“抗疫戶型”不是上海地產(chǎn)的答卷
來源:黃欣偉 作者:黃欣偉 時間:2022-04-06
關(guān)于上海三月的疫情，在此省略贅述至少一千字。但是本著“舉一反三”的正面態(tài)度，本著“和本職工作關(guān)聯(lián)”的職業(yè)態(tài)度，還是先想想和地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)，畢竟——疫情終會過去，只是早晚而已，但生活還要繼續(xù)。
上海房價或就此
繼上周的【我為什么不看好樓市】，當(dāng)時上海疫情已經(jīng)在發(fā)酵和發(fā)散，作為從業(yè)者本能反應(yīng)就一句擔(dān)憂：“莫非上海房價，成也疫情敗也疫情”？！其實，2019年下半年的樓市天氣只能說一般般，進入2020年只能說“樓市冷啟動”；而始于2020年初的疫情，對上海樓市（之于內(nèi)外購房者）都是提振，因為“上海的城市管理水平彰顯”，作為國際航班不停歇的“照常營業(yè)”城市，管控之好給了購房者信心。到了2020年二季度疫情逐漸平息，各地社會秩序的逐步恢復(fù)，上海樓市“歷經(jīng)了一個季度的溫和修復(fù)之后，量價開始同步上揚”，所以在那一年的年末復(fù)盤，不客氣地說：上海樓市是從當(dāng)年的疫情中受益的。但時過境遷，拋開本輪疫情之于上海造成的社會影響，本著結(jié)果說話的原則，至少可以說“本輪疫情對上海房價肯定有減分，無非是減多減少”。做出這種判斷的今非昔比，可能是兩年來城市應(yīng)對疫情的不同表現(xiàn)，也可能是——2020年的上海樓市（房價）是站在2019年的基礎(chǔ)上，而今時今日則是以2021年的上海房價為參照物，所以本輪疫情之后，上海樓市將以何種表現(xiàn)出現(xiàn)，購房者心里——自有一本賬。
物業(yè)管理才是“遲到的發(fā)現(xiàn)”
再來回顧兩年前的疫情，當(dāng)時即使同一城市的不同社區(qū)，“腔調(diào)”高下立見，而腔調(diào)是如何形成高差的？還記否？當(dāng)我們第一次面對城市靜態(tài)管理的時候，面對“居家辦公”的不熟稔和不方便，不同社區(qū)在不同物業(yè)管理之下的現(xiàn)場截然不同：有的社區(qū)井然有序，物業(yè)管理的存在感不強（這點等同于好裁判“往往不是場上主角”）；有的社區(qū)雜亂無章，缺乏物業(yè)管理的弊端突兀，看得到管理卻看不到服務(wù)的哭笑不得。當(dāng)時不乏部分業(yè)主或真心或凡爾賽：“交十塊錢（每平方）物業(yè)費的到底不一樣”。所以，在第一次疫情之后，購房者的選房認知中，終于把物管水平作為購房與否的重要參照項，更有不少二手房客戶，“終于知道”進入社區(qū)之后看到的立面、路面、停車、垃圾、人流、車流、噪聲等各種或好或差的直觀感受，背后很重要的一個主觀差別在于物業(yè)管理，因為事在人為，表面現(xiàn)象背后都是人的作為（與否）。所以，這兩年部分樓盤的未成交客戶分析方面，對“物業(yè)費高”的抗性頻次開始減少，因為購房者是用腳投票的，之前的“物業(yè)費高”并非支付不起，而是——認為不值。
商業(yè)地產(chǎn)向何處去？
假設(shè)把時光的指針向前撥三個月，想象一下疫情之后，商業(yè)和住宅誰更艱難？畢竟住宅還有居住這個剛需屬性，而（實體）商業(yè)在遭受疫情→“雙減”→疫情又來的連番打擊之后，其命運多舛可想而知，今天為了城市的全域靜態(tài)管理而閉店的那些商場、商家和品牌，待到山花爛漫時，它“是不是還在線”都很叵測，更逞論“叢中笑”？！一方面，更為初心向善的“雙減政策”，導(dǎo)致實體商業(yè)最后的剛需人群——兒童流失大半；另一方面，疫情重來之后對聚眾的進一步避而不及，和實體商業(yè)想要的人流，天生對立。可以想象，即使社會秩序得以恢復(fù)，對于疫情常態(tài)化的忌憚將長期存在，所以“限流”將是未來商業(yè)地產(chǎn)的管理宗旨之一：不能爆滿就要限制人流，就要限制“導(dǎo)流”，不論是商場還是商家，要想活下去只能爭取——做高單位坪效！1、進一步擴大內(nèi)部公共空間，店鋪卻不能收窄租賃面積，店里店外都要寬松化；2、沿街商鋪的傳統(tǒng)模式或?qū)ⅰ白蛉赵賮怼保∶娣e&不逗留將重疊供需雙方訴求；3、櫥窗不再是招商附屬品，將成為獨立收租標(biāo)的，品牌展示功能大于銷售道具；4、用于“聚集人流”的環(huán)形設(shè)計，將被“可快速疏散”的岔路設(shè)計所代替。總而言之，招商更難的商場將面對承租能力因疫情而全面下調(diào)的商家，前者希望“大”后者希望“小”（或者因勢利導(dǎo)不得不“大”），在不支持聚集、導(dǎo)流、人氣、一站式的未來，商業(yè)地產(chǎn)——不矯枉過正地忌憚疫情，但不得不面對安全大于坪效的矛盾現(xiàn)實。
社交方式的回歸
套內(nèi)功能或重新劃分
其實，關(guān)于【地產(chǎn)如何應(yīng)對疫情】類似的觀點、文章和討論，這兩年并不少。只是有些討論在走極端，比如曾經(jīng)名噪一時的“防疫戶型”：把疫情當(dāng)成常態(tài)化權(quán)且過于偏激，但地產(chǎn)全部圍繞著防疫、抗疫和隔離，這會把產(chǎn)品線帶到溝里去的。但是，不得不承認，疫情之后對所有購房者，未來的生活方式包括社交方式可能帶來改變的源動力，那么這時候就不單純是“家居戶型要符合隔離要求”的出發(fā)點，而是從疫情之后給我們帶來的改變，來倒推可能導(dǎo)致的地產(chǎn)（產(chǎn)品線）應(yīng)對。這些年，在一二線城市特別是“小家庭化”之下，家庭的居住功能在逐步蠶食社交功能，因為——社區(qū)內(nèi)甚至社區(qū)外，都可以是你的客廳，只要你消費！所以，較長一段時間以來，“家里房子小一點沒關(guān)系，反正有事外面聊”的社交觀念將被習(xí)慣里家外有別的城市和人群所顛覆：“家外少聚會&家里微社交”的傳統(tǒng)模式或?qū)⒕硗林貋怼?/span>于是，【小范圍家庭聚會】作為一個熟悉又陌生的命題，又來被螺旋式上升地拿出來討論：1、這些年被冷落、被詬病（大而無當(dāng)）、被作業(yè)場景化的客廳，或許又要被重視被重拾；2、到家聚會的言下之意，有一定幾率轉(zhuǎn)化為“到家吃飯”，廚房做大&復(fù)合本來就是回歸居住屬性的標(biāo)志之一，如今可能進一步成為趨勢；3、餐廚一體化的設(shè)計傳統(tǒng)，或為空間使用統(tǒng)籌所用，只有模糊（間隔）才能開放（式）；4、同樣面積多個房間的設(shè)置，原來只是為了控總價，現(xiàn)在和未來一切為了——同一屋檐下；5、“通風(fēng)”的作用有望進一步被提升，之前部分豪宅過于重視私密也將得以糾偏中和；6、“兩個衛(wèi)生間”配置進一步被設(shè)計剛需，不是為了隔離而是為了分離，也有利于舒適。
“+1賣點”
2020年疫情之后，地產(chǎn)的無厘頭結(jié)論之一：“買房最好是別墅，至少也要低密度”，但在寸土寸金的一線城市，別墅和低密度都是可望而不可求的臆想，那么還是從管理端切入吧！如果說2020年居家抗疫的主角是物業(yè)公司，那么今年已經(jīng)換角成了街道、居委會、志愿者。曾經(jīng)“1000個物業(yè)管理，有1000種業(yè)主安危”，如今更可以套用【安娜卡列尼娜】的開篇——“不同的基層管理組織，（對于業(yè)主的安全感）各有各的不同！”之前張口既來的城市管理原則：精細化&網(wǎng)格化，于2022疫情之后，或?qū)⒈弧翱陬^禪→執(zhí)行力，領(lǐng)會精神→全域落地”，過去幾年被放大被神話的智慧、數(shù)字、科技，其背后的操縱桿——人，將重新回到城市和社區(qū)管理的舞臺中央！社區(qū)工作的準(zhǔn)入門檻，從態(tài)度、熱情、愛心到邏輯、組織、統(tǒng)籌，不僅是一槍熱忱。“服務(wù)居民”四個字，將成為一個系統(tǒng)的營銷邏輯：4、社區(qū)精神文化訴求的滿足、（和文化消費）互補、個性化；5、“統(tǒng)籌管理”和“不聚眾”之間平衡和折衷；歷經(jīng)2022年的3月，上海市民對于社區(qū)管理的認知和訴求，將會被提升到一個全新的高度：（1）如何做好業(yè)主的本分（2）如何與社區(qū)良好互動和協(xié)作（3）人的力量在社區(qū)進化中的匹配和互相促進，都將成為【2022年上海春天】的續(xù)集，且無限不循環(huán)。
一場疫情固然是城市的不幸，但也是城市突如其來面臨的摸底考。“盡人事”三個字的不同理解和轉(zhuǎn)化，是城市最終可以觸摸到何等高度的驅(qū)動力。后疫情時代是一個嶄新而從未歷經(jīng)過的時代，你我他是否已經(jīng)做好準(zhǔn)備，去擔(dān)當(dāng)去參與？
