近日，三部門聯合發布《關于全面加強老年健康服務工作的通知》（下稱“通知”）。“通知”在關于“做好老年健康服務”部分做了詳細的規范要求，提出從增強老年健康服務意識、做好老年健康服務、強化老年健康服務的組織保障三個方面做好老年健康服務。
根據國家統計局數據顯示，2019年60歲以上的人口達到2.54億，同比2018年增長1.65%，占總人口比重為18.1%。根據國際上老年化標準：60歲以上人口占總人口比例達到10%或65歲以上人口占總人口比重達到7%，中國早已經步入老年社會已是事實。
人口老齡化是我國今后相當長一個時期的基本國情，因此，健康服務需求是老年人最急迫、最突出的需求，促進健康老齡化是積極應對人口老齡化的長久之計。
養老地產仍處于發育期
近年來，我國對養老問題日益重視。黨的“十八大”報告提出，“要積極應對人口老齡化，大力發展老齡服務事業和產業。”新時期，中國老齡事業發展“十二五”規劃以及社會養老服務體系建設規劃兩大老年事業規劃相繼出臺。各地政府也紛紛出臺相應的養老事業發展規劃，養老機構數量不斷增加，養老機構的建設補貼和運行補貼政策陸續出臺。
但現階段我國的養老市場發育并不成熟，目前，我國仍處于積極應對人口老齡化的戰略機遇期，雖然已經開始出現老年專項市場，但目前市場對養老地產的需求量并不大，加上養老人群的收入水平普遍不高以及養老消費理念較為落后，這些原因致使養老地產仍處于發育期。
目前養老地產主要以四種模式為主
近兩年，房地產行業市場陷入了“低迷”，走進了“黑鐵時代”，寒冬悄然而至。房地產這時候進軍養老市場是否能成為“涅槃重生”的一戰呢？
“養老+地產”的復合地產即為養老地產，這種模式是將房地產開發與創造老年消費生活方式密切結合，將房地產業和養老相關產業進行整合，從而將養老養生的生活方式完整地鑲嵌到房地產的整個流程中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合性的老年人居生活，它既是養老地產的一部分，又是地產發展形態的新突破。
養老地產的這一典型特征決定了其開發模式的多樣化，但在目前，主要以嵌入式開發、酒店式開發、鄉村式開發和復合式開發四種模式為主。
●嵌入式開發模式
嵌入式開發是指開發投資企業借助周邊的環境與生態資源，在新建的大型住宅項目劃分出部分地塊作為養老組團進行建設，為其提供配套設施和相關服務內容（如養老公寓的適老化設計以及提供醫療護理、文體娛樂、精神慰藉等相關養老服務），以此概念吸引購房者或投資者。
●酒店式開發模式
酒店式養老地產是在酒店先前發展的業態基礎上，以酒店資源作為載體、引入養老行業所需配備的服務體系，從而形成一種新型的復合地產開發模式。
此種模式集養老、酒店、護理、服務等多種業態的適老功能，在長期為住戶提供居住環境的基礎上，支持醫療保健、購物餐飲、文體娛樂、物業管理等綜合性服務。
●鄉村式開發模式
鄉村式養老主要由開發商和相關政府進行合作開發，他通過利用鄉村的自然景觀資源及人文資旅游源結合養老服務進行整合開發。
此外，基于養老項目的對于環境品質的需求，開發商還需對村莊環境進行綜合整治，建設醫療服務、文體娛樂等一系列配套設施，同時開公共發景觀空間提供服務。
●復合式開發模式
復合式養老地產通常以養生樂活為導向、相關配套與延伸產業作為支撐，為實現養老需求，以高度集合的土地資源和專業化服務而形成的一個多功能的聚集區。
另外，萬科是我國地產商中涉及養老地產最早的企業之一，從萬科北京養老項目中可總結幾個未來地產商涉足養老的模式趨勢：
●“公建民營”將成為主流
目前市面上養老產品的普遍存在地產屬性較強的問題，“養老”只是地產的賣點而非核心價值，這與養老地產是為了提供優質的養老項目這一初心所背道而馳，因此“公建民營”會應運而成主流。“公建民營”的模式使開發商將關注點投放在產品本身的打造和運營上，因此其實對開發商本身的產品力要求更高。
●醫養結合將成為未來中國養老產業的重點
目前，養老地產中的醫療屬性普遍缺失。幸運的是，越來越多的開發商開始探索醫療領域，這能促進健康養老與康復醫療業務之間合作聯動的同時又能提升養老品牌價值，探索康復醫療領域，增加健康產業收入來源。
●智慧、大數據、人工智能等精細化管理工具將成為養老服務企業必備的能力。
進軍養老市場或是“優選”
那房地產進軍養老市場是否是個合理的選擇？它的機遇和趨勢又如何呢？
由于養老市場的市場潛力較大，現階段開發的不過是一小部分，因此有觀點認為，房地產公司把養老住宅作為未來的戰略發展方向是一個不錯的選擇，或會成為業務轉型和收入結構以及增長模式轉變的一個契機。
但房地產行業進軍養老市場并非容易，同時也會面臨著不少“門檻”。
1、先是資金問題，養老住宅的資金投入巨大，并且回收期相對其他項目較長，地產企業能否擁有良好的資金鏈和具有優秀的資金運營能力就非常關鍵。
2、再者，養老住宅非常考驗地產企業在醫療、保健、娛樂等針對老年人需求的資源的整合能力，這對傳統地產企業也是個難題。
3、最后，養老地產對運營者的管理能力有較大的要求，需要具備長期項目運營和管理的能力。
但是面對這些難題也并非沒有對策，房企可以做些什么？
●構建有效的融資模式
養老地產項目開發建設對資金的要求很高，因此企業可以拓寬資金籌集渠道，引導社會資金投入，讓社會資本積極參與進來。
保險資金、社保資金、企業年金這三類資金都具有資金總規模較大、投資周期長、風險承受能力低的特點，資金使用安排傾向于投資周期長、風險低、匯報要求不高的投資項目。
也可采用聯合出資成立基金，激勵其他資金入投資機構、企業、民間資本等投入到項目建設來，匯集更多的社會和民間資本參與項目建設，形成良性的資金鏈。
●關注客戶需求，提高資源整合能力
我國正處于老齡化社會時期，經濟社會發展水平相對以前不斷在提高，養老地產多元化的個性需要在不斷提高。
因此，養老地產運營者應密切關注老人的養老需求。明確養老地產的產品定位，通過打造系統的生活服務平臺，以社區化的物業形態，整合養老建筑規劃設計機構、醫療康復機構以及休閑度假物業等資源，形成服務完善、配套齊全、健康舒適的居住環境，在滿足不同層次養老需求的前提下，實現經濟利益和社會價值。
●實施合理的運營管理模式
養老地產項目的運營管理可以采用直接運營和專業公司管理模式，直接運營管理模式指的是由開發商擔任物業管理的模式，直接為所有老年住戶提供統一和個性化服務。同時，采用此種模式，也有助于迅速建立起成熟的服務體系，提升服務品質和質量。專業公司管理模式是指引進專業化公司進行養老地產的日常運營管理，這種模式通過專業化的分工，可以構建精準的專業化服務體系，提升服務品質。
文章來源：南方房地產雜志
