上大庫存風(fēng)險(xiǎn)，這座城市的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入橫盤震蕩的周期。

而煙臺(tái)跟大連有幾分相似，曾經(jīng)一飛沖天，無論城市名片還是經(jīng)濟(jì)增速，在山東都是排得上名號(hào)的，但近幾年也是城市群戰(zhàn)略下，逐步?jīng)]落。

大濟(jì)南戰(zhàn)略，連青島都蒙一層灰，更何況煙臺(tái)。

山東妖風(fēng)吹了好幾年的日照，榜上有名，去化周期在30個(gè)月以上，繼續(xù)橫盤陰跌，沒有增長(zhǎng)動(dòng)力。

很多人不懂行情趨勢(shì)，還在拼命吹這個(gè)城市的房?jī)r(jià)潛力。

房?jī)r(jià)不是靠吹出來的，而是實(shí)打?qū)崳俊爱a(chǎn)業(yè)、人口”資源支撐下的價(jià)值邏輯。日照從去年開始，二手房市場(chǎng)就已經(jīng)開始陰跌了，今年新房庫存居高，真相會(huì)逐漸顯露出來。

3

除此之外，30個(gè)二線城市中還有哈爾濱、長(zhǎng)春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫存消化周期超過2年。

北部?jī)?nèi)陸城市居多，成交最慘，跟經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)是相呼應(yīng)，這是大勢(shì)所趨。

鄭州在上文已經(jīng)講過，經(jīng)過19條大刺激，目前市場(chǎng)已經(jīng)走入復(fù)蘇節(jié)奏，畢竟人口基數(shù)和城市能級(jí)擺在那里，未來只要降低土地供應(yīng)，升值潛力還會(huì)回來。

青島也是這樣，跌了幾年，房?jī)r(jià)基本進(jìn)入底部空間，但供需錯(cuò)配，以至于進(jìn)入大庫存周期，今年行情雖有回暖，但這么大的供應(yīng)量，很難有漲幅。

像呼和浩特、哈爾濱這類城市，就很艱難了，沒有城市能級(jí)，沒有人口增量，經(jīng)濟(jì)也在一路滑坡，房?jī)r(jià)下行是必然趨勢(shì)，穩(wěn)住都需要花功夫。

昨天，哈爾濱決定廢止調(diào)控政策，打響全國(guó)省會(huì)城市取消限售第一槍，為了出師有名，還特地加了一句“鑒于完成歷史使命”。

什么使命呢？狙擊炒房客。

實(shí)至名歸，哈爾濱這幾年的確給東北炒房客們上了一課，叫做《什么是炒房禁地》，這些人未來只能含淚割肉離場(chǎng)。

我之前講過一個(gè)“此地?zé)o銀三百兩”的故事，意思是這一輪樓市，誰救得越猛政策越松，城市房?jī)r(jià)升值潛力越弱，適用于任何城市。

哈爾濱頻頻救市，只能讓房?jī)r(jià)預(yù)期破產(chǎn)，徹底淪為投資棄兒，如果剛需購買力拉不起來，這樓市就徹底走下坡路了。

二三線城市中，還需要關(guān)注貴陽、唐山、沈陽、株洲、石家莊等等，這些城市的廣義庫存高達(dá)1億平米，都處于高位。

而南昌、長(zhǎng)沙、蘭州、岳陽、滄州、太原、淄博、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

一線城市中，只有上海的庫存最低，去化周期只有4.67個(gè)月。

從行情也能看出來，從春節(jié)開始行情已經(jīng)開始啟動(dòng)，新開的項(xiàng)目去化率高達(dá)80%左右，豪宅盤、改善盤一房難求，基本都在10萬/平米以上。

北京待售商品房不少，去化周期超過2年，但基本都在5環(huán)外，北面海淀的新房基本是出一套賣一套，變成了大分化市場(chǎng)，只有局部行情。

廣深樓市這段時(shí)間雖然不溫不火，但整體庫存偏低，去化周期在10-15個(gè)月左右，樓市整體向上的動(dòng)力很足，行情啟動(dòng)只是時(shí)間問題，需要時(shí)刻關(guān)注。

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最后再多說幾句。

庫存大不可怕，最可怕的是去化不了，也就是供應(yīng)長(zhǎng)期大于需求，沒人買房，樓市就失去了生命力。

破解之招，唯有刺激。

2015年，我們整整用了6輪大刺激，才讓樓市回彈，而現(xiàn)在，我們才進(jìn)入第二輪周期，日子還遠(yuǎn)著呢。

3月全國(guó)房貸利率，已經(jīng)創(chuàng)2019年以來最大降幅，平均放款周期縮短至1個(gè)月左右，接下來還會(huì)無下限的放松。

對(duì)于大庫存的二線城市，只要城市能級(jí)夠，成交會(huì)回暖，但房?jī)r(jià)很難有大的起伏，最多是局部片區(qū)火熱。

而大庫存的三四線城市，這次90%都很難刺激起來，醫(yī)學(xué)上這叫“神經(jīng)損傷”，基本是躺平狀態(tài)。

剛需繼續(xù)等，紅利不斷。